“房子70年产权后如何办 政策真空引多重猜想”

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商品房70年土地使用权到期后，我们的房子该怎么办？ 是通过自动更新将聘用权再延长几十年，还是根据当时的地价补充土地出让金，或者有其他新方法吗？ 当“在家养老”政策开始在部分地区试点实施时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实。

70年的担心

在北京刚买分租公寓的陈卓本来没有想到70年后的事件，看了她的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》，在这个2005年颁布的关于土地的法规中指出:“土地有偿采用期限届满，土地采用者必须继续采用土地。 迟于有偿录用期限前一年向土地行政主管部门申请，未申请或者申请未被批准的，应当申请期满后的土地开采权。”

“期满”“未批准”“无偿回收”这句话让陈卓开始担心自己家未来的命运。 一想到有一天自己倾注家族财产买的房子可能不是自己的，陈卓心就踏实不了。 “70年后，我的房子还是我的吗？ 或者，怎样才能继续成为我的？ ”

这是所有商品房业主都必须面对的问题。

在我国，土地使用权转让的最高年限是居住用地70年。 70年土地使用期届满后，土地被国有化，地上建筑物仍属业主所有。 但是，就像“没了皮就不长毛”一样，土地使用权的有效期限事实上意味着房子整体所有权的有效期限，这就是人们担心“70年后”的根源。

根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地的使用权期限届满的，自动更新。

根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权转让合同约定年限届满，土地采用者需要继续采用的，应当在期满前一年申请续期，除根据社会公共利益收回该土地外，应当批准。 更新后，应当重新签订土地使用权转让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。

显而易见，从法律上讲，购房者有权在土地征用权失效后申请并取得延期资格，但具体法律条文对续期土地征用费的支付标准和方法没有做出确定的规定。 这个政策真的在空想象的空之间，“70年后的持续时间，需要花多少成本？ ”的事情一定留给了人们。

土地征用权失效后的几点猜想

年在上海举行的土地拍卖中，事先申请注意事项中关于“收回相应的剩余价值，使之得到补偿”的规定，引发了继《物权法》之后土地开采权失效后，应该如何处置的新争论。

申请重新征用土地需要补缴土地出让金，如果补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意支付，房主不愿意支付，土地房屋如何解决？ 还没有能够回答这一系列问题的政策。

一些人悲观地认为，在70年土地使用权到期后，有可能发生“无论到哪里租房，国家都会补偿”的情况。 毕竟，房子的价值会随着时间的推移而减少，但土地的价值恰恰相反。 但是，这种方法带来的社会价格和经济价格太巨大了，在上海宜居的房地产研究院副院长杨红旭看来，这很难成为普遍的方法。

杨红旭认为，根据《物权法》《自动更新》的法律精神，保障房屋所有权人对不动产的合法权利应是立法的基本出发点，直接收回土地或根据当时的市场价格弥补巨额土地差额的可能性微乎其微。 “国家将适时进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中失效之前，制定比较完整公平的法律、法规。 ”

未完成的土地制度改革

1990年5月19日，中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城市国有土地使用权转让和转让暂行条例》颁布施行。 根据该条例第12条，土地使用权转让的最高年限根据以下用途明确: 居住用地为70年。 国家规定，城市建设用地土地由国有、个人和公司有偿开采，可以在交易中采用聘用权。

目前，“70年土地开采权”的问题备受争议，但回顾我国改革开放的历史，可以清楚地看到，从禁止土地出租、买卖，到土地开采权出让、买卖许可，这是市场经济快速发展过程中的里程碑式的进步 “住宅用地70年土地使用权”也是土地制度改革的重要成果之一。

事实上，对土地使用权转让的时间限制也不是独创的，从其制度设计之初就受到当时香港土地采用和交易制度的影响。 在马来西亚、新加坡等国，这种转让土地使用权、不转让土地所有权的方法也普遍存在，区别只是具体年限的不同。 根据这些国家和地区的经验，基于相关法规和政策健全，基于公民对私有财产的尊重，土地使用权的续期不会引起严重的社会问题，也不会侵害所有者的合法权益。

但是，从我国相关法律制定之初到现在，20多年过去了。 由于当时的法律、法规很少涉及70年后的问题，随着许多商品住宅的“年龄”的提高，本来在未来需要处理的问题变得迫切起来。 这20多年前开始的土地制度改革也迫切需要新的脚注和更完整的体系。 “70年后的土地使用权怎么办”不仅是购房者关心的个人问题，也是中国土地制度改革持续快速发展需要完整回答的问题。