“上海虹桥商务区建设延期？开发商或“错峰”入市”

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经记者沙菲出生于上海

观点地产网认为，耗资数十亿美元建设的上海虹桥商务区可能面临最长延期两年的不自然。

根据物业服务机构莱坊国际最近印发的报告，公共开发规划，虹桥商务区核心区一期大部分项目将于年中期至年底完成，但从实际工程进度看，许多项目最终竣工时间预计将推迟10~24个月。 除此之外，地下人行横道、新地铁线、公共换乘系统等基础设施也可能与开发商的规划流程不一致。

但是，昨天( 2月24日)，每日经济信息记者作为投资者致电虹桥商务区管理委员会。 工作人员回答说，虹桥商务区核心区的大部分项目已按原截止日期交付，目前正在抓紧开发人员进行开发。 政府对建设进度有时间规定，延期的有相关公告。

业内分解表明，项目延期后，前期投入无法按期收回，后期租金也无法着陆，意味着项目收益率将受到影响。

值得注意的是，年上海写字楼市场将迎来集中供应高峰。 如果上传公司的租金不能维持房地产的基本运营，开发商被认为倾向于将项目推迟或空。

机构:部分项目为10~24月/

据虹桥商务区官网消息，4.7平方公里核心区开发规模地上500多万平方米，地下280多万平方米。

戴梁行华东区战略快速发展顾问部数据显示，截至2009年，虹桥商务核心区域已出让土地264万平方米，出让总额达700亿元。 据悉，目前包括万科、瑞安、龙湖、赞助、经纬、富力、正荣、三湘在内的30家房企已上传到虹桥商务区核心区。

资料显示，年10月14日，虹桥商务区核心区首批地块招标，香港瑞安房地产以31.88亿元获得1期06地块。 年11月8日，虹桥商务核心区最后两块地块出让，总面积达到18.53万平方米。 其中，北区01、03号地块由福建中骏联合体以总额35.79亿元获得，楼价1.28万元/平方米。 另一个地块是旭辉香港项目企业旭安(香港)有限公司以21亿4400万元的底价竞争。

根据计划草案，虹桥商务区核心区域内的项目预计在年底前完成。 但是，对勒坊国际开发商的调查显示，一些商业项目的最终交货时间可能会推迟10~24个月。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，项目延期将直接影响开发商的投入价格回收，从而影响投资回报。

《每日经济信息》记者在虹桥商务区现场看到，该区两座主要建筑虹桥天地和虹桥绿谷已基本完成结构屋顶，并开始安装幕墙。 另外，区域内陆续建设了几个项目，一时不成规模，积极吸引外资。

市场分析师认为，虹桥商务区的完成时间、设计质量和营销战略可能会在收紧贷款政策、建筑规范限制、互联基础设施落后、部分开发商在综合房地产项目方面的经验限制等方面提出挑战。

明年在办公楼供应井喷/

世邦魏理市研究部董事谢晨表示，2010年，上海写字楼市场出现集中供货高峰，对开发商入市评估有重要参考价值。

莱坊国际报告称，按照目前的建筑进度，~全年虹桥商务区将有约99万平方米的甲级办公楼进入租赁市场。 届时，上海中央商务区将有164万平方米的新供给，其他二级商务区和新兴商务区将新增249万平方米的办公楼。 另外，上海第一高楼上海中心、公司天地二期、世纪大都会、环贸易广场两座竣工后，将分别向市场供应约21万平方米、5.9万平方米、11万平方米和6万平方米的办公室空间。 以上合计55.9万平方米。

在诉求层面上，过去三年上海市场每年可吸收约84万平方米的甲级写字楼。 除非有新的国内或国外刺激因素，否则市场很难消化~年间大量投入的新办公楼。 因此，虹桥商务区的办公楼租赁项目将来将面临激烈的市场竞争。

“谁先吃亏！ ”薛建雄告诉《每日经济信息》记者，虹桥商务区最大的问题是区域内还不成熟，即使项目全部完成，看到利润曙光也需要至少5年的培育期。

据莱坊国际估计，上海虹桥商务区整体租金将稳定在每天每平方米5.5~6.0元。 “除非虹桥商务区的业主想大幅削减租金，否则租户从竞争区涌向虹桥商务区的构想可能会跌到空。 ”

宋会雍认为，在没有积累到足够客户的前提下，上传公司的租金无法维持房地产的基本运营。 在这种情况下，开发人员很可能会选择空来安装整个项目。

谢朝表示，现阶段开发商会越来越多地考虑什么时候进入市场更有利，不排除一些开发商会为了避免进入市场高峰而推迟项目。

虽然面临种种不确定性，但薛建雄认为虹桥商务区土地价格仍呈上升趋势，开发商即使面临项目延期，也可以以土地为抵押获得低价融资，充分利用自己的资金链。