“中原地产创始人施永青：内地地产市场尚未经历一次完善周期”

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经过记者区的家彦从香港出发

与大型房地产商降价销售楼市、香港房地产市场拐点逐渐显现等混乱情况相比，《每日经济信息》(以下简称nbd )特别采访了中原房地产创始人兼董事施永青。

nbd :从去年下半年开始，大地产商降价出售楼市的消息，新鸿基的尔峦以最高跌幅45%震惊了行业。 目前香港二手房市场降价的真相是什么？

施永青:大地产商降价出售楼宇是不可否认的事件，背后主要有两个因素。 另一方面，这些大房地产商都是上市公司，业绩压力很大。 这是因为有降价促销的动力。

另一方面，为了吸引买家的观察力，这些项目推动的降价幅度往往有夸张成分。 例如，一个项目声称最高跌幅达到4成，但其参考价为前期上市的高端大型产品，目前以中小型产品居多，产品无法比较。

nbd :以新鸿基为首的大型地产商率先降价出售楼宇，是否意味着他们没有看到后市？

施永青:香港地产商从去年下半年开始对后市转变谨慎态度，最重要的原因是“双辛申办”发挥作用，内地买家和投资者退出市场，购买力急剧下跌，地产商推出新产品时意识到市场接受力不足，尽快回笼资金。

nbd )新盘频繁降价销售，对二手市场有什么影响？

施永青:压力确实存在。 事实上，二手房市场并不代表香港楼市的走势。 在“艰难募集”出现之前，二手房交易量占香港商品住宅成交的8成，但现在受新盘降价热潮的影响，成交率下降到了6成左右。

目前二手房市场成交急剧萎缩，市场上也出现了一些二手房业主降价出售楼房的例子，但观察到业主抛售意愿不强。 这是因为目前的房贷利率为2.2%，低于约3%的租金收益率，所以大部分业主的房贷压力不大。 当然，一些以企业名义进入市场或被内地炒鱿鱼的房子，为了自有资金，出现了细致的减价案例。

预计今年内一手市场的售价将下降15%~20%，二手房价格年内将下降5~10%。

nbd :“双辛申办”和美国退出量化宽松政策导致利率上升，哪个是影响香港楼价的最重要因素？

施永青:“双辛申办”只是一个行政干预政策，通过大幅增税抑制诉求来达到降低房价的目的，但这一政策并未改变香港楼市的基本面。 如果现在“双辛把戏”退出，市场必然会激烈反弹。

相比之下，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。 近年来，香港房价大幅上涨，与联邦储备系统理事会大量“放水”不无关系。 如果联邦储备系统理事会退出qe，香港将实施联系汇率，因此银行必须跟进加息。 届时，如果中国内地经济向好，加息对楼市的影响不大，但如果中国经济走弱，在市场悲观的情况下，加息的负面效应可能会被放大。 因此，美国量化宽松政策下一步如何推进，将对香港楼市产生巨大影响。

NBD:2003年底触底后，香港房价开了十年牛市。 现在是房价的拐点吗？

施永青:现在还不知道是否到了拐点。 如果中国经济能达成结构改革，恢复上升势头，香港特区的经济也必然受益，楼市也能走出新的上升浪潮。 但是，如果中国经济陷入困境，香港经济也难以生存，楼市无法拖累。

很多人担心香港楼市会重演1997年崩溃的车辙，我想可能性很小。 在经历了几次房地产牛熊周期转换后，香港地产商和小业主的财务状况都比以前稳定，香港大地产商的负债率也很低，所以即使熊市来了，他们受到的影响也相当有限。 相反，内陆房地产市场还没有经历完善的周期。 许多内陆地产商快速发展战略激进、负债率高的企业，一旦熊市到来，许多公司面临生存危机，市场波动进一步加大。