“房源数超过申购人数深圳安居房“香饽饽”遇冷调查”

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经过记者叶燕婷深圳的拍摄报道

11月25日，深圳安居型商品房(以下简称安居房) )首次等待申请的家庭(含单身居民)的申请新闻公示正式结束。 据深圳市住建局介绍，全市安居房轮候册已正式确立，截至目前，首次有效申请轮候的家庭共有24350户。

《每日经济信息》记者在调查近三年深圳市保障性安居工程年度计划时发现，从2009年开始实施的深圳安居工程经过两年多的快速发展，目前累计开工数达到3.05万套。 这意味着深圳安住房的开工房源超过了目前有效申请的家庭户数。

那么，在房价高的深圳，为什么价格相对较低的便宜住房没有像预想的那样火爆呢？ “十二五”期间深圳将建成约12万套安居房的巨大目标背后有哪些筹资、建设模式？ 在保障房建设中出现的质量问题背后，是否明确了需要改善的地方？ 对此，记者展开了一系列调查。

深圳保障性住房建设市场化之路/

深圳市住建局局长李廷忠说，保障房的建设光靠财政投入是不够的，吃不饱，但深圳的方法是走市场。 作为吸引社会投资的重要手段之一，吸引公司参加社会保障室。

参与深圳住房保护政策制定的深圳市住房研究会常务副会长陈高贫在接受《每日经济信息》记者采访时表示，深圳安居房轮候簿建立后，除了可以有序分配申请人外，还可以通过轮候簿的数据明确整个市场对这类房源的诉求

年4月，深圳市政府为了处理不符合低价购房条件且无法负担商品房费用的“夹层”人群，首次推出了安居住宅这一全国特有的保障性住房模式。

据《每日经济信息》记者介绍，按照深圳“十二五”规划，深圳计划到明年筹集约24万套保障性住房进行建设。 去年6月，深圳市住建局表示，将安住房作为保障性住房的主要供给方法之一，其规模占全市保障性住房供给总量的一半左右。

据估计，深圳安居房供应量将达到12万套。

深圳通过四种模式支持包括安居房在内的保障房建设。 一个是政府自行投资建设，好像是松坪村的三期经济适用房。 二是实行“代建总承包”制，是政府出资、公司代建的模式，目前，金地、万科和中海地产等已参与了这种形式的安居住房建设。

第三，公司通过竞争自主运营安居房项目。 通常分为“定房价，竞地价”或“定地价，竞房价”两种。 例如中海阅景花园项目； 第四，“bt/bot建设模式”逐渐崛起。 例如长安集团的观安居房、比亚迪企业的限价房等都是以这种方式建设的。

据《深圳特区报》报道，目前，包括安住房在内，深圳全市共有前期保障房建设项目158个，约21.8万套，需按计划投资约767亿元。 政府文件数据显示，年、年两年，市、区财政完成保障房投资86.4亿元，与诉求量还有很大差距。

对此，深圳市住建局局长李廷忠表示，保障房的建设仅靠财政投入是不够的，吃不消。 深圳的方法是走市场。

近两年保障房规划文件数据显示，通过社会投资完成的深圳保障房项目比例不断加大。 年，社会投资建设保障室资金额45.2亿元，占整体投资额的50.95%； 年，这一数字达到104.3亿元，占70.86%。

作为吸引社会投资的重要手段之一，吸引公司参加社会保障室。 以“定地价、竞房价”模式建设安居房为例，由政府定相对优惠的地价，房企拍卖人定房屋最终售价，项目资金、运营和最终损益由公司自行进行。 年，富通房地产集团有限企业通过这样的方法获得安居用地，地块最终房价为6467元/平方米(含装修)，相当于附近房价的一半。

陈高贫认为，这种方式不同于以往国内保障性住房的“双重限制双重竞争”“房价限制型、限制性、地价竞争、竞争建设”模式。 “使用‘双限双竞’模式，无论是地价还是保障房建设的配给量，都降低了选举公司的盈利点。 另一方面，在限定模式下，相当于政府在地价方面做出让步，调动公司参与的积极性，最终得到售价估算最低者，直接抑制房价，造福人民。 ”。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁则向《每日经济信息》记者表示，目前深圳安居住房建设的集资办法还在扩大空之间。 “保障房建设还有一定的收益空之间，如果相应的制度能够形成，民间资本的介入将大大缓解保障房建设的资金压力。 ”

安室区位、配套不足遇冷/

参与深圳保障性住房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈高贫表示，总体来说，深圳安居住房市场诉求仍大于供给，但短期内确实存在结构性问题。

《每日经济信息》记者根据深圳居住证数据统计，~年间，深圳安居房共开工3.05万套。 根据亨机构的数据，随着深圳6个安住房项目年内入市，住房销售源套数约9000套，意味着今年将是安住房供应高峰期的开始。

根据《深圳市安居型商品房建设与管理暂行办法》的规定，深圳安居房项目销售均价在同期同类型普通商品住宅市场价格的70%以下，价格特点使安居房备受欢迎，但在现实中并不像人们期待的那样“抢手”。

据观点地产网报道，去年7月，深圳首个安居房区永福苑的1260人进入购房者中，48.5%放弃。 后来发现，在观览花园、观茗语华苑等安居房项目分配过程中，每次放弃选房的合格申请人均超过300户。 业内人士表示，首批申请人放弃后，深圳市住建局将新增候选人进入购房家庭，但高放弃率仍值得深思。

陈贫表示，深圳住房市场总体诉求大于供给，但在短期内确实存在结构问题，如地理位置偏远、配套设施不足等。

根据腾讯大粤网的调查，在对放弃购买安居房原因的多项调查中，91%的网民选择“地域偏差”，68%的网民认为“配套不完整”。 另外，也有网友认为“安居房的质量不如商社”。 根据网民投票结果，在售价同等的情况下，7成以上的网民偏向于购买离地铁站较近的小产权房，12%的网民想跨市购买东莞、惠州等商品房，只有12%的网民想购买什么？

据了解，安居房项目观茜语华苑位置靠近东莞，周边多为现场和城中村，缺少学校、医院、商业等配套设施。 据一位居民称，乘坐公共交通工具去市中心，需要近两个小时。

中国房地产学会副会长陈国强的解体，造成保障房地域和配套偏差背后的深层原因是，政策设计与具体执行不一致，忽视目标用户的生活价格，造成严重的资源浪费，违背保障房建设的初衷。

对此，陈高贫认为，在土地资源宝贵的深圳，无论是商品房还是安居住宅都存在域外搬迁现象，中心建设保障性住房的可能性不大，未来应更系统地考虑规划。 “例如，尽量进行有体积的安居工程，在人流量达到一定数量后，可以形成社区，吸引开发商投资商业，最终在卫星城推进社区建设。 ”

另外，安居房申请人面临着深圳户口和五年社保的硬性条件，大大提高了申请门槛。 目前，深圳人口严重下跌，截至年底，深圳共计1054.74万常住人口中，非本市户籍人口达到72.7%。 陈高精度表示，目前对这类群体已经开始采取租赁公租房的方法，如果未来从深圳可持续快速发展的立场出发，继续采取积分入户、学历转入、社会保障和税收连续缴纳等多种判断手段，将满足申请人的条件

保障房可持续发展模式还在探索中/

深圳一家房地产公司的相关人士向记者表示，保障性住房项目的利润率通常在3%~5%之间，住房部分全部用保护本满足，第一是在楼下商业部分盈利。

在腾讯大粤网的调查中，30%的网民因担心住宅质量问题而放弃购买安居房不是空空穴来风。 今年6月以来，深圳最大的安居工程出现了外墙饰面裂缝、浸水、内壁灰浆局部松散、木地板潮湿等质量问题，随后被住建局责令整改。 不久前，深圳保障性住房项目已经连续多次暴露出工程质量缺陷等问题。

在北京、河南郑州等地，还发生了部分保障房项目混凝土不达标等严重的质量问题。

对许多房企来说，投资保障性住房建设项目并不美差。 深圳一家房地产公司的相关人士向《每日经济信息》记者表示，保障性住房项目的利润率通常在3%至5%之间，住房部分全部用保本满足，第一是在楼下商业部分受益。 “很多规模较大的开发商采取保障性住房项目基本上是坚守阵地，找工作的意思，但现在在深圳要推出住宅用地拍卖并不容易。 ”

关于保障房频繁的质量问题，具有多年保障房建设经验的深圳东部集团业内人士向记者透露。 开发商代建制的保障房项目，材料、施工费用统一由政府出资，开发商利润来自1%~5%的固定管理费，一般不会出现开发商偷工减料的问题。 但是，在限价型安居住宅中，开发过程自主，盈亏自负，参建住宅企业将尽力降低价格。 在这种情况下，容易发生质量问题。

与此不同，没有资格的“强制搬迁”会增加安居房的质量风险。 一位业内人士表示，在深圳的部分保障性住房项目中，施工单位资质非常强，但最终施工单位只能依靠施工单位旗下的低资质乃至无资质的个人施工队伍，难以保证工程质量。

宋丁认为，深圳安居房的大规模开发商建设只是应急措施，保障房的未来在深圳住宅中占有不小的比例，政府必须建立自己的专业开发队伍，纳入长时间持续发展的保障房建设中。 从筹资、建设到销售、监管这个团队完成。