“逃而不离三四线：土地出让金额同比增加50%”

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经过记者顾家彦从广州出发

“三、四线逃生”是今年年初开始在房地产界流传的说法。 由于供应量过多，人口引进速度缓慢，三四线城市在房地产圈并不广泛。 在今年的博鳌房地产论坛上，房企甚至主张今后不考虑在三四线城市拿地。

但是，《每日经济信息》记者从中国指数研究院获得的数据显示，截至今年11月，全国主要3、4线城市土地出让金收入比去年同期上涨近50%。 无论是成交面积还是平均地板价格，三四线城市的土地出让都优于年。

大地产商的销售业绩构成，足以证明三四线城市的重要性。 最具代表性的不是碧桂园吗？ 数据显示，今年10月，碧桂园签约销售额797亿元，远远超过年初制定的620亿元销售目标，很可能在今年内进入千亿俱乐部。 根据卡莉的研究数据，碧桂园三季度销售面积中，三四线城市所占比例达到78.3%。

三线城市仍然是投资热点

回顾媒体的报道，三四线城市“被抛弃”的最初论断，始于去年年末。 当时，有发布“中国城市房地产风险排行榜”的机构，排名前50位的大部分是三四线城市。 之后，经济学家们有同样的看法，认为一些三四线城市的房地产因供应量过多而崩溃。

在这样的背景下，今年1、2月一线城市土地价格开始上涨时，一位业内人士评价说，原因是开发商为了规避3、4线城市的风险，筹集了大量资金收购了一线城市地块。 一位开发商在媒体上表示，三四线城市供应量过多，多为人口流失城市，存在较高风险，应退出三四线城市重返一线城市。

事实上，中国指数研究院统计证明了三四线城市过去一年的土地成交情况，大部分开发商不仅没有撤出三四线城市，反而增加了对这些城市的投资。

根据该机构的数据，今年1~11月，全国主要三四线城市出让土地20345件，比去年增长24.5%。 成交建筑面积7.4亿平方米，比去年增长17.5%，土地出让金9693亿元，比去年增长50%。

不仅土地成交金额和成交面积大幅增加，成交楼宇的单价也以一定的幅度上涨。 据这些机构统计，今年三四线城市住宅用地平均成交地板价格达到1005.63元/平方米，而去年的数字仅为878.96元/平方米。

克瑞提供的21个典型的三四线城市样本也显示出住宅企业大规模进入三四线城市的趋势。 今年1~10月土地出让金同比下跌的城市只有7个，其中常州、扬州、镇江下跌50%以上。 土地出让金比去年同期上涨的城市有14个，其中桂林、九江、廊坊、连云港、文昌的涨幅在80%以上。

行情的逆转有待于新的城市化

为什么三四线城市的土地市场没有很多人预想的那么低迷，反而出现了成交价格和成交面积的整体上涨？

克瑞研究报告也许能证明其理由。 今年三季度，一线城市土地成交面积比去年同期上涨17%，二线城市成交面积比去年同期上涨22%，三线城市成交面积比去年同期上涨16%。

其中，三线城市逐渐分化为两种。 一个是房地产市场在快速发展期正好受益的三线城市，这些城市今年也继续保持稳定的发展步伐。 从年1~9月商品住宅成交量来看，洛阳、北海、廊坊、晋江等城市市场规模比去年同期增长50%以上，泉州比去年同期增长95%。

另一个是个别投资过热的城市，这类城市由于几年前开发过剩，今年风险迅速积累，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面积与去年同期基本持平。

“虽然三四线城市供应过剩，但并不是所有公司都不在那里拿地。 ”克瑞研究中心的朱一鸣拆师告诉《每日经济信息》记者，由于一线城市市场容量有限，大企业转型越来越多是为了平衡业务布局。 事实上，许多受产业基础支撑、人口密集、经济发达的城市相邻的三四线城市，仍然值得投资。

朱一鸣也认为，今年三四线城市房地产行情回升是弥补过去两年多“低迷”的增长，也是一二线城市行情拉动的结果，预计三四线城市房地产行情的大逆转不会在新一轮城市化全面展开之前开始。

普华永道中国合伙人孙颖表示，虽然业内普遍担心二、三、四线城市有过度供应的风险，但三、四线城市的房价和价格一直低于一线城市。 在这种背景下，投资者的战略不是撤出这些城市，而是优化投资组合，选择购买城市的中心位置。