““跨境通”业务料冲击零售地产 物流地产或得益成新宠”

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经记者沙菲出生于上海

上海自贸区只用了7天，海关总署就开始了跨境业务。 海外网站只要交纳关税，就可以向国内居民销售商品，价格比上海的中心商业圈专柜便宜三成。

此前，仲量联行曾就电子商务对房地产业的影响进行调查，认为电子商务会影响部分零售商业房地产的业务，但与此同时，这一新趋势也为开发商在物流仓储市场创造了新的机会。

仲联行大中华区研究部总监柯志谦表示，当前主流观点是零售房地产市场快速发展前景过于悲观，在电商市场结构不断向b2c (公司对客户)转型的过程中，将为物流仓储领域创造快速发展机会。

电商崛起加快商业房地产整合

摩根士丹利的数据显示，中国电子商务市场总规模略大于日本，达到1260亿美元。 美国的电子商务市场自2003年以来，年均增长率稳定在17%左右，而中国的电子商务市场近5年的年均增长率达到了90%，超过了其他所有主要国家。

在发达国家，电子商务的兴起已经对实体零售业产生强烈的冲击。 尽管在国内市场，包括低端散装销售在内的一点点细分市场存在一定的风险，但当前主流观点对零售房地产市场的快速发展前景持悲观态度。

仲联行大中华区零售房地产部总监邓汝舜向《每日经济信息》记者指出，虽然没有网购和实体零售业的全部消失，但一些零售业确实会失去电子商务从业者的竞争力。 其中风险最高的类别是以低价高度分散无企业品牌的大众服装，以这些商品类型为第一租户的低端散装型购物中心最先受到冲击。 整个持有型购物中心的运营者可以使用自上而下的战略来适应大环境。

网络购物催生物流开发的新机遇

对物流开发商来说，电子商务的迅速发展毫无疑问会有一点积极的影响。 中国最大的物流开发商普洛斯( glp )在年报中表示，在中国大陆可租赁的仓储面积中，电商租赁面积所占比例从年中期的14%上升到年末的20%。

因为越来越多的零售商开始在平台网站上开设店铺，建立完整的自有网站，这个零售商需要增加仓库空之间来满足线上订单的诉求。 作为物流开发商，也考虑着眼于新兴支出集团中心的主要内陆城市，在这些地区建设新的仓储设施，以应对未来的仓储租赁诉求。 网上零售商也需要通过建立更集中的配送管理系统来完善供应链，同样在现代仓库空之间形成了巨大的诉求。

高力国际统计数据出现，截至2009年第二季度末，上海优质物流房地产平均租金为人民币1.20元/天/平方米，环比上涨0.3%，比去年同期上涨4.0%。 租赁企业稳定的原因是市场内高质量的物流房地产几乎满仓，同时季度内没有新的供应进入市场。

受上海租赁空之间的限制和租金价格上涨的影响，长江三角洲地区的二、三线城市持续吸引着物流仓储和厂房物业的公司。 这些城市为物流房地产的快速发展者和潜在租户提供了越来越多的选择，其基础设施在这几年得到了很大的改善。

工业开发的风险和机遇

显然，产业地产的开发前景乐观，但这些开发商面对的也有风险。 此前，大型b2c平台开始探索建立自己的物流互联网，自行拥有和管理仓储设施。

但是，仲量联行中国工业部总监司徒艺认为，电子商务经营者配送专用仓储设施的建设和管理是一项非常复杂的业务，只有个别电子商务经营者自建仓储物业，越来越多的企业选择与专业物流开发商合作。 因为，与电子商务商合作不仅可以给开发商带来高质量的租户，还可以确保高质量的电子商务商租户的上传，从而更容易从政府获得土地。

地方政府在向开发商转让工业用地时，往往着眼于为地方带来税收、创造就业机会的经济活动。 制造业项目由于高价设备拥有高注册资本和生产能力，同时流水线需要大量劳动力，正是符合政府标准。

仓库设施便宜，员工少，很少有企业根据存放货物的地方纳税。 因为这个政府一般都很注意物流用地的转让。

“但是，如果物流房地产开发商能够保证电子商务业者上传到仓库，地方政府也许会接受物流用地。 ”司徒艺说。

除了电商自建仓库的风险外，还有报道称，租赁大量仓库面积稍大的电商开始租赁过剩的空，或试图重新协商租赁期限。 业内分析表明，这一问题源于国内电子商务快速发展的头几年，电子商务销售额可年达100%以上。 但随着市场的成熟，增长率放缓至稳定的增长速度，随着电商内部的整合，企业的仓储面积明显过剩。

但是，仲量联行方面表示，网购销售额的增长和对高效配送服务的诉求，表明仓储空之间的诉求将持续增加。

对开发商来说，开发工业仓库不动产实际上和开发普通住宅和商业不动产没有太大区别。 克瑞研究总监督薛建雄表示，目前开发商已经可以通过分期销售的形式快速回收资金，目前北京已经有不少物流开发商使用了这种做法，通常分期销售面积为500~1500平方米。