“房企偏爱“高周转” 北京上周新盘供应创年内新高”

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经记者尚希从北京出发

“年黄金期”过后，北京楼市出台“高端项目不发放预售许可”、“禁止分割装修”等禁令，导致11月楼市供应下跌。 但是，上周似乎听到了一会儿“暖风”，北京楼市迎来了集中推送的节奏。

据亚洲豪机构统计数据，上周( 11月11日( 11月17日)，北京集中上市7个项目，累计向市场释放3420套房现货，供应面积达26.89万平方米，比上个月分别为494%和393% 值得观察的是，该供给量创下了今年以来每周供给量的最高值。

“从10月下旬开始，《京7条》、自营商品房、再确认调控等政策信号集中释放，市场进入较为集中的政策反应期。 另外，正值十八届三中全会召开前夕，房企采取保守态度，推迟了项目上市。 ”亚洲房屋机构副总裁高姗在接受《每日经济信息》记者采访时指出，三中全会结束后的政策信号和未来政策方向也改变了一些房企对市场的预期。 “面对未来尚不明朗的市场，在房企利润逐年下滑的背景下，高周转已成为房企普遍共识。 ”

住宅企业加快转速/

房地产税的推进有望加快，北京自营型商品房集中入市，将对未来楼市产生一定的冲击。 面对未来不明朗的市场，在房企利润逐年下滑的背景下，“高周转”已成为房企普遍共识，大部分房企选择尽快退保，增加公司未来风险防范的筹码。

据北京市居委会网站消息，上周( 11月11日~11月17日)，北京共有7个项目集中上市，累计共向市场推出3420套房，供应面积达26.89万平方米。 《每日经济信息》记者对上述入市的项目进行了粗略统计，其中6个项目均在大兴区。 根据亚洲房屋机构的统计数据，上周在大兴区成交的住宅资源为969套，占市场整体的比重达到49.71%，比上周上升13个百分点。

上周，我访问了位于大兴区的两个纯粹的新盘项目，在蓄客基础雄厚的情况下，各个纯粹的新盘项目也选择了“大手”。 其中，smart空期间一期共发售732个套房，866人参加了摇滚，众美城发售的331个套房参加了748组摇滚。

“在年末价格控制再次紧缩的背景下，纯新盘项目定价特点更加突出，资金周转压力普遍高于老项目，四季度以来纯新盘的推送热情依然强烈。 ”高珊向记者指出。

在利润率逐渐下降的大趋势下，更多的房企开始出现“高周转”。 根据克瑞研究中心的统计数据，尽管今年三季度房企营业收入“上升趋势喜人”，但在营业价格较去年同期上涨43.1%的情况下，净利润率为12.4%，比去年同期下跌1.1个百分点，平均销售毛利率为34.94%。

具体来说，更多的项目缩短了土地取得和靠拢的时间，加速了上市。

“今年2月，金地集团与中国水电房地产共同签署战术合作协议，获得两个高质量地块，经过近8个月的准备，完成了产品定位。 》北京金水房地产开发有限公司董事长遇绣峰向《每日经济信息》记者透露，中国水电房地产与金地集团联合开发的西山艺术境项目将于年内首次开业，但从拿下项目土地到开业不到10个月。

无独有偶，位于北京丰台区王佐镇的领秀翡翠山项目销售人员告诉记者，目前项目处于蓄客阶段，价格还不确定，但已经积累了大量买家，应该可以尽快入市 “目前，我们的主力为155~255平方米的三居和四居花园洋房，第一期共发售19栋楼、424套房的货源，从今年8月开始正式对外开放，预计年内入市。 ’这位销售员说。

“目前，高端产品希望以利润为导向，而三四线城市必须加快销售步伐。 》东亚地产营销部长贾玉鹏告诉《每日经济信息》记者，在一线城市难以取得土地的情况下，好不容易获得的商品房用地一定有一定的利益诉求。 “但是，我们也会积极争取自住型商品房用地，所以这类产品必须通过高周转。 ”

在北京高端供应或“灭绝”/

《每日经济信息》记者观察到，本月入市的项目和预计年内入市的项目中，售价在4万元/平方米以上的项目几乎“绝迹”。

“计划12月进入市场的项目都在奥运会之外，售价都在4万元/平方米以内。 ”高姗分解表示，“4万元”禁令的结果是，为了避免因年末高端项目集中入市而导致房价数据进一步上升，这个新的“方法”直接切断了部分高端项目年底入市的道路，12月北京

4万元/平方米以上的项目年内不批准，第四季度高端新建交易量将迅速下降。 9月以来，望京金茂府的高端项目只是入市了。 “到了明年年初，这个禁令一解除，就会发生中高级项目大量积压，集中在市里的现象。 ”高珊说。

“公司的利润是基本的，如果高端项目暂时不发放预售许可证，将会借助开发商的手捂盘。 包括禁止这种曲线涨价的禁令后，开发者越来越开始探讨支撑价格的因素，特别是在高端项目中，产品的附加值变得尤为重要。 ”北京高端项目的市场总监对记者说。

“讨论了约10家开发商，并约定其中4万元/平方米以上的项目暂缓发放预售许可证，比较有效期截止到今年年底。 ”北京某房企负责人向记者证明，高端项目预售许可证的保留只是口头承诺，同时也是短期的，“明年开放后，高端项目的价格可能会进一步暴涨。”

受售票限制的影响，高端项目的成交情况也不太理想。 根据利兹行豪宅研究院的独家统计数据，11月上旬(1~17日)高端新建住宅(年后新入市的高端期住宅)成交47套，环比下降72%，比去年同期下降53.15%。

“年内高档新建住宅不会上市，交易量下降，稀缺性会带来尾盘销售的高峰期，但对价格的抑制作用非常弱。 ’利兹行豪宅研究院郑海燕对《每日经济信息》记者说。