“上海：上海诞生天价“地王”新鸿基217.7亿夺标”

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经记者沙菲出生于上海

昨日( 9月5日)上午，备受瞩目的上海首个百亿级地块分拨结果出炉，香港新鸿基旗下公司以217.7亿元拿下徐家汇中心项目地块。 楼面价37264元/平方米，溢价率24%，上海总价地王诞生。 放眼全国，这个总额也低于广州亚运城地块。

接受《每日经济信息》记者采访的业内人士认为，徐家汇中心项目地块的出让将改变上海cbd商圈现有的结构。

未来的发展资金至少需要300亿美元

转让文件显示，徐家汇中心项目地块位于徐家汇街道57、150、151号，东至天平路、南至虹桥路、西至广元西路、北至广元路、广元西路，转让面积99188.8平方米，容积率2.1~7.48，商业容积率为2.1~7.48。

地块建筑面积为58.4万平方米，此外，该项目还有12万平方米的地下商业。

据采访，业内人士期待新鸿基以217亿7000万元获得该地块。

据汉宇地产市场研究部总监付伟介绍，该地块位于上海目前最成熟的cbd商业中心，可以说是上海市中心最具稀缺性的成片地块。 217亿元，总投入额虽大，但值得。 另外，徐家汇地块可以在体积庞大的地下空之间开发，同时建在轨道上，地下建筑面积至少在20万平方米以上，其中经营性面积超过12万平方米，但地下建筑面积通常不计入地价。

该咨询研究部主管张宏伟认为，尽管徐家汇区有24.21%的溢价，但其楼价为37264元/平方米，对周边市场来说并不算高，预计其价值在未来的上涨率空之间

但是，张氏指出，虽然徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占有诸多特征，但开发这类土地所需资金极为庞大，对开发商的后续开发能力存在很大考验。

转让文件显示，除20%的定金外，徐家汇中心地块需在签订转让合同后365天内分二期支付所有转让价款的余额，其中第一期为转让价款的30%，在签订转让合同后10个工作日内支付。 二期为转让价款的50%，在签订转让合同后365天内支付。 受让人支付二期转让价款的余额，应当按照支付首期土地转让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向转让人支付利息。

据业内人士分析，新鸿基至少要有300亿元的资金才能在未来3~5年内完成该项目的开发，之后还有运营期间市场培育期的各项价格费用，开发商开发、中长期持有该项目的资金实力将受到很大考验

记者就上述问题致函新鸿基，但在截止稿件前未收到回复。

张宏伟表示，对公司来说，如果此后充裕的现金和融资渠道支持项目不快速发展，开发周期可能会延长，阻碍开发建设的进度。

主导cbd商圈结构

从时间上看，此次徐家汇中心地块竣工时间相当紧凑。 转让文件显示，徐家汇中心开工时间为“移交后12个月以内”。 竣工时间为“开工后60个月内完成总建筑面积的70%，开工后84个月内全部竣工”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，虽然开工时间比较紧张，但84个月的竣工周期还很宽。 由于徐家汇地块备受关注，市场争议比较大。 因为这个开发商囤积土地的可能性很低。 另外，徐家汇中心作为总额的“地王”，在开发过程中更具主导性，不需要等待周边配套项目建成支撑，项目开发的步伐可以交给开发商决定。 相反，周边的其他项目有可能因为徐家汇中心而抑制进度。

不仅是地块周边，业界普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海cbd商圈现有的格局。

陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大以前传入cbd，从规模和等级来看徐家汇目前处于中间水平。 付伟表示，新鸿基作为一流的商业地产运营商，拥有丰富的高档商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验，预计将吸引众多世界500强企业和零售企业品牌上传徐家汇，届时徐家汇将全部盈利。

土地转让公告称，徐家汇中心地块由4块相邻土地组成，其中最大的一座将建成总高370米的浦西第一高楼。 根据土地用途不同，地块整体功能定位预计至少涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高档零售、地下商业等。 预计地上、地下总建筑面积将超过80万平方米，这约等于徐家汇核心区域商用面积扩大两倍。 预计整个项目将在5~8年内完成，开发商将以持股经营为主或部分集中销售。