“鄂尔多斯神木房地产泡沫破灭 昔日富豪曾想自杀”

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鄂尔多斯神木住宅价格暴跌调查

在经历了民间借贷危机、房地产泡沫破灭后，鄂尔多斯、神木的当地人开始放弃“购房崇拜”般的暴利幻想。 如何引导手中的财富实现稳健的价值提升，是他们下一步急需补恶的财富管理科

记者陈俊岭

在一线城市楼市再次迎来“全年黄金期”、人们对高房价担忧不断加剧的情况下，以鄂尔多斯、神木为首的部分三四线城市，依然没有走出上次房地产调控的“冰谷”。

这几年，随着煤炭价格的上涨，由于从地下不断发掘“暗金”带来的财富效应，民间资本和掘金者相继从各地涌入，在当地民间贷款的推动下，这些地区的房地产市场迅速膨胀，房价一度赶上了一线城市。

但与当地有限的常住人口不协调的是，这些地区的房地产市场供应量过剩。 大部分不动产不是为了“刚需”，而是满足身份荣耀和财富欲望的中国式“购房崇拜”。

年下半年以来，民间借贷热潮悄然蔓延，最终发展成危机，成为压垮这些地区房价泡沫的最后一根稻草。 在遭受了危机的灾难之后，当地人终于在风险教育课上觉醒了。 财富管理是他们急需补恶的下一课。

神木:街上尽是住宿的客人

上海新闻记者时隔两年来到与中国最大的神府东胜煤田相邻的被称为“中国科威特”的神木县，以“陕西第一强县”和“全民免费医疗”闻名，但因出现了拥有41套房的“横爱”而广为人知。

与两年前的高层建筑还不常见、难看的县城相比，现在一片片外国风格的高层建筑群矗立在横穿城堡的山洞野河两岸，高数十米的高架桥连接着县城的东西，当地政府精心制作的“最美的县城”蓝图

但是，在繁华的印象下，当地楼市正经历着“寒流”。 分布在县城各个角落的新闻栏目已经成为发现房价走势的风向标。 位于县政府南门外的新闻栏目布满了房地产租赁广告，“急售”、“急租”几乎是所有广告的关键词。

这天中午，住在家附近的王阿姨拿着装满“房屋紧急销售”广告的塑料袋。 她转让的是她名下的新楼盘三套房，面积均为158平方米，她的期望值从去年的180万下跌到120万，但最终无论如何万能成交，她心里都没有底。

据了解，王大妈名下的套房都是为了拆迁补偿而得到的。 因为这不存在“割肉”这个词，看到房价日益下降，现在她想早点放手。 “有时间的话请再贴一次。 否则很快就会被淹没。 ’对记者说这话时，她走向了不远的另一个新闻栏目。

“赶着贴广告”的，不仅仅是王大妈这样的个体销售者，连郡人民广场附近的新闻栏里，也有两个衣着整齐的房地产商过来贴销售广告。

一位房地产商表示，神木的房价从上一年开始下跌，但并不那么明显。 “去年房子跌了数万美元，今年跌了十几万美元，几十万美元。 今年七八月你没来，那时下跌得最厉害。 ”他说。

之后，记者在这家房地产公司的带领下，来到了位于县中心的某个小区。 160平方米的三间大毛坯房，现在业主报价130万美元，房价最高的时候，200万美元不能夺走太好的户型。

在神木县东兴町行走，随处可见“这栋楼整体或分期租赁”、“便宜出售高级办公室”、“这栋楼11层、12层整体租赁销售”等挂在显眼位置的广告。 在楼市下行，一些自古以来就很受欢迎的高级会所也打出了整体转让的招牌。

鄂尔多斯:“记账房”入市

如果神木楼市入冬还不到一年的话，离这里200公里以上的鄂尔多斯的情况会更糟。 实际上，从年下半年开始，随着当地民间借贷危机的爆发，鄂尔多斯市陷入停滞状态。

特别是近一年来，以北京为首的一线城市的房价进一步创新性上涨，但鄂尔多斯的房价自上次房地产调控以来，已经不给力了。 在此期间，当地房价暴跌的消息更加频繁地被报道。 结果，记者在两年内第五次赶到鄂尔多斯。

10月中旬，记者跟随房产中介来到位于康巴什新区的公务员小区，其中150平方米3室2厅的“天花板账”为43万美元，单价为每平方米2800元。 两年前，该小区以不到周边商品房20%的4100元定向卖给了当地公务员。

实际上，在鄂尔多斯的二手房市场，类似于以“腰斩价格”急速出售的“账上房”不在少数。 迫于债权人的还款压力，许多房地产持有人不得不支付远低于市场价格的挂牌，但即便如此，能卖出还是幸运的。

“目前，由于购买力差，即使降价也难以拉动销量，表面上开发商的降价幅度有限，但实际上，实际交易价格低得惊人。 只要拿出30万元现金，100平方米以内的房子可以自由选择。 ’鄂尔多斯的一位知情人士告诉记者。

在东胜通往康巴什道路的中段，两年前开业的高级社区“星河湾”，最初每平方米2.4万美元的精装房，现在以每平方米1万元的价格促销，但在二手市场上，每平方米数量

民间借贷已成为压倒房价的“最后一根稻草”

房价腰斩、商店停业、卖场的人去楼空、廉价的租赁广告充斥街头……鄂尔多斯、神木等地令人瞠目结舌。 比起房价暴跌，当地人更担心的是，由于外来人口的急剧减少，无论怎么降价，都完全卖不出去。

“当地人都有外汇不能收回，他怎么买房子？ 煤炭价格暴跌，房地产停摆，外地人赚不到钱，怎么能留在哪里？ 所有人逃跑的结果都是恶性循环，无限下跌。 ”。一位在鄂尔多斯做生意的知情人士断言，五年内不可能恢复。

“人口流失导致对住房的诉求减少，特别是住房租赁性诉求减少，缺乏人流和资金流支持的房地产，泡沫必须破裂。 ”多次参加调查的高和资本董事长苏鑫认为，房地产开发量的大幅过剩和外来人口的大量流失是当地楼市低迷的主要原因。

根据鄂尔多斯官方公布的数据，年末全市常住人口130万人，比年初减少3万人。 苏鑫一行的调查显示，当地人口流失可能更为严重，仅东胜区去年就有10万人。

房地产过剩供给、当地人口有限、外出务工人口流失——同样的悲剧也发生在县人口仅有30万的陕北神木。

由于煤炭价格的高涨，神木gdp和外来人口迅速增加，当地房价也从2007年的3，4000元上升到最高时接近2万元。 随着煤炭价格走下坡路，当地经济也开始弯曲，随之而来的外来人口也大量消失，只剩下失去了人口支撑的楼市泡沫。

关于鄂尔多斯、神木等中西部地区的房价泡沫，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，根本原因是房地产供给严重过剩。 由于这些地区的土地并不稀少，受地方政府追求业绩的好处驱使，土地供给大了，人口也比较有限。

“东胜先生一共多少人？ 这几年疯狂地建了几所房子？ 把这么多房子卖给谁，也没问题吗？ ”关于房地产开发的“大跃进”，上述相关人士质疑:“一个人口百十几万的小城镇，必须以上千人的规模迅速发展，真的成为迪拜了吗？”

如果说严重不均衡的房地产供给造就了房地产市场的泡沫，那么民间借贷危机的爆发将是压倒当地房价的最后一根稻草。

今年4月，负责解决当地民间借贷纠纷的鄂尔多斯市公安局东胜分局“非办”已经从原国贸大厦搬到桥西区旧车辆管理处办公，办公室外的留言板上公布了近几个月来数十起民间借贷事件的还款公告。

年9月，鄂尔多斯中富房地产有限公司法人代表王福金陷入2亿6300万元债务危机自杀，也被视为当地民间借贷泡沫的破灭，随后许多民间借贷纠纷被“非经营”投诉，一时间鄂尔多斯市尽是“讨债”。

为了应对许多不履行债务，应对“债权人”还债的压力，长期依赖民间借贷的房地产开发商不得不贱卖所持有的房产，许多“抵押住房”、“账面住房”相继入市，迄今为止，

类似的情况也会发生在神木身上。 据统计，神木县法院受理的民间借贷纠纷案件年半内达到2千700多起，几乎是去年的4倍。 巨额民间借贷资金的撤出，给房价泡沫破灭、釜底抽薪带来了沉重的打击。

“这些房子由高利率的民间借贷支撑。 房地产泡沫破灭后，多米诺骨牌会打倒游戏的所有参与者。 ”在这种情况下，经济学博士马光远[微博]的警戒言犹在耳。

从“买房崇拜”谈房间颜色的变化

说到神木不动产神话，有一个无论如何也绕不过去的身体。 她是年初被北京警方证实在北京拥有41处房产的“房姐姐”的侧爱。

实际上，喜欢“炒面”、“囤货”的头像，只不过是神木当地有钱人“囤货崇拜”的缩影。 他们对不动产的食命式占有已经远远超过神木当地，榆林、鄂尔多斯、西安、呼和浩特、太原、北京、三亚等地都有神木买家的身影。

“一听是陕北口音，就知道财神爷来了！ ’在西安开发商的印象中，神木人买房不是成套买，而是全款买。 也就是说，用一个身体购买的话，亲戚和朋友也会跟着，直到最后一个单元都被神木人“拉拢”了。

为什么神木人这么崇拜买房？ 神木一位金融官员告诉记者，当地有钱人大多从煤炭开始，通过参加民间贷款牟取暴利。 说明了他们的习性虽然粗暴，但却是简单暴利的投资方法，银行存款、信托理财等固定收入类投资工具很模糊。

相比之下，拥有有形的不动产和名车，对有钱人来说是身份的象征。 “上午买房子，下午就能赚十几万美元”等暴利神话，将当地的投资房产发展成了财富增值的摇钱树。

“神木房地产市场这个逻辑不是案例，而是像鄂尔多斯楼市一样，是中国15年房地产市场化的缩影。 但是，这两个地方的楼市在压缩的时间里表现得很漫画。 ”房地产专家朱大鸣说。

随着鄂尔多斯和神木房地产泡沫的破灭，上演着煤炭资源带来的人类悲喜剧。 资源价格上涨，亿万富翁出生，富豪借高利贷拉高房价，民间借贷泡沫落下帷幕，废弃房屋的悲剧也就结束了。

龚爱事件曝光后，背负着巨额债务的龚本人曾一度想过自杀。 另外，神木富豪也开始排队注销户口，在神木的大街小巷，低价出售不动产的广告新闻在当地人眼中随处可见，但此时敢于遭受逆风的人寥寥无几。

一夜之间，神木仿佛从昨天的“购房崇拜”变成了现在的“住房色彩变化”，一直充当房地产造血机器的神木当地商业银行，也开始恐惧，几乎停止了年内所有的房贷业务。

10月中旬的一天，记者因购房能否申请住房贷款，前往神木东兴街的工商银行( 3.82，0.01，0.26 )、中国银行) 2.82，0.00，0.00 )、浦发银行) 10.33，-0.26，-2.46%

尽管神木楼市处于泡沫经济崩溃的时期，从银行申请住房贷款已经不再是过去的轻松了。 但是，对商业银行来说，神木民间贷款和房地产泡沫的破灭，是难得的入场时机。

在神木最显眼的十字路口，招商银行( 10.74，-0.17，-1.56% )的巨大户外广告非常醒目。 去年下半年以来，浦发银行、招商银行等金融机构纷纷在神木开设分行，财富管理和民营银行领域是这些上传银行最关注的焦点，目标是盯住神木巨额的民间财富。

“鄂市的房价再次上涨需要很长的等待。 通货膨胀因素固然存在，但鄂市人经过危机的掠夺，购买力没有恢复，投资和投机在一年前基本消失，信心在五年内无法恢复。 ”。 鄂尔多斯一家民间借贷机构的负责人对记者说。

在经历民间借贷危机、房地产泡沫破灭后，鄂尔多斯、神木的当地居民在这一实践“风险教育课”中，开始摒弃“购房崇拜”般的暴利幻想，如何将手中的财富引向稳健的价值提升，这是他们的下一步。