“大名城再融资30亿 探路旅游地产仍需长时间预热”

本篇文章1850字，读完约5分钟

每次记者贾斯汀从福州出发

作为“猎潮干”房地产再融资的21家房企之一，大名城( 600094，sh )于8月25日宣布旗下福州永泰一宗温泉旅游房地产项目定向募股30亿元。 目前，房地产再融资的操作尚不明确，业内普遍认为该方案“探路”的意味很深。 该项目是大名城四个一、二级联动开发项目之一，如果成功，为这类项目的再融资铺路。

不过，《每日经济信息》记者了解到，目前福州周边有近20个温泉旅游房地产项目，其中不乏碧桂园、富力等实力产业者和千亩大盘项目。 当地人认为大名城永泰温泉旅游项目的地理位置比其他地区偏远，预热时间较长。

计划售价难以盈利吗？

根据大名城定向募捐方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资额43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。 项目可售住房面积87万平方米，可售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。

上述43.64亿元的总投资包括土地价格4.11亿元、前期费用3.32亿元、基础设施建设费4.21亿元、建设平价19.28亿元、公共设施建设费6.04亿元、建设期间费用(含不可预见费用) 6.68亿元。 也就是说，在不包括税费、推广等费用的情况下，可销售部分的平均价格为:总投资额43.64亿元/可销售面积( 87+3.32 )万平方米=4831元/平方米，可销售面积的每平方米平均价格为:总销售收入58.84亿元。

预计该项目经济效益情况为:总销售额58.84亿元、利润总额15.20亿元、净利润8.34亿元、税后投资利润率19.10%、销售额净利率14.17%。 税后利润率达到19.10%，其可销售部分的单价能否以6515元实现？

“4831元/平方米的价格不包括营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税和契税等其他费用。 》业内人士介绍，楼盘竣工后，图画书费、预售证交易费、销售许可证及面积测量费等这些收款项目至少有30个，费用合计400~500元/平方米，加上营业税、所得税，每平方米的税费价格为

加上税费价格，可以看到上述项目实际价格达到6000元，不包括宣传广告等费用，以6515元/平方米的价格销售，利润无法满足预期收益。 “税后要实现近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。 ”上述人士说。

周边价格只有6，700

福州璞某日表示，房地产营销总经理汪峰认为，葛岭镇住房单价很难卖到8000元。

永泰县葛岭镇，位于永泰县东部，距离福州市区37公里。 永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一，除大名城外，冠城大通、郭氏地产等纷纷在本地区跑马。 许多千亩大盘上市，未来值得期待。

但是，目前永泰景区还没有进入投资热点。 高速从福州市内到永泰，开车需要40~60分钟。 目前，该地区配套设施不足，相比之下，推进温泉旅游房地产项目的福州近郊贵安、福建省等地区更是备受市场瞩目。

“贵安现在的配套设施比较成熟，直接从福州市内乘坐巴士，教育、星级酒店的配套设施也很成熟。 ”汪峰告诉《每日经济信息》记者，永泰这几年也相继进入大型房地产开发商，但都开发得比较零散，最重要的旅游房地产产品也以度假型别墅为主。 “即使是高层住宅旅游产品，贵安的平均价格也不过是每平方米6000~7000元。 ”汪峰认为，目前永泰每平方米8000元的高层住宅项目显然缺乏吸引力。

福州中原地产总经理蔡俊表示，目前福州温泉旅游地产概念的大盘量确实不少，但并未很快释放，前后至少需要5~10年逐步形成规模。 前段时间的住宅体量也年年放开，但是如果这个行情在短期内集中发售，必然会导致释放量过大，只能靠价格。 我认为关键是旅游地产之后的快速发展空之间和持续的动力。

永泰旅游项目定位的课题

汪峰告诉记者，永泰已经推出的旅游房地产项目比较成功的产品类型几乎都是别墅。 “根据永泰的资源特点、地理位置组合等条件，其产品类型应偏向度假型，该类产品主要以别墅为主。 ”汪峰说。

但是，国家对别墅的开发颁布了禁令，业内人士认为名城永泰项目要得到市场的认同，最先推出的产品类型很可能是别墅。 “高层住宅的销售需要在相关的配套设施更加完善之后才能吸引客户。 ’汪峰说，启动度假别墅项目，就意味着与政策发生冲突。

福州一位业内人士表示，目前获得的信息显示，名城永泰东部温泉旅游新区一期可售产品为“多层住宅”，即别墅+普通住宅的组合模式，开发别墅比普通住宅更可能适合目前永泰楼市的现状，因此该项目未来将

对于这种解体，大名城方面采取了应对措施，现在是增发敏感时期，不接受采访。