“万科猜想：房地产20年经营模式即将颠覆？”

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经记者杨宠从上海强发

过去，房地产开发商被认为只是“盖了房子”。 有些地产商踢足球、拍电影、出唱片、开发煤矿、挖石油……这些只能算是副业。 但是，中国房地产公司“老大”万科最近的收购，急剧扩大了房地产企业的内涵，带来了对房地产领域的新认识。

10月30日，万科入股徽商银行陆续发出行业内外猜测，至今对其的解读仍非常有限。 《每日经济信息》经过深入调查，万科不仅为顾客提供超前的社区金融服务，还将推翻内地房地产延续20多年的旧经营模式，最终利用大数据，从社区建设和服务上服务和运营整个城市

万科公告10月30日正式宣布，作为基础投资者参加了徽商银行H股的首次公开发行。 此次认购股份数不超过8亿8400万股，认购金额不超过34亿3000万港币，预计最终持股比例约占徽商银行扩大后股东的8%~8.28%，成为徽商银行最大的单一股东。

分析表明，万科入股银行是为了融资。 万科秘谭华杰就参股徽商银行表示，“是为了更好地满足企业客户在金融服务方面的诉求。 对于万科超千亿的年销售规模，此次参股徽商银行投资规模不大，但起到协同效应，以期企业率先为客户提供国内领先的社区金融服务，提高企业在全面居住服务中的竞争力。 》光大证券表示，万科是为了深入开拓社区服务业。

万科为什么会引起这样的关注？ 咨询企业总裁宋延庆(宋延庆)表示，这可能会推翻大陆房地产经营长达20多年的传统模式。 以前万科开发一个项目也只赚3~5年，但是徽商银行可以持续赚万科。

解读:徽商银行是谁？ /

如果不是万科收购，徽商银行至今仍游离在许多投资者的视野之外，籍籍无名。 事实上，在去年《银行家》杂志的排名中，徽商银行在中国银行领域排名第27位。

《银行家》的排名有充分的理由。 徽商银行的上市文件展现了许多行业和资源上的特点。 年~年上述银行的总资产收益率高于已上市的商业银行。 截至今年6月30日，年度安徽省内50家银行中有47家是该银行客户，该银行是安徽省级财政专家资金收支总账户的唯一开户银行，也是部分市县政府招标、国库支付和财政资金的现金管理银行。

徽商银行资金价格低，年付息率仅为1.98%，低于a股上市城商行的平均融资价格，其平均贷款收益率超过7.16%。 值得注意的是，徽商银行在中小企业贷款方面具有很强的特点，95%以上的贷款客户为中小企业。 在徽商银行的业务结构中，除了小公司贷款外，市政和建设项目贷款也占了很大一部分。 另外，在理财服务方面，徽商银行也已规模较大，去年上市的对公理财产品和个人理财产品超过500亿元。

在万科提到的社区金融中，徽商银行有着相近的战术目标。 徽商银行建议加快零售银行领域业务的快速发展，完全包括分行、电子银行、财富管理中心和民营银行中心等多层零售目标。

显然，徽商银行拥有的资源和特点不仅可以满足万科的融资需求，为万科业主提供社区金融服务，还可以带来越来越多的战术资源。

潜力:万科能得到什么？ /

从财务指标来看，万科通过购买徽商银行的股权，获得了“宝盆”。 去年，徽商银行净资产收益率为22.93%； 万科创下1993年以来历史最高水平，净资产收益率仅为19.66%。 从某种意义上说，徽商银行比万科“更赚钱”。

徽商银行可能有助于万科维持漂亮的业绩。 但是，谭华杰以前向媒体透露的消息显示，万科的野心不止于此。 谭华杰在电话会议上强调，入股徽商银行主要是与企业合作的上游公司改善贷款环境，对企业间接发挥协同作用。

根据万科透露的数据，万科目前有建材供应商和承包商约8000家合作公司，其中5000家为中小企业。 与这些万科合作的建材供应商和承包商的融资是万科提高净资产收益水平的关键。 当这些公司面临融资困难时，徽商银行可以为贷款的审批和发放提供越来越多的支持，有助于万科与合作公司谈判价格，间接帮助万科降低采购价格。

谭华杰表示，万科收购徽商银行是快速发展社区金融，社区金融本身对万科也很重要。 一家媒体研究过社区金融服务的主要文案，发现一个可以向业主提供包括水电煤炭在内的各种费用结算，一个可以向业主销售理财产品。

对万科来说，一旦能够通过徽商银行销售理财产品，企业未来的快速发展机会将进一步扩大。 细心的人从万科年报获悉，近年来万科与华润集团有限企业及其关联企业继续开展合作，包括与珠海华润银行股份有限公司签订融资合同，利用华润深国投信用有限企业信托资金和汉威资本管理有限企业旗下基金资金。

万科收购徽商银行后，涉及为万科项目融资的有限合伙类房地产私募，有可能通过开展社区金融业务扩大募集资金的人群范围。

万科通过参与理财业务，可以参与其他地产商的项目获得较高的收益，也可以做好将来并购其他公司项目的准备。 据万科半年报报道，万科共有上海伍玉投资中心(有限合伙)、中信万科开发基金、上海中城联盟投资管理有限企业三家具投资具有房地产私募基金性质的投资机构。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，开发商设立房地产基金是要投资其他公司开发的项目以获取利润。 在这个行业，金地和保利已经建树，万科还没有明显的动作。 必要时，万科还可以通过投资、准入各类房地产私募基金合并其他房企和项目。

前瞻:如何利用“大数据”？ /

万科能提供给业主的投资方向显然不仅仅是房地产。

马云说，淘宝是一家比工商银行更了解工商银行客户的数据企业。 万科能用大数据开拓的未来空之间，虽然没有淘宝那么大的规模，但在业主的生活数据收集细节方面，毫不逊色于淘宝。

迄今为止，万科在社区服务行业有了非常多的突破。 据光大证券研报报道，万科升级社区服务，推出万物仓、第五食堂、幸福驿站等设施。

进入社区金融业后，万科不仅通过各社区商店和服务项目详细收集业主的生活费数据，还通过徽商银行的社区金融业务进一步了解业主的资产情况，预测业主的潜在诉求，包括服务文案和

再者，万科以现有40万户业主为样本，间接了解不同领域的景气情况，投资有潜力的业务。 在大数据的协助下，投资者可以委托万科理财，防范投资风险，提高盈利能力。

事实上，徽商银行可以发挥的作用，并不局限于向万科提供社区金融服务或向上游供应商提供中小企业借款，而是有助于万科实现其城市配套运营商的战术。

根据徽商银行的招行证明和此前的报道，徽商银行的业务涉及安徽省内的市政、建设工程和财政资金管理。 万科总裁郁亮在接受《每日经济信息》记者采访时表示，万科正在转型为城市配套运营商。 在徽商银行的撮合下，万科有机会参与城市基础设施的规划、设计、开发、运营，也有机会间接从事土地一级的整理工作。 这些业务不仅可以为万科找到增加土地储备的机会，本身也有非常高的收益空之间。

万科和徽商银行“1+1”大于2，需要排除一些障碍。 例如，银监会今年发布了《中国银监会办公厅、农村金融服务工作成功通知》(银监办公厅( 51号)，允许城市商业银行在相关辖区内及周边经济紧密区申请设立分支机构，但不得跨省扩张，抑制盲目扩张的冲动。 在一定程度上，它会影响万科把握新商业机会的速度和收益。

万科已经迈出了重要的一步。 宋延庆表示，未来房地产业经营模式今后可能发生深刻变化。