“深圳首宗农地1.16亿入市 社区集体将入股拿地公司”

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经记者叶燕婷从深圳出发

作为新型城市化的基础之一，集体所有制土地的新动向备受关注。 18届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》(以下简称《政策决定》)建议农民越来越多的产权，允许农村集体经营性建设用地市场交易后，近期深圳首次农村集体土地

上周五( 12月20日)，唯一的拍卖人深圳市方格精密仪器有限企业(以下简称方格集团)，以1亿1600万元的底价拍摄了深圳首次公开的农村集体用地。 深圳市住建局土地利用处副处长刘辉对《每日经济信息》记者表示，这片土地虽然不是法律意义上的农村集体土地，但对全国建立统一的城乡土地市场有一定的参考意义。 她还说，明年同样的土地将陆续进入市场，但目前没有将农村集体用地变为商住用地的计划。

值得一提的是，此次农地市场准入尝试使农村集体经济组织和农民实际参与土地增值收益的分配，地块所属凤凰社区集团从此次拍卖中直接受益3480万元( 1亿1600万元的30% )，符合商品房性质 据公布，社区股份有限公司凤凰股份有限公司还承诺入股方格集团将占9.5%的股份，分享产业高速发展的机遇。

分区以1亿1600万拍摄/

《每日经济信息》记者从深圳规土委员会获悉，拍摄的地块位于宝安区福永街道凤凰社区，土地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地(新型产业用地)，土地采用年数30年，20日为方格集团

关于1亿1600万美元的价格，方格集团现场发言人王平说:“比预想的要高了。”但新地块接近现有公司的基地，“对我们来说，在深圳这个地方，能得到这个地块已经很满足了。”

王平表示，取得土地后，马上开始规划、设计、施工，地块为所有个人提供公司内部核心研发场所和高管宿舍，包括土地出让费用在内，预计公司将投资约3亿元。

“我很开心。 这块地已经空了几十年了。 (深圳市)政府提出今年年初的“1+6文件”后，我们就开始准备入市了。 我对拍价格也很满意。 》分区拍卖成功后，土地转让方代表、凤凰股份有限公司董事文永昌在现场表示。

他说的“1+6文件”，是指今年1月18日深圳市发布的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业结构转换和高度化的意见》和6个配套文件，是指原农村集体经济组织继承机构手中的工业用地上市

在深圳农村集体工业用地首次上市拍卖现场，长期研究中国土地政策的北京大学国家快速发展研究院院长周其仁认为，深圳村庄集体土地改革在全国范围内是有先例的，值得借鉴。

此前《每日经济信息》记者从深圳福永街道办公室相关负责人处获悉，从去年年底开始，方格小组多次与凤凰社区相关负责人进行信息表达。 这家企业本身就是凤凰社区快速发展的好公司，近期也有上市计划，呼吁进一步扩大土地。 村民一次也没有卖掉土地上的钱，而是以土地入股的形式换取企业股份，土地所有集团和方格集团双方都希望新成立一家企业，在深圳“1+6文件”发行的背景下，促成了这次土地拍卖。

记者了解到，该地块转让公告对拍卖申请人的主体资格提出了确定的要求。 一是拍卖应聘者是在深圳注册并开始上市准备工作的公司法人。 二是竞买申请人从事新一代新闻技术通信终端设备制造产业的研发、制造、销售，拥有相应的研发专利许可证相关许可证。

根据方格集团官网资料，企业以塑料精密模具的研发和生产制造、物联网数据模块业务为主要业务，是经国家授权掌握lte通信技术的首批10家国内公司之一。

刘辉认为，这块土地属于原农村集体经济组织实际上由企业占有的土地，土地权益尚不十分明确，不是法律意义上的农村集体土地，但深圳目前存在许多这样的地块。 地块在近期启动的产业用地供需服务平台上转让成功，将“无法获取政府、社区无法使用、市场难以做好”的历史遗留用地纳入交易范围，加强了产业空之间的供给能力。

凤凰城为9.5%/

在这次拍卖中，农村集体直接参与土地利益分配成为了一大特色。

根据拍卖公告，凤凰社区将获得土地交易总额的30%，无偿获得总建筑面积20%的配套房产。 粗略计算，这意味着凤凰社区农村集团直接从此次拍卖中获利3480万元，无偿获得商品房性质的配套房产13980平方米，包括食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑价格为食堂1平方米 按宿舍每平方米2600元计算，这部分产业配套房地产总建设价将达到3614.8万元。

另外，这次凤凰社区的盈利方法并不仅限于出售地的租赁。 刘辉表示，此次拍卖中，社区除直接获得一定比例的土地出让金和配套房产外，还提出了社区可以按一定价格取得公司股份的附加要求。 “这相当于社区借助土地这座桥梁，乘坐产业高速发展的顺风车，触摸了资本市场的入口。 这是我个人认为这次拍卖最有意义的事情”。

文永昌向记者证实，土地出让后，凤凰股份有限公司有入股调查组的安排。 “根据《用地协议》，我们的入股占9.5%，目标是最终实现我们资源的资本化”。

土地是农民生存的重要手段，在农地流转过程中，不让农民出售土地就无法获得持续利润的问题，一直受到业界的关注。 中国科协副主席陈章良11月底在一个论坛上指出，在实施农村集体经营建设用地平等上市的基础上，进城后农民谋生手段不足，城市生活困难，城市不得贫民窟。

宅基地探索/

刘辉表示，目前，除凤凰社区外，还有许多农村集体社区已经申请农地准入，近期深圳相继出现了类似的土地准入。 “社区有积极性，但土地改革需要统一的步骤，今年有了政策消化区，看到现实的好处，计算了社区自身的账目。 明年社区对土地准入的要求应该越来越多”。

刘辉表示，目前，该政策只比较工业用地，对其他类型的农田上市尚无规划。

此次深圳土地改革首先从工业用地着手，但进入农田还有很多限制，涉及更大范围好处的宅基地和村庄集体商住用地仍处于冷冻阶段。

《政策决定》规定:“建立城乡统一的建设用地市场。 在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出售、出租、入股，实行与国有土地同等的市场准入、同权等价”，引发了业内对宅基地准入的可能性的讨论。

在本月举行的平安地产金融创新论坛上，国务院快速发展研究中心副主任张军扩做了以城乡快速发展一体化为主题的演讲，《政策决定》中的“农村集体经营性建设用地”范围应当包括农民乡镇公司建设用地、仓储用地、市场用地，宅基地应当是这样的用地

据张军扩介绍，目前只是比较小范围的农村集体经营性建设用地进行土地流转，但据国务院快速发展研究中心调查估算，这小范围土地存量也相当于我国每年新建用地的约10倍规模。 这部分建设用地平等进入市场后，今后相当长的时期内将能提供比较充分的用地诉求。

进而，保障《政策决定》中提出的“农户宅基地用益物权，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥地推进农民住房产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的途径。 建立农村产权转移交易市场，推进农村产权转移交易公开、公正、规范的运营”，周其仁认为，如何落实到现实中，还有许多探索要做。