“房企变革路径：效益取代规模”

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经过记者顾家彦从广州出发

在国内房企追求快速扩大规模的情况下，规模较小的上市房企以良好的盈利水平得到投资者的认可。

据《每日经济信息》记者介绍，包括合景泰富( 01813，hk )、龙光地产) 03380、hk )在内的一些港股中型上市住房企业日前公布了全年的业绩。 虽然这些企业的销售规模不显着，但凭借高毛利率和净利润率，企业股价得到投资者的支持，出现了比一些大型房企还要优美的行情。

在千亿房企扩张至七家，今年有可能出现“2000亿”房企的情况下，房地产公司应该重视规模还是利润，再次引起了业界的反思。

利润增加/

据合景泰富年报报道，企业去年同比减少约2.2%，营业收入约94亿6800万元(人民币，下同)，但实现净利润27亿5000万元，比去年同期增长14.27%。

另一方面，克瑞研究中心的朱一鸣拆师向《每日经济信息》记者表示，合景泰富的营业收入略有负增长，但同期毛利率稳定在36%的水平，净利润率达到29%。 他说，两个指标之所以在内房股中处于相当高的水平，第一是因为它们提前布局在二线经济发达城市，土地价格得到妥善管理，企业在中高级行业有良好的企业品牌。

申银万国研究报告显示，合景泰富每股核心利润增长20%至0.81港币，每股红利末期股息再增长93%至0.29港币，股息分摊率从24%大幅增长至36%，以合景泰富3月17日收盘价计算

对此，投资者做出正面反应，合景泰富股价3月18、19日两日累计涨幅达12%，成为地产股狼藉般下跌中走势最强的内房股之一。

相似的情况发生在龙光地产。 根据企业日前公布的年报，龙光地产年同比增长68.8%，至111亿2000万元，期内核心溢利为20亿4500万元，比去年同期增长73.6%，年内核心利润率为18.4%，比年内17.9%的高点进一步增长0.5% 《每日经济信息》记者了解到，近年来，大部分内房股上市破售，相比之下，龙光地产自去年12月上市以来股价涨幅达到13%。

丰富的资本和协会国际总裁黄立冲认为，国内房地产公司在快速发展的过程中往往注重规模，规模越大，公司实力越强。 但是，从资本市场的角度看，投资者重视回报，利润增长和利润率是投资者重视的指标，这也是规模增长稍快的公司，股价走势也是利润状况好但规模小的公司望尘莫及的最主要原因。

利润要么取代规模，要么成为新趋势/

克瑞研究中心的杨朝青拆师对记者说，在房地产领域，规模和利润多为游戏关系，年前，一些房企如星河湾通过提高产品定位成功获得了更高的利润。 但年后，房企高周转盈利几乎成为领域共识，这也是万科、恒大等所代表的千亿房企取得卓越成功的最重要原因。

“但近年来，规模稍大的公司发现利润增长跟不上销售额增长。 一些公司正在悄悄地进行战术调整。 最典型的公司如恒大地产，企业以前侧重于在三四线城市的行驶量，但现在企业正在放慢规模扩张的速度，同时逐渐加大一线城市布局以追求更高的利润。”杨朝青表示，如何平衡规模和利润是房地产领域未来的发展方向

追求更高利润的是大型房企万科，企业在发布年报时提出要探索“小股操盘手”轻资产快速发展模式，以提高企业净资产收益率。 一位业内人士表示，由于选择轻资产经营的开发商净资产收益率不到20%，美国钢铁侠不到5%的资本投资获得项目收益的40%，转为轻资产的万科获得更高的盈利能力，通过“小股操盘手”实现房地产基金的共同

此外，杨朝青认为，近年来，中小上市房企没有走规模化道路，而是通过深耕某一特定行业获得了同样良好的效益。 典型的例子有华侨城的观光地、朗诗地的绿色地、合景泰富的高端住宅。 这也表明这不是房地产公司的唯一选择。

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“老贵”们卑躬屈膝:高端房地产的收缩

经过记者王杰从北京出发

3月17日，嘉里建设( 00683，hk )公布了全年的业绩。 在大陆运营的酒店房地产收入同比增长近两倍，但毛利润转为赤字，从去年的盈余1966万元港币下跌至1207万元。

事实上，根据去年7月在嘉里建设“一母同胞”的“兄弟”香格里拉集团公布的中期业绩，预计受内地奢侈支出政策和打击新同业竞争对手的影响，去年6月的核心利润将比去年同期下跌66%，剩下的大部分时间将持续受到影响

同为房地产高端支出行业龙头的恒隆地产( 00101，hk )去年的业绩也大幅下滑。 在恒隆地产年业绩发布会上，董事长陈启宗表示，内地政策不利于企业短线快速发展。

在本届政府持续推进反腐事业的情况下，房地产领域的结构也进行了重新定义。 以恒隆地产、嘉里建设为代表的“旧贵”们由于产品曲高和寡居，逐渐受到市场的冷落。

高端下跌会影响房地产收益

随着“三公”支出受到抑制，目前国内多家中高级餐饮公司调整了经营模式，以满足大众的支出诉求。 公开资料显示，2009年，高档酒店餐饮、宴会、出差入住率总体下降。 700元以上人均费用占整体30%以上的湘鄂情也将宣布全面业务转型，放弃所有高端餐饮业务。

定位高端支出的商业公司收入下降，将不可避免地拖累提供经营场所的高端商业房地产开发商的投资收益。

由于高端成本锐减，上海核心区的商业地产已经出现了大面积空闲置现象。 《每日经济信息》以前就有报道说淮海中路、南京西路的部分房地产铺了空。 内陆开发了拥有多个高端购物中心的恒隆地产，全年核心利润减少18%。

高端住宅市场滞销

政策不仅投资于持有高级商业不动产的租赁收入，还影响了许多高级住宅的开发销售。

克瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济信息》记者，去年上海房地产市场整体销售旺盛，但总额超高级的房地产开发项目仍难以摆脱滞销的命运。 根据他提供的数据，年上海房地产市场交易量一起上升，但总额1800万元以上的超高档住宅销售不畅，总成交面积比上年减少7万平方米以上。

易居研究员的严跃进表示，这些现象显然与中央当前反腐倡廉、打击浪费之风等有关。 在他看来，在目前市场急需处理需求的情况下，高端市场的走势必须很低，因此，这类产品很容易受到关注，在目前的情况下，高端市场不容易维持过去的信心。

许多开发高端住宅项目的开发商目前通过调整缩小面积来控制总额。 以高端住宅星河湾为例，原本200平方米以上的产品面积上市，但去年企业上市的部分小户型面积只有100平方米以上。

其他高端项目的开发者也开始推出面积稍小的产品。 例如，去年上海排名第一的融绿上海企业，去年年末上市的产品面积只有约90平方米。 成都高端住宅项目白金雅苑也选择调整项目定位，采取将精装房改为清水室以降低售价的方法迅速前往。