“北京：自住房入市预期削弱购买力”

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经记者尚希从北京出发

随着高价的东西相继出现，会有多少人能买到越来越贵的“面包”呢？

房网今年对北京1120名购房人进行了问卷调查，结果显示，北京98.18%的项目购房人购房预算不足300万元，改善型项目购房人约8成回答者购房预算在150万~300万之间。

“目前，北京非核心地区刚需项目平均成交价格大致在300万左右，但主流购买力越来越集中在200万。 这期间供需不平衡，这个差额一定在不断增大。 》兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济信息》记者采访时指出，目前楼市销售高潮期已经持续了两年，今年将面临调整。 这次调整很可能不是政策的外力，而是内调。

供需比相差悬殊的房价更难冷却/

据搜索网报道，对北京1120名买家进行比较的最新调查显示，在北京刚买的买家中，3成以上( 32.73% )的回答者的购房预算为150万~200万元，27.27%的回答者的购房预算在150万以下，21.82%的回答者的购房预算。 16.36%的受访者的购房预算为200万~200万元，其中约7成( 69.09% )的受访者购房意向面积为50~90平方米。

可以看到大部分买家的预算集中在200万元以下。

中原地产统计数据显示，全年北京市场总值200万元以下住宅总成交套数45274套，均价14668元/平方米，占全市总成交的56.75%，这一份额也是几年来首次下跌60%。

“价格上涨导致郊区中低价住宅货源水涨船高，200万元、90平方米以下住宅货源占比也在下降。 ”中原地产首席拆师张大伟指出了这一点。

北京楼市真正的购买力怎么样？ 这些问题似乎不容易找到标准的答案。

年末，市住建委公布了这样的数据。 北京市限购令实施一年多来，以北京市“连续缴纳五年以上社会保障”为考核条件的申请家庭为2.73万户，占全市申请家庭的5.6%。 其中实际购买住宅1.47万户，占全市住宅购买数的5%。

根据这个数据，限购以来的一年多里，北京市整体购房基数约为30万户左右。

据亚豪机构统计数据，北京年1月近7000套消化量远远高于新增的2500套供应量，供需比接近1:3。 截至1月底，北京商品住宅库存量为55078套，创历史新低。

另外，北京新建住宅市场的交易量这几年也在每年12万套左右徘徊。 正如您所看到的，北京楼市之间的供需比一直存在很大差距，这也是北京楼市价格持续暴涨、难以降温的根本原因。

住宅项目恶化展望/

“不是购买力减弱的问题，而是心理期待的问题。 ”亚豪机构市场总监郭毅直言不讳。

确实，低于周边售价的20%，或者越来越多的购房人被指认，等待、观望的心情肯定越来越沉重，影响了市场的成交情况。

中原地产研究部的统计数据显示，春节后，北京楼市收获历史出现了糟糕的开端。 截至22日，2月，北京新建住宅商品房979套，二手房3543套，合计成交不足5000套，比去年同期下跌一半以上。

二手房市场的反应越来越强烈。 据统计，2月以来，北京二手房成交价格为每平方米3.12万元，与1月的每平方米3.18万元、去年12月的每平方米3.26万元相比持续下降。 多家中介机构介绍，二手房价格跌幅也有加速现象，目前北京二手房价格平均约3.2万元/平方米。

“由于诉求变得观望，房主的心理价格进行了调整。 一些业主开始想降低报价。 ”张大伟对此表示。

今年2月15日，金隅地产从位于北京高井和单店的两个自营住宅项目开始购买，数千套的总量相当于北京近一个月的商品房住宅成交。

《每日经济信息》记者了解到，北京全年供应住房数量突破4万套，与全年商品房成交相比，4万套相当于增长了50%的供应，普通购房者很难申请，但大部分还在观望中。

刚性依然很强/

“目前，项目成交未见延误，但商品房参与摇号的客户基数在减少。 ’北京一家房地产经纪公司对《每日经济信息》记者表示，以前销售的商品房参与摇号的顾客比例约为1:4~1:5，而且摇号比例达到了1:10。 “现在，自住型商品房占诉求较大的部分，基本上比例维持在1:2。 ”

根据亚豪机构的数据，3月北京商品住宅市场将有35个新老项目进入市场销售，预计将与年同期持平。

《每日经济信息》记者访问了进入上述市场的部分项目，结果显示，预计3月份开设的许多项目的报价均有上升。 其中，位于房山区的某项目前期价格为20000元/平方米，目前报价接近25000元/平方米。 位于台湖地区的另一个项目的涨幅也达到了50%。

“3月份投入市场的项目报价明显上升，另一方面得益于限价解禁。 另一方面，是基于地价水平的上升和将来预计的新商品·住宅产品的减少。 ”亚豪机构副社长高姗告诉《每日经济信息》记者。

“从目前的情况来看，刚需项目基本没有受到交易放缓的影响，相反很多项目的积累期比时间长，基本上开盘后的去化速度很快。 ’上述房企人士对记者说。

郭毅认为，今年上半年北京市场没有发生明显变化，但价格过高的高端项目销售可能会稍慢一些。 “预计下半年开始楼市结构将逐渐调整，楼市库存压力缓解，高端市场价格走高，竞争将加剧。 ”

关于今年的盈利状况，住宅企业的人也坦率地受益空之间会越来越小。 对此，宋延庆告诉记者，随着市场竞争加剧，领域平均利润率也越来越低，“年均净利润下降1个百分点”的趋势将会持续。