“住建部政策研究中心主任秦虹：房地产金融革新成趋势 资产证券化探索升温”

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所有记者刘林鹏都从成都出发了

房地产撞到金融会产生什么火花？ 这两者之间有什么关系？ 决定房地产公司成败的重要因素是什么？

昨天( 9月23日)住建部政策研究中心主任秦虹在“全球华商(成都)房地产论坛”上以“房地产公司金融创新趋势与探索”为主题发表演讲。

在秦虹看来，中国房地产公司目前的金融创新已经是必然趋势。 随着资产沉淀量的上升，商业房地产的挑战越来越突出，融资能力成为住宅企业的重要考验。

在论坛上，《每日经济信息》记者获悉，目前资产证券化已被许多房企视为融资的重要途径。 “商业不动产资产证券化探索不断提高。 ”。 据秦虹介绍，目前许多房企计划进行资产证券化融资，部分已向证券监督管理委员会报告。

房地产市场多样化

“中国房地产公司目前的金融创新已经是必然趋势。 ”秦虹表示，由于领域快速发展的趋势，成熟房地产市场需要多元化，房地产领域利润率下降，中小房企贷款困难。

秦虹进一步解释说，目前中国的房地产投资规模已经足够大，中国已经成为世界上最大的房地产市场，也是世界上最大的新建住宅建设市场。 在这样大的规模中，以往单一地间接融资，也就是银行贷款支持房地产开发的金融结构是不可持续的，肯定会走向多元化。 此外，整个房地产领域，特别是住宅业的利润将在下一步切实下降。 在这种情况下，低价筹资对房企尤为重要。

近年来，商业地产发展迅速，这也加大了商业地产对长时间资金的诉求。

据秦虹介绍，2009年以来，商业地产开发增速明显高于住宅，商业地产对长期资金诉求较大，银行贷款通常是短期的。 由于长时间没有资金支持，商业地产主要以散装销售的形式实现了开发投资的回收。 在这种模式下，商业地产的经营水平很难提高，而且随着商业地产供应量的增大，传统的散装零售模式很难再持续下去。

退出渠道上的不足，将极大地影响商业房地产的健康快速发展。 在秦虹看来，商业地产的金融创新在一定意义上是商业地产快速发展的内在要求。

房地产金融创新的方向是什么？

“第一，扩大直接融资，关注直接融资。 第二，关注直接融资中权益性融资。 ”秦虹表示，直接融资创新总体上是投资者逐渐增加，领域并购趋势加强，大量战术投资者参与房地产直接投资。 二是房地产信托将成为缓解房企资金困难，特别是中小房企资金困难的“及时雨”。 另外，人民币房地产私募股权投资也成为房企融资的重要途径。

《每日经济信息》记者观察到，近期海外融资在房地产行业也备受关注。 秦虹表示，今年一季度中国房地产公司海外融资总额为去年的一半，增速明显。

另外，一点公司要进行资产证券化的积极探索，第一是以信托或私募基金为载体增加理财内涵，将商业房地产或商业房地产的经营收益打包共享。

商业不动产资产证券化的趋势

资产证券化是以预计未来现金流的高质量资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的融资方法。

目前，我国的资产证券化业务主要包括三类。 银监会监管的信贷资产证券化( mbs )、证券监管委员会监管的公司资产证券化) abs )、银行间市场交易商协会主导的资产应付票据) abn )。

年3月15日，证券监督管理委员会发布的《证券企业资产证券化业务管理规定》显示，财产可以是公司应收款、信用资产、信托受益权、基础设施收益权等产权和商业不动产等不动产。 这无疑为商业不动产的所有者提供了新的融资模式，特别是拥有大量商业不动产的不动产企业。

随后，5月中旬，海印股份( 000861，sz )发布公告，表示计划以15家综合商业房地产5年经营收益权为基础，通过资产证券化方法融资16亿元。

“商业房地产资产证券化符合国内商业房地产快速发展的诉求和国际观念。 因为它可以持续经营，有稳定的资产收益率，与资产证券化的要求非常一致。 ”秦虹说。

从秦虹看来，资产证券化的快速发展与一些机构投资者的投资需求是一致的。 目前，一点点的机构投资者追求的是收益比较稳定、安全性高的投资性产品，而中国稍成熟的高质量商业地产的快速发展，可以满足这些机构投资者对未来投资的诉求。 此外，资产证券化为高净阶层追求稳定和安全投资提供了途径。

目前，商业地产证券化探索正在升温，同时引起公司的广泛关注。

秦虹表示，随着房地产整体开发量的增大，市场竞争程度越来越高，对开发公司来说，资金将成为决策快速发展的核心。 房地产公司，不管大还是小，都是投资型公司，不是制造型公司。 投资型公司最重要的是两点，抓住第一部分机会。 任何投资性的公司都是机会性的投资，所以决不能像制造型公司那样流水线式生产。 二是融资能力，有足够的融资能力才能真正实现投资目标。

“全球华商(成都)房地产论坛”在成都明宇豪雅酒店举办，《每日经济信息》、《成都商报》、成都全搜索网站全程支持报道。 ）