“监管去哪？海南澄迈一小区开发商五证全无诈骗超3亿”

本篇文章2113字，读完约5分钟

本网海口2月23日电(记者傅勇涛、马超) ) ) 150套商品房被开发商出售1房多，涉及资金1.4亿元。 来自1200多户买家的2亿多团购订金也为他转用； 开发商“五证皆无”，相关部门三年来视而不见……这个海南房地产市场发生的奇葩事件，引发了一个深刻的省份。 商品房预售制度为什么变成了“一纸空文”？ 许多监管部门为什么会“眼不见心不烦”？

低劣的资金周转屡屡成功，通过“在一个房间多卖”暴露出黑洞

高利率借款购买土地，以土地为担保换取银行贷款，多卖一家来偿还贷款和债务……这是开发商聂仲根在资金链紧张的情况下，拔东还钱的“连环计”。 海南澄迈县“阳光花苑”小区的150名业主惊讶地说:“用半生积蓄买的房子的户主是别人吗？”

这个事件现在通过警察的搜查结束了。 相关人士表示，聂仲根2008年创立两家企业，经营房地产项目时，注册资金仅为1000万元，他买地的钱大部分是通过高息借款筹集的。 “以月利4%计算，一个月支付的利息在900万元以上。 ”

在银行贷款紧缩、楼盘销售不畅的情况下，一些房企往往利用一些担保企业、投资企业进行融资。 在知道资金回收乏力的情况下，聂仲根是如何利用两种资质偏颇、实收资本为零的企业一步步开发房地产项目的呢？

虚报注册资本提高企业“价格”，以高利率购买土地，以土地为抵押向银行融资。 办案民警王侦透露，聂仲根2011年通过中介企业虚报注册资本4000万元，故意夸大了企业履行合同的能力。

“占地99亩的阳光花苑小区，土地出让金7000多万元，其中5000多万元是通过多种途径获得的高息借款。 购买土地后，以土地和地上建筑物为抵押物，向银行贷款1.1亿元。 ”王侦探说。

多卖一间房，收回资金用于偿还债务和银行贷款。 据采访，“阳光花苑”分价价为每平方米9000元，聂仲根要求以每平方米4000元左右的团购价再次出售已经出售的房屋，每平方米至少获得8000元的净利润。

商品房团购订金支付土地出让金。 聂仲根开发占地200亩的楼盘时，1200多户、2亿多元新疆某公司的团购订金用于缴纳5400多万元土地出让金。 但是，在签订商品房预定合同之前，将该项目的土地抵押给担保企业，以获得贷款的偿还和后续开发的资金。

开发者的“五证”不完整，多个诈骗“顺利”

稍微澄迈县的干部也为聂仲根的违法行为提供了很大的便利。 据记者调查，聂仲根未取得工程规划许可证、人防建设许可证、招标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，未取得图纸审查合格证，擅自开始建设和预售房屋，国土、城市建设、税务等许多监管部门实际上“视而不见”。

澄迈县委副书记卢勇原、县住房保障房产管理局原局长林中佐在土地录用变更、房地产项目容积率调整、商品房预售许可证审批处理等几个事项中，多次被聂仲根“双开”，日前被海南省纪委“双开”，案件

几年前，随着海南地价上涨后上涨，房地产开发“香”了。 聂仲根的企业在成立之初，存在法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟等情况，造成了企业后期经营时资金和人员管理的混乱。 “员工挪用企业资金工作近100万元，很多员工利用企业融资平台通过诈骗赚钱。 ”王侦探说。

事实上，海南实施购房“网签”，其首要目的是防止开发商捂盘惜售，不卖一家两家。 但记者调查显示，大部分房企在房屋实际销售过程中，常用的方法是集中网签，前期与购房者签订纸质合同。 不及时网签、诱导客户欺骗等系列不规范市场行为由来已久。 一位购房者对记者说，对于购房网签“雾霾”，开发商也不知道为什么推迟网签，不进行房屋预售登记。

为了不让客户“雾里看花”，要关上监管的笼子

虽然已经有完善的商品房合同备案制度，但市场上出售商品房多为长期住房，从合同备案完成到最终交割，通常需要1到2年的时间。 因此，海南这种“一房二卖、一房多卖”的房地产纠纷的例子，近年来在广东、河南、山东等地发生。

据业内人士介绍，为防止房地产开发商一家多户出售，虽然规定了商品房预售合同备案登记制度，但开发商不按规定办理商品房预售合同备案登记的，现行政策、法规中对如何处罚没有任何规定

那么，如何加强商品房预售合同备案登记管理，不将多部门监管职能化为纸空文呢？

“加强房地产预售公寓的管理监督力度，是根治“一户多销”的主要措施。 ”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房出让许可的门槛，严格审核和出让、抵押登记，确保资质有偏差，将租赁土地的房地产公司挡在门外。

海南川海律师事务所主任赵建平表示，“所有参与项目考核的部门，都要建立全程管理、推卸责任、终身责任的机制，将项目投诉和破案与职能部门的绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的不足和狼狈，使市场上“黑心房”变大。

购买者在买房之前也必须进行充分的学习。 据采访，不少购房者简单相信“预售房屋不能办理预售登记备案手续”，购房后很少在网上核查备案手续。 一位林先生的受害者经熟人介绍，即使没有看房，也可以直接汇款预约住房，之后的购房手续和付款完全听从开发商的吩咐，等发生了什么事后，他说:“还得进一步调查！ 喊道:“。

news.xinhuanet/legal//-02/23/c _ 119459669