“中海整合中建地产起步：酝酿“大部制”纵向一体化”

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经记者叶燕婷从深圳出发

1月14日，中国建筑( 601668，sh，以下简称中国建筑)发布全年经营情况简报，全年中国建筑房地产业务总销售额达1426亿元，同期增长28.9%。 1月9日，中国境外快速发展( 00688，hk，以下简称中海地产)公布全年销售情况，全年累计合同销售额1385.2亿港币)约1081.68亿元)。

这是中海地产和中地产两家房地产企业宣布合并后的第一份业绩单。 中海地产和中海地产正式合并结束后，业界普遍期待，未来中海地产将成为继绿地和万达之后位居万科前列的另一个有力挑战者。

事实上，合并建设房地产后，中海房地产的管理模式正在酝酿新的变革。 《每日经济信息》记者从房地产行业相关人士获悉，中海地产已将多年区域化管理模式近期调整为“大部制”纵向一体化管理。 业内人士认为，这种权力更加集中的方式在推进重大变革时更有效率。 或者认为这是为了整合而让房地产进入中海体系的过渡性措施。

记者就此采访企业时，中海地产投资者关系部表示，关于管理调整和整合问题，目前还没有新消息，但中海地产内部人士对管理模式的一些变化谈不上。

合并后的土地储备超万科/

年，中海地产和龙头房企万科1709亿元销售额相差628亿元，比年差近80亿元。 但是，如果进入中国建筑的其他房地产业务，1426亿元的总销售额和万科的差距将缩小到283亿元。

中海地产和中地产的合并已经在准备中。 年8月5日，中海地产宣布，母公司中国建筑计划将房地产事业部、房地产建设、运营的房地产快速发展业务注入中海地产，此后，中国建筑将基本不再新增直营从事纯粹的房地产开发业务。 一时，关于中海地产剑指万科，规模和利润有望成为领域龙头的解体正在业界兴起。

孔庆平在卸任中海地产董事局主席和执行董事前表示，整合的目的第一是两个，一个是处理同业竞争，另一个是通过中海地产的价格管理特点，将资源集中发挥到最高水平。

目前，中海地产企业除品牌外的房地产业务全部纳入中海地产企业品牌。 这家2007年成立的房企虽然比中海地产千亿以上业绩的龙头规模还稚嫩，但持续高速增长。 从企业数据估算，中海地产年销售额达345亿元，同比增长超过6成，相当于中海地产同期销售额的3成。

对于中海地产来说，注入中建系房地产业务除了可以领取数百亿的年销售额外，还将大幅提升自身土地储备7成以上。 《每日经济信息》记者粗略计算，截至年底，中海地产新增权益土地储备4324.8万平方米(中国境外宏观洋有限企业除外)。 同期，我国建筑土地储备达到7599万平方米，两者之间有3000万平方米以上的土地储备差距，预计整合后将一举纳入中海地产，这一总量已超过万科。

根据德意志银行相关研究报告，如果中海地产能够达到核心净利润率20%，母公司的资产注入将使中海净资产价值提高10%左右，~年的核心净利润提高20%吧。

组织框架将大幅调整/

虽然与房地产整合前景广阔，但央企下的资源如何融入高度市场化的中海房地产，仍存在诸多问题。

关于整合的最终方法和进展，中海投资者相关人士向记者表示暂时无法透露。

业内人士向记者表示，房地产央企背景浓厚，但中海房地产自古市场化，整合难度高于普通民营公司。

另一方面，据深圳知名房地产拆房师“房地内参”创始人尹香武介绍，中海物业管理模式已经调整或为整合修路，中海物业抛弃了已经实行多年的区域化制度，改为大部分纵向一体化管理。 也就是说，在集团层面成立了工程、营销、财务三企业，实行全国纵向一体化功能管理，由原华南区负责人曲咏海调管理全国营销，中海房地产今年也成立了中海专业管理企业

中海地产内部人士向记者确认了曲咏海的调动情况，但没有就管理模式的变革做出决定，否定了该调动与变革有关。

深圳某房地产领域的人认为“大部分垂直管理”，也就是集权，在推进重大变革时，这样的组织更有效率。 但是，随之而来的问题是，介于“大部分”之间的项目，由于“大部分”追求自身利益的最大化，中间阶段太多，对于单一项目来说，价格有可能上涨。

除了克服企业背景的差异外，中海地产的高毛利润特点在注入新资产后能否持续，也存在不确定性。 中国建筑董秘孟庆禹曾这样阐述过中海地产偏重高端、在一线城市、二线城市项目较多的两个定义。 房地产建设在中国建筑建筑工程的基础上迅速发展，首先要进行中速或中低档项目。

房地产注入后，中海房地产能否发挥价格管理的特点，提高前者项目的毛利率，尚不清楚。