“上市房企再融资盈利调查：多家项目前景不乐观”

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截至9月10日，沪深两市21家房企公布了定增方案。 募集资金达到515.59亿元，其中金科股份、荣盛快速发展、中菌株式、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等9家企业的方案经股东大会批准通过。

由于传言房地产开发受到限制，许多房企的增发投资选择涉及新型城市开发的主题素材，其中商业房地产、养老房地产、旅游房地产是重头戏。

但是，目前商业房地产、养老房地产、旅游房地产都缺乏成熟的运营、服务机构，正在协助房企实现投资收益最大化，项目本身的缺陷、业态所涉开发难度、公司自身投资的运营能力也影响了房企增发投资的收益前景

《每日经济信息》记者对部分上市房企再融资项目进行收益测试，新湖中宝、宋都股份等增发资金投向的是企业旗下的成熟产品和项目，除了有明确的收益模式和可观的收益外，部分增发融资项目的收益前景还 从本期开始，《每日经济信息》房地产周刊陆续发表上市房企再融资收益调查报道，解析上市房企再融资项目的收益前景。

广宇集团募集半数资金投资“改善型”住宅:项目毛利率低于每半年平均值

经过记者徐杰从杭州出发

继新湖中宝( 600208，sh )、宋都股份) 600077、sh )试图打开房企再融资之门后，浙江资本房地产公司紧随其后。

9月6日，广宇集团( 002133，sz )公布了再融资计划。 企业拟面向10名以下特定对象，发行26738万股以下股票，发行价3.74元/股以上，募集资金10亿元以下，投向浙江舟山和杭州项目，补充流动资金。

最近，《每日经济信息》记者访问现场时发现，与新湖中宝棚户区改造和宋都股份中小型普通刚性商品房募集资金目标不同，广宇集团此次再融资主要投向了改善型项目。 另一方面，在房地产市场限购政策仍未放松、杭州房地产税征收日渐盛行等背景下，改善型诉求的市场认同度和注意势在必行。

值得注意的是，本周三( 9月11日，广宇集团就企业增员方案的不明确性进行了补充公告，成为首家补充提示不明确性的房企。 公告称，此次私募股权发行可能需要其他相关部门的批准，是否获得批准存在严重的不确定性风险。

募集资金首先投入到改善型项目中/

根据广宇集团此次再融资计划，募集资金总额不超过10亿元，计划用于杭州鼎悦府和舟山临城lka-3-25b地块的两个项目建设和流动资金的补充，其中8亿元计划投入杭州和舟山两个房地产项目。 最近，《每日经济信息》记者对上述两个项目进行了实地访问。

杭州鼎悦府位于杭州近郊的余杭区临平新城，周边包括已经形成的海澜半岛住宅区，已在建设中的富邦商业综合体和华鼎君临天峯，周边包括市民之家、杭州地铁1号线临平站和余杭汽车南站。 卖场相关负责人表示，该项目定位为改善型诉求，主力户型为130平方米跃层和170平方米平层。

该项目的土地在年末和年初已经得到，但是项目现场的7栋高层已经有2栋成为屋顶，另外几栋已经完成了主体的2/3，但是该项目到今年5月为止首次开工。

舟山临城lka-3-25b地块位于舟山市临城新区，东有临长路，南有翁山路，西有中湾路，北有桃湾路，东南侧距主要城市还有一段距离。 针对该项目，广宇集团向记者表示，市场定位主要是“刚需”项目，产品均不超过90平方米，适应当地和国家的政策诉求。

由此可见，广宇集团此次再融资与同为浙江资本的新湖中宝和宋都股份两家房企的融资目的有差异，拟募集10亿元，5.5亿元投向杭州鼎悦府，而广宇集团一贯的战术思路是定位二、三线城市，“产品精巧、功能齐全，

根据新湖中宝公布的再融资计划，编制约55亿元的增资资金，用于上海普陀区和闸北区两个旧城改造项目。 宋都股份计划筹集15亿元以下资金，投入南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，两个项目均为中小套型普通商品房，适应刚性诉求。

对于此次再融资，广宇集团表示将进一步提高企业资本实力，增强企业未来快速发展的潜力，此外，非公开发行还可以加快企业项目开发和资金回收。 海通证券研究报认为，该发行一旦成为企业新的增长动力，有望帮助企业进一步快速发展。

根据广宇集团的财务报告，截至去年6月30日，资产负债率为67.06%，资产负债率较高，货币资金从年初的10.57亿元减少到6.99亿元，许多建设项目对工程资金诉求较大。 为了应对资金压力，年12月18日，广宇集团与当地资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限企业签署了《战术合作框架协议》，在房地产基金行业进行了战术合作。

值得注意的是，广宇集团本周三发布补充公告称，股票公开发行可能需要其他相关部门批准，对是否获得批准存在严重的不确定性风险，这也是第一家补充提示不确定性的房企。

定增项目的毛利率为企业中报平均/

根据杭州透明分拨网统计数据，鼎悦府项目今年5月和7月分别开盘2次，截至9月12日10时，共售出516套房128套，销售去化率为25%。

对此，该项目卖场相关人士向《每日经济信息》记者表示，截至目前，已开设房源80%，改善型购房者在购房资格认定、筹资上需要时间，网络成交体系尚未完全体现，因此“目前平均售价13000

杭州鼎悦府项目的成交与刚有需求的项目相比要逊色很多。 广宇集团在杭州开发锦润公寓刚需楼盘，9月8日首次推出9、10号楼116套房货源。 户型面积90~128平方米，主力户型90平方米分为中铺和侧盖，打折后均价21000元/平方米。 据市场新闻报道，项目在两个小时内卖出了九成。

虽然改善型的诉求在意征收不动产税，但扩大不动产税试点工作，可能不久就会到来。 房地产行业资深中原房地产市场研究部总监张大伟在媒体上表示，将所得信息与市场评估相结合，房地产税今年10月底至11月初实质性扩大的可能性非常大。

自2008年上海、重庆进行了征收房产税的改革试点以来，在几次扩大房产税试点范围的传言中，杭州都是风生水起、市场解体、杭州入驻的可能性较高。

按照目前市场上最普遍的说法，杭州房地产税税率将上升至5%~10%，而不是原方案的4%~8%。 杭州版房地产税征收方案增量征收房产税，通过划定免税面积的方法保护居民的居住诉求。 另外，对居民第一套住房实行免税政策，新购房计算免税面积时，计算存量住房面积，使用累进税率。

杭州当地房地产业内人士对《每日经济信息》记者指出，提高房产税税率将提高房屋持有人的价格，并对改善型和投资性诉求产生不小的影响，房地产投资者将考虑将这种投资渠道转移到其他投资方法上。

杭州鼎悦府项目定位改善型，与杭州处于本轮房产税扩大内的传闻相比，企业如何判断和应对潜在风险？ 广宇集团对此表示，房地产税的发放确实影响投资诉求，但项目购房者对杭州外溢刚需(项目对同质量杭州项目具有明显的价格特征)，其次才改善诉求，而这两类购房者是房地产

但值得注意的是，根据广宇集团再融资计划，舟山临城lka-3-25b地块项目销售毛利率为32.4%，销售净利率为15.4%； 杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%，净利率为12.1%。 这样的盈利水平远远低于广宇集团房地产业的平均水平，据其上半年报纸报道，各领域的房地产毛利率达到36.4%，各地区的浙江地区达到38.22%。

名城再融资30亿个景区还需要很长时间预热

每次记者贾斯汀从福州出发

作为“猎潮干”房地产再融资的21家房企之一，大名城( 600094，sh )于8月25日宣布旗下福州永泰一宗温泉旅游房地产项目定向募股30亿元。 目前，房地产再融资的操作尚不明确，业内普遍认为该方案“探路”的意味很深。 该项目是大名城四个一、二级联动开发项目之一，如果成功，为这类项目的再融资铺路。

不过，《每日经济信息》记者了解到，目前福州周边有近20个温泉旅游房地产项目，其中不乏碧桂园、富力等实力产业者和千亩大盘项目。 当地人认为大名城永泰温泉旅游项目的地理位置比其他地区偏远，预热时间较长。

计划售价难以盈利吗？

根据大名城定向募捐方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资额43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。 项目可售住房面积87万平方米，可售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。

上述43.64亿元的总投资包括土地价格4.11亿元、前期费用3.32亿元、基础设施建设费4.21亿元、建设平价19.28亿元、公共设施建设费6.04亿元、建设期间费用(含不可预见费用) 6.68亿元。 也就是说，在不包括税费、推广等费用的情况下，可销售部分的平均价格为:总投资额43.64亿元/可销售面积( 87+3.32 )万平方米=4831元/平方米，可销售面积的每平方米平均价格为:总销售收入58.84亿元。

预计该项目经济效益情况为:总销售额58.84亿元、利润总额15.20亿元、净利润8.34亿元、税后投资利润率19.10%、销售额净利率14.17%。 税后利润率达到19.10%，其可销售部分的单价能否以6515元实现？

“4831元/平方米的价格不包括营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税和契税等其他费用。 》业内人士介绍，楼盘竣工后，图画书费、预售证交易费、销售许可证及面积测量费等这些收款项目至少有30个，费用合计400~500元/平方米，加上营业税、所得税，每平方米的税费价格为

加上税费价格，可以看到上述项目实际价格达到6000元，不包括宣传广告等费用，以6515元/平方米的价格销售，利润无法满足预期收益。 “税后要实现近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。 ”上述人士说。

周边价格只有6，700

福州璞某日表示，房地产营销总经理汪峰认为，葛岭镇住房单价很难卖到8000元。

永泰县葛岭镇，位于永泰县东部，距离福州市区37公里。 永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一，除大名城外，冠城大通、郭氏地产等纷纷在本地区跑马。 许多千亩大盘上市，未来值得期待。

但是，目前永泰景区还没有进入投资热点。 高速从福州市内到永泰，开车需要40~60分钟。 目前，该地区配套设施不足，相比之下，推进温泉旅游房地产项目的福州近郊贵安、福建省等地区更是备受市场瞩目。

“贵安现在的配套设施比较成熟，直接从福州市内乘坐巴士，教育、星级酒店的配套设施也很成熟。 ”汪峰告诉《每日经济信息》记者，永泰这几年也相继进入大型房地产开发商，但都开发得比较零散，最重要的旅游房地产产品也以度假型别墅为主。 “即使是高层住宅旅游产品，贵安的平均价格也不过是每平方米6000~7000元。 ”汪峰认为，目前永泰每平方米8000元的高层住宅项目显然缺乏吸引力。

福州中原地产总经理蔡俊表示，目前福州温泉旅游地产概念的大盘量确实不少，但并未很快释放，前后至少需要5~10年逐步形成规模。 前段时间的住宅体量也年年放开，但是如果这个行情在短期内集中发售，必然会导致释放量过大，只能靠价格。 我认为关键是旅游地产之后的快速发展空之间和持续的动力。

永泰旅游项目定位的课题

汪峰告诉记者，永泰已经推出的旅游房地产项目比较成功的产品类型几乎都是别墅。 “根据永泰的资源特点、地理位置组合等条件，其产品类型应偏向度假型，该类产品主要以别墅为主。 ”汪峰说。

但是，国家对别墅的开发颁布了禁令，业内人士认为名城永泰项目要得到市场的认同，最先推出的产品类型很可能是别墅。 “高层住宅的销售需要在相关的配套设施更加完善之后才能吸引客户。 ’汪峰说，启动度假别墅项目，就意味着与政策发生冲突。

福州一位业内人士表示，目前获得的信息显示，名城永泰东部温泉旅游新区一期可售产品为“多层住宅”，即别墅+普通住宅的组合模式，与普通住宅相比，开发别墅更有可能适合目前永泰楼市的现状，因此该项目未来市场

对于这种解体，大名城方面采取了应对措施，现在是增发敏感时期，不接受采访。

农村房地产领域面临着变化

经记者尚希从北京出发

最近，关于农村土地转移的讨论成为继“上海自由贸易区”之后的新的市场热点。 根据我国现行土地管理法，土地所有权分为两类。 一种是全民所有制，即国有土地。 二是劳动群众的集体所有制，第一是指农村的集体土地。 从土地用途来看，可分为农业用地和建设用地等。 集体建设用地多指除耕地、林地等农用地外，用于宅基地、集体公司用地等建设用途的土地，这类土地正是在这种城市化浪潮下，市场关注的潜在蛋糕。

随着海南、温州等一些城市试点的出现，集体建设用地不经过土地征用直接进入土地市场，打破了政府对建设用地的垄断，似乎成为众望所归。 对房地产开发公司来说，大量的土地资源预示着巨大的机遇。 但是，如何将农民作为土地集团全体成员的身份来分享城市化红利呢？ 同属于农村宅基地的小产权房面临着怎样的命运？ 给开发者带来什么样的机会？

本期《每日经济信息》(以下简称nbd )邀请阳光100运营商集团常务副总裁范小冲、上海易居房地产研究院副院长杨红旭共同探讨了农村土地流转的相关话题。

nbd :农村土地流转开放后，对房地产市场的影响会集中在哪些方面？ 开发者是否面临着越来越多的机会。

范小冲:这部分土地资源非常巨大，到了城市用地，土地的价值也是天量级的，具有非常重要的意义。 但是，还有一个非常敏感的问题。 那就是，如何在土地流转的过程中实现公正性。 普惠农民认为，这需要制度约束，不能简单地根据地块的位置、性质、交通便利性来决定土地价格的高低。

这将给未来房地产市场的结构带来巨大的变化。 在此之前，土地由政府层面垄断，但供需矛盾较大，房价持续上涨，导致地王频发。 大量的农村建设用地进入市场后，特别是一点点的地区市场地价会发生很大的变化。 这种影响不仅会影响整个房地产市场，也会给中国经济的快速发展带来巨大的变化，真正推进城乡一体化。

杨红旭:在我看来，这一改革将是一个较长的过程。 农村建设用地转移比农用耕地困难，相关的好处方越来越多。 目前正在部分地方进行试点，但基本上是集体内，至多是县村级内部流动，不能转让给房地产开发商和城市。

十届三中全会提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，但过去五年推进十分缓慢。 目前正在进行一点关联的尝试，但不会马上全部放开。

在目前的态势下，开发商集中精力建设新市镇，在部分中心县进行房地产开发，将难以获得更大的机会。 但是，由于购买者第一是非城市生活的人口，因此由于这个规模小，利润比较微薄。

nbd :以前，业内专家说，原土地供应有限，是因为中央牢牢守住了18亿亩耕地的红线。 农村土地开放后，这条红线会变松吗？ 属于农村宅基地的小产权房的命运会怎么样？

范小冲:农村建设用地和农用耕地是完全不同的概念，18亿亩农用地主要是耕地，这条红线管理得非常严格。 农村建设用地主要是宅基地和农村乡镇的公司用地，其中大部分招聘效率低，处于闲置状态。 随着城市化的推进，大批农村生活人口进入城市，农村土地流转大势所趋。

关于小产权房的出现是由于制度的不合理，特别是在大城市，小产权房的比例相当高，需要改革。 我认为可以将其纳入整个城市规划，纳入房地产税。

杨红旭:小产权房的问题一定要处理好，但是改革难度很大，要在今后几年全面解决并不容易。 关于耕地问题，如果碰不到18亿亩的红线，现在还不能说。