“金融街加大商业地产开发 月坛项目或受限价令冲击”

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经过记者王杰从北京出发

4月初，以商业地产为主的金融街( 000402，sz )发表了年度报告，《每日经济信息》记者观察到，全年金融街住宅产品增长率远远高于商业地产销售增长率。

在住宅产品业绩比去年同期超过135%的背景下，金融街今年也将加大商业房地产的开发力度。 金融街控股集团副总裁王志刚最近表示，金融街加大了对商业房地产的兴趣，大型综合体项目的开发和销售仍是未来企业的支柱性收入来源。

但是，在严格征收“20%税”、加强限购、提高两套住房贷款后，近期北京市住建委主任杨斌在媒体上的表态，会对金融街年的月坛项目产生什么影响？ 业内分析人士表示，这将影响项目的推送节奏。

偏重商业不动产/

年可能是金融街住宅销售业绩最好的一年。

年报显示，金融街整体销售突破200亿元，实现年销售合同额约205亿元。 其中住宅销售产品合同额约111亿元，比上年增长约135%，达到年销售额的54.15%； 年商业地产销售合同约94亿元，比上年增长约13%，占年销售额的45.85%。 年报显示，金融街实现的130亿元合同额中，商业房地产销售约83亿元，63.85%，企业住宅销售约47亿元，36.15%。

金融街全年住宅项目销售取得了非常好的业绩，但是企业方面偏向于商业房地产行业的快速发展。 企业在年度报告中表示，要积极把握外部环境变化带来的机遇和挑战，加强商务房地产特色，以经营增长和盈利提升为中心开展事业，构建竞争、健康、和谐的公司，实现企业的可持续快速发展。

事实上，金融街年度报告显示，商业房地产领域的总体形势不容乐观。 全国办公楼开发投资额超过3300亿元，比去年同期增长31.6%，销售额2700多亿元，只比去年同期增长12.2%。 商业住宅开发投资额9312亿元，比去年同期增长25.4%，销售额比去年同期增长4.8%，达到7000亿元。

很明显，商业房地产投资大于诉求的风险已经萌芽。 相比之下，住房市场的情况看起来好一点。 全国投资总额9400万亿元，比去年同期增长11.4%，但销售额比去年同期增长10.9%，达到5.35万亿元。

企业增加商业房地产开发投资的原因。 金融街企业品牌经理押韵对《每日经济信息》记者说，这其实是保持对商业房地产的关注。 年住宅销售比以往占整体销售的比重更大，是历史上最大的一年，但按照企业原有的战术，以商业地产为主。

月坛项目或限价令/

金融街利用仲量联行研究数据，表达了企业对北京商业房地产市场的期望，如北京甲级写字楼供应稳定，空安装率稳步下降，租金涨幅超过10%，但在行业内，北京商业房地产市场却处于金融街，

近日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表示，对报价明显高于项目前期成交价格和周边销售项目价格，未接受指导的商品房项目，可以不发放预售许可证或不办理现房销售备案

根据金融街公告，年9月24日，金融街西扩地块月坛南街地块以34亿元被金融街控股有限公司竞争。 该地块土地面积1.62万平方米，折合楼宇面积30429元/平方米。

记者在北京市住建委网站上搜索“月坛”作为项目地址，只找到4张预售许可证，取得时间为2001年~2005年。 最近一个项目是2008年的融泽府嘉园，住宅预计售价1.6万元/平方米，其最高成交均价也只有16713元/平方米，其售价不到金融街月坛项目土地收购价的六成。

而且，该地块所在的月坛区域现在是比较成熟的高级社区。 周边中介向《每日经济信息》记者证实，2008年以后，地区内几乎实现了无限期的住房供应。 这个地区这几年没有新产品。

那么，金融街月坛地块这样的近期新盘未上市，2008年的价格水平无法参考的情况，该政策会对企业产生什么影响呢？

给金融街相关负责人打电话，询问项目启动时间、预计售价、建设价格等问题，但未得到回复。

对此，房地产领域分析师对《每日经济信息》记者表示，个别城市通过收紧预售许可证发放过程、延长高端楼宇预售许可证，抑制了中高端楼宇在市场的成交均价，从结构上压低了整个房地产市场的成交均价。 从表面上看，市场整体平均价格走势相对平稳。 “但是，对项目本身来说，短期内难以收回资金，影响项目的推送速度。 ”

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，如果金融街获得月坛南街地块，未出台限价令，该项目前景还不错。 限价令一出台，这个项目的既定构想就有可能被打乱。

事实上，去年北京甲级写字楼的租赁市场很好，但销售型商务地产遭遇了“寒冬”。 以前依赖于北京甲级写字楼的销售，取得非常好业绩的soho中国，年合同销售额只有94亿元。 soho中国由销售出租，一度也被认为是北京办公楼销售不良的原因之一。

为了避免写字楼市场受到滞涨的打击，一些房企明知会受到惩罚，但仍违反“商改居住”，将商业性写字楼变成公寓出售，也在一定程度上反映了北京销售型写字楼的困境