“中铁建赔钱拿地？回应称限价部分占七成”

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经记者尚希从北京出发

昨天( 9月26日)，作为北京市年内转让的第二个“房价限制、地价竞争”地块，海淀区环保科技园区地块上市后，华远、中铁建、万科联合体、居民总正华联合体等8个房间联合体将参与竞争 经过107次激烈竞争，中铁建设以18.1亿元纳入包中。 溢价率为88.54%，折合楼价为18562元/平方米。 同日，北京锦华盛业装饰工程有限企业以13.3亿元获得北京市门头沟区门头沟新城地块。

值得注意的是，该地块政府规定商品住宅售价为19000元/平方米，每套住宅总额不得超过200万元。

“赔钱赚吆喝吗？ ”在竞争现场，许多“观战”行业相关人士悲鸣不已。

“其实限价部分占了70%。 ”昨天，中铁建内部人士在接受《每日经济信息》记者采访时明确表示。

“小麦粉”比“面包”贵吗？ /

昨天，北京市国土局公开竞争拍摄了两幅土地，其中海淀区环保科技园区规划是今年上市的第二个“房价限制、地价竞争”地块。

根据转让公告，北京市海淀区环境保护科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块f1住宅混合公共用地项目，土地面积81098.847平方米，建筑用地面积61062.711平方米，建筑控制规模97511平方米 起价9亿6000万元，共有8家住宅及企业联合体参加竞争，分别为实创、住总正华联合体、中铁建、万科联合体、住宅置业五建联合体、住总祥业联合体、京能福佳置业、华远。

竞争开始后，中铁建设与实创之争激烈，毫不退让，但最终中铁建设的先发制人将价格折合为18.1亿元，溢价率88.54%，楼价18562元/平方米。 根据该地块政府的规定，商品住宅售价为19000元/平方米。 结果出来后，现场很多人叫嚣“真的是吃了亏也要拿地”。

中铁建设的内部人士表示，所有住房都不是限价销售，限价房只占70%。

中原地产市场研究部总监张大伟对《每日经济信息》记者表示:“楼宇均价接近限价的原因，第一是地块不是全部限价，地块属性为f1住宅混合公共建设用地项目。 其中不仅有70年采用权的居住区，还有大部分的商业和综合区。 ”。

伟业我爱我家的副总裁胡景晖。 一般来说，商业用途的产品价格大多高于住宅，如果后续开发顺利，我们认为项目有可能整体实现盈亏平衡。 “但是，该地块的溢价确实有点高，为88.54%，公司开发后风险很大。 ”

限价的比例会影响整体利益/

对于住房限价部分占七成，张大伟计算了账本。 如果商业部分占30%，限价部分的楼价为1.4万元/平方米左右，那么另一半商业限价部分的楼价为2.9万元/平方米左右。 “在常规开发过程中，地下部分如果不计算建房，可以增加部分采用面积，如果补充地下土地出让金的一部分，也可以出售。 ”与转让容积率为3.5的门头沟地块比较，该地块的商业部分价格不高，因此开发商的报价基本合理。

“该地块的部分公共建设和商业、住宅没有限价，明年的价格估计将在4.5万元~5万元/平方米。 其中，公共建设部分规划为小户型的商住事务，单价可达3万元/平方米。 ”亚豪机构市场总监郭毅坦率地说，这片土地能否盈利，取决于地块各产品属性的比例。

郭毅教授还表示:“如果限价部分超过50%，其他部分的售价需要上调，但市场接受过程是必要的，即使销售速度很慢，价格也会很高，因此这个项目的限价住宅部分和公共建设部分很难定价，很难保证销售速度。

据说该宗地的容积率只有1.6，其中商业部分的容积率也很低。 “开发者还是有一定的操作空之间的。 ”张大伟指出。

“如果没有限价的住宅部分容积率小于1，开发商通过产品创新设计小独栋或独栋产品，项目定价达到7万元~8万元/平方米，但市场消化速度相应减速，财务价格、营销价格上升。 ”郭毅说。

同日，北京锦华盛业装饰工程有限公司以13亿3000万元获得北京市门头沟区门头沟新城mc04-149地块f3及其他多功能用地块国有建设用地开采权。 至此，年内北京土地交易额将达到1154亿1400万元，预计年内将接近1400亿元。

“今年以来，这样的地块压缩了房企利润空之间，并没有降低房企拿地的价格，但针对目前土地市场火热的形势，对抑制地块未来的成交价格起到了一定的作用。 》连锁房地产市场研究部的张旭告诉《每日经济信息》记者。

张大伟解体表示，北京楼市后续调控措施将逐渐由商品房在高端市场主导； 中城市市场是由自住型商社主导的低端市场是由保障性住房主导的，将改变迄今为止的整体市场结构。 如果供应量足够大，对市场的影响就会非常大。