“扬州项目预期回报率仅9% 界龙实业募资被指盈利低”

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经记者杨宠从上海强发

昨天( 9月12日)，《每日经济信息》记者表示，上海迪士尼板块首个地块正式转让。 据报道，招商房地产、建设股份、绿地集团、保利房地产等多家房地产企业将参与竞争。 概念化界龙实业( 600836，sh )至此在11日触及停止上升。

此前，界龙实业表示，企业将收购界龙生活广场17%的股份。 界龙生活广场工地的外立面自称为“迪士尼附近的中心”。 但是，百度地图搜索显示，所谓的“迪士尼度假区”其实离上海迪士尼乐园不远，坐公交车要一个多小时。

房地产专家蔡为民表示，只有界龙生活广场成为去迪斯尼乐园的必经之地，“迪斯尼邻里中心”才真正具有迪斯尼乐园的商业经营价值。 但是目前来看，是否会成为去迪斯尼乐园的必经之地还是个未知数。

对于务实的投资者来说，他们更在意界龙实业增发资金能带来多高的收益率，但公告给出的答案并不理想。 以扬州项目为例，年综合收益率只有9.38%。

购买价格比净资产高近一倍

9月3日，界龙实业宣布，将通过非公开发行募集5亿4000万元，其中1亿4000万元用于收购两个项目的股份。 其中之一是上海界龙联合房地产有限企业(以下简称界龙联合) 17%的股份。 该企业目前通过上海德意嘉置业有限企业开发界龙生活广场。 另一个项目是目前开发扬州“御龙湾”商务二期的扬州界龙名都置业有限企业的40%股权。 公告称，上述两家公司的股权收购价格比两家公司的净资产价值高出近1倍。

除收购上述两个项目的股份外，公告还表示，募集资金中有2.4亿元将投资扬州御龙湾商业二期。

资料显示，界龙联合开发的界龙生活广场建筑面积达24568平方米，毗邻迪士尼搬迁基地，市政组合成熟，交通便利等。

根据德佑不动产此前提供的资料，有界龙生活广场的上海川沙新建商场的平均售价仅为每平方米2万多元。 以去年成交的绿地东海岸商业广场为例，成交价格为23312元/平方米。

上海德融房地产经纪有限企业研究经理钱洛宁告诉《每日经济信息》记者，目前与界龙生活广场位于同一条街上的恒越生活广场一楼的最高售价也只有5万元/平方米，平均售价只有3.5万元/平方米。

如果界龙实业以3.5万元/平方米的价格销售，预计项目整体销售额将达到8.6亿元。 根据上海市城乡建设和交通委员会登记的这个项目的消息，项目总投资额为2亿3500万元。

中房信研究总导演薛建雄表示，目前税费通常占房地产销售价格的30%。 根据上述比重，收购界龙生活广场17%的股权带来的收益预计将达到6000万元以上。

扬州项目或拉动收益

收购界龙生活广场带来的收益可能不低，但另一个投资项目扬州御龙湾二期的低预期收益率很可能带动此次私募基金的收益。

公告称，扬州御龙湾二期销售毛利率达到40%，但整个项目的预期综合内部收益率只有9.38%，年房地产领域平均股东收益率为14.1%。

业内人士怀疑，以接近账面价值1倍的价格收购扬州御龙湾二期40%的股权有什么意义？

据《证券日报》报道，大股东界龙集团在界龙实业股价上涨时停牌“砍胡”，折价发行股票，投资对上市公司业绩影响不大的项目，严重损害中小股东的利益。 9月3日界龙实业收盘价为增发价格的1.4倍，大股东认购不低于总发行量的26.21%，目前股价上涨时将获得较高利润。

事实上，界龙实业受到的质疑不仅是收购价格过高、前期投资转化率低，而且投资者对投资方向也有担忧。

9月3日，界龙实业发布了上次募款录用情况特别报告。 根据该报告，界龙实业2007年1月私下募集1.58亿元资金，其中净额1.498亿元，界龙实业投资其中1.4882亿元作为约定投资项目。

值得注意的是，从2008年到今年7月，这些投资合计获得的利润为2740.4万元，成人投资转化率仅为4.09%。