“2013，楼市“涨”字当头 市场已呈现新走向”

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本网上海12月5日电(记者叶锋、魏宗凯) )没有放松管制，房价上涨也没错。 要点城市持续上升，有些城市陷入泥沼； “呼叫”者的观点很坚定，“看到空”者的话满是跳蚤……年的中国楼市，充满了近年来罕见的变量和反差。

要想“更好地解决政府与市场的关系，更好地发挥市场在资源配置中的决策作用和政府的作用”，就需要对房地产市场的调控问题有“新的理解”。 这一年的房地产市场，表面上依然呈“上升”之字，但市场已经呈现出新的方向，迎来了调控和“大变局”。

控制构想的重新审视

这一年间，房地产调控没有放松。

今年2月，国务院常务会议从遏制强烈责任、诉求、增加供给、促进保障、严格监管5个方面出台了《国五条》，从而奠定了今年全年楼市调控的“主基调”。 年初以来，各城市在公积金贷款额度等方面都做了一些“微调”，但总体上没有放松管制，限购、限贷、限价等行政手段似乎基本上都用到了“足够”上。

但是，市场依然顽强“逆势”。 根据中国指数研究院公布的百城价格指数，今年11月全国100个城市新建住宅平均价格比上个月上涨0.68%，这是自年6月以来连续18个月上涨。

在土地方面，上海易居房地产研究院统计的10个典型城市中，今年前11个月合计土地出让金创历史新高，与年、年同期相比分别增长121.8%、38.4%。

首次置业和首次改善等刚性诉求成为促进房价上涨的首要动力。 例如，根据上海的相关调查，近年来成交的商品住宅中，首套房的比例超过了80%，但每年有住宅改善性诉求的家庭占所有家庭的12%。

此外，以维持投资价值为目的的合理购房诉求依然不容忽视。 一家上市公司董事长日前告诉记者，今年以来，企业已有年薪数百万的高管在北京、上海买房，不太需要申请贷款。 有数据显示，一些城市的高端住宅再次活跃。

房价频繁上涨似乎暗示有必要重新审视以房价为中心的调控思路。 “光靠诉求方采取抑制措施、控制房价的方法是无法达到预期效果的，是不可持续的，这是事实。 ”上海财经大学房地产研究所常务副所长陈杰说。

地域差异特别显着

与以往的“普遍上升”不同，今年国内楼市的地区差异尤为显着。

要点城市，特别是一线城市“上升势头”很猛。 今年以来，京、沪、广、深四个一线城市新建商品住宅价格全国持续上涨，国家统计局公布的10月份去年同期涨幅均超过20%。 另外，杭州、武汉、南京等重要城市也在迅速“跟进”。

“根据国统局的数据，目前新建商品房价同比上涨10%以上的城市达到21个。 这21个城市几乎不能指望已经完成年度管制任务。 ”中原地产研究总导演张大伟认为。

另一方面，在以往炒面盛行的城市和供给明显过剩的三四线城市，楼市陷入“泥沼”。 例如，根据国家统计局的数据，10月温州新商品住宅价格比上个月分别下跌0.1%和1.5%。 事实上，自年8月以来，温州房价下跌了20多个月，楼盘价格下跌了一半。 据媒体报道，鄂尔多斯、神木等楼市不景气。 中国指数研究院公布的数据显示，江苏纳入统计的17个城市中，7个城市的房价目前正在下跌。

地区之间巨大的“冷暖”差异，强调了楼市的诸多复杂性。 “一律”的管制措施，效果不太容易持续。 业内人士认为，尊重各地市场差距，“赋予”地方政府权力，应该是未来楼市调控的重要方向。

“挤泡沫”需要新的措施

今年空我听到过中国楼市和提前报警的声音。 例如，今年获得诺贝尔经济学奖的罗伯特·席勒认为:“中国的房地产泡沫很严重。” 持同样观点的是耶鲁大学金融学院教授陈志武，他提出“中国人要淡化房地产在整体家庭投资中的比重”，但11月底在媒体采访中表示“房地产泡沫正在逼近我们”。 世界知名投资者吉姆·罗杰斯近日表示:“我想在中国买房子，但担心‘会不会被困在中国住宅区的泡沫中’。” 谢国忠等多年的“空”头今年中国楼市持续主张“泡沫破裂”。

另一方面，对中国楼市持续上涨的人也有很多。 任志强、王健林认为中国房价没有下跌的可能性，但王石最近在有关会议上强调要警惕房地产市场的泡沫。 但他并不认为中国房地产市场的泡沫很快就会破灭，长期以来，北京、上海等热点城市的房价也不会大幅下降。 国家新闻中心等近日发布绿色图书，预计明年中国房地产市场将整体保持小幅增长，全年房价涨幅5%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说:“中国楼市5年内不会崩盘。” 但是，他认为，如果地方持续依赖“土地财政”，经济持续依赖房地产业，货币“放水”，房地产业自身及其积累的系统性风险就不容忽视。

业内人士认为，未来房地产调控将在思路上，特别是解决政府与市场的关系，以区分“住房问题”和“房价问题”。 路径上，应该将控制点从“诉求侧”改为“供给侧”； 在体制结构上，必须尊重地区差异，给予地方政府充分的自主权。

原文链接:日本新闻/财富//- 12/05/c _ 118431752 _ 2