“深国投商置或赴港IPO 发力二三线城市面临“过剩”隐忧”

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实习记者叶燕婷每次从深圳出发

内地房企向香港ipo大军增加新兵，这次是去年因股权转让而“出名”的深国投商用置业有限企业(以下简称深国投商置)。 日前，据外国媒体报道，该企业计划在香港首次公开募股，融资规模约10亿美元，有可能在第四季度上市。

此前，深国投商置常务副总裁竺海群多次表示，到2009年开业的购物中心数量将达到20家，但希望到2009年达到50家。 《每日经济信息》记者观察到，去年华润集团突然成为“弃儿”后，名不见经传的龙柏商置接管深国投商置，失去华润集团这个强大的金主后，在香港上市无疑成为企业扩张过程中重要的融资手段。

用“豪门”展开梦想/

据外国媒体报道，目前由中国国际金融有限企业和摩根大通负责的深国投商负责此次发行业务。 另外，相关人士表示，企业正在研究合适的ipo时机。

记者致电深国投商核实企业上市计划，但企业战术快速发展部相关负责人没有正面回答，但也表明了上市意图。 据此，深国投商置是一家以商业地产为着力点的企业，必然会根据业务需要适时选择不同的融资方式。

公开资料显示，2003年深圳国际信托投资有限企业(深国投)开始介入商业，并成立了深国投商。 深国投商设立的主要业务是为全球最大的零售商沃尔玛定制购物中心，以协助其在中国的扩大。

2004年以后，深国投资商置不能只满足于沃尔玛的“建筑工”，与摩根士丹利、美国西蒙房地产合作建立“印象城”购物中心，或与新加坡嘉德共同投资购物中心企业品牌“嘉兴”。 引进了多家外资合作公司扩大产品线，包括与盖茨国际共同设立gms恒光企业品牌购物中心等。 深国投商强势扩张，曾被业内视为“神话”。 从2004年到2006年，深国投在全国共获得60多个项目，到2009年共开业23个项目。

但是，在2008年的金融危机中，深国投商设置的外资合作伙伴几乎没有幸存下来，外商自身无暇顾及，在中国的战术纷纷缩小，深国投商依靠外资扩张破碎了梦想。 此后一年，外资合作方基本全部撤出，5个印象城购物中心除合肥项目外转让给华润集团，其余4个全部成为深国投旗下的独资项目。 另一方面，33家嘉信茂购物中心与合作伙伴嘉德同分，属于深国投商设立的项目，统一更名为“新一城”。

2009年，在深国投商置熬过最艰难的一年后，华润集团迅速接管，深国投更名为“华润深国投信托有限企业”，但深国投商置暂时被华润投资企业旗下剥离，快速发展战术也从单纯的商业房地产开发转向了商业房地产开发经营。 但此次收市不到两年，深国投商置再次成为易主，新大股东成为深圳市龙柏商置。

另一方面，由于持有型商业地产培育期长、资金转移能力弱，快速扩张的深国投商对财务状况感到担忧。 据龙柏商收购前上海产交所透露，截至2009年10月31日，公司营业收入4.6亿元，净利润8704万元，负债68.13亿元。

北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇认为，企业计划年设立50个商业购物中心的野心很大，华润退出后，要以自有资金滚动开发的形式达到这一扩张速度并不容易，要处理融资问题，香港ipo计划的可行性肯定很高

快速发展印度大象城企业品牌系列/

据竺海群介绍，企业在一点点的地方拿地没有特点，在未来的企业品牌战术中，首先着眼于在二三线城市快速发展印象城企业品牌系列。 据悉，印度大象城位于地区家庭型购物中心，将参加者限定为时尚、年轻、家庭群体。

目前，深国投的土地储备也集中在南京、东莞、成都、湛江、长沙等二三线城市。 王德勇认为，与对一线城市商业项目资金的巨额诉求相比，二三线城市的商业房地产资金门槛要低得多，这可能是深国有能力大量拿地和开发的重要原因。

王德勇表示，目前许多二三线城市的土地楼宇均价不会低于2000元，但一线城市楼宇的价格很快将超过数万元至5万元。 “两者对资金的要求不是同一水平。 ”

但是，准入门槛低并不意味着有更好的盈利机会。 事实上，由于地价特点，房企近年来扎堆在二三线城市获得商业用地，未来二三线城市购物中心的体量惊人，“过剩”的警钟在业内也早已敲响。

据仲联行50个二三线城市统计，过去3年，中国主要二三线城市共竣工约1000万平方米的零售房产和250万平方米的甲级办公楼。 年和年，中国全年新增商业建筑面积分别超过3500万平方米和4400万平方米，到年底购物中心累计存量将达到2.5亿平方米。 中国连锁经营协会会长郭戈平预计中国购物中心每年将达到4000家。 根据我国323个地级市计算，平均每个地级市将出现12个以上的购物中心。

王德勇认为，持有商业地产后，流动性差、资金周转缓慢，即使在度过三五年的培育期后，也只有拥有较强运营能力的集团才能换取正现金流。

仲行大珠江三角洲研究部主管陈锦平分析说，随着新增商业供给的完成，二三线城市商业房地产市场空的安装率也开始上升，短期内居民收入有可能过剩，城市化的快速发展将配合新增供给，中长期内供给将小于需求。