“广州商业公寓销售井喷 “商改住”死灰复燃”

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经过记者顾家彦从广州出发

随着市场受到限售和限贷，两年前受管理部门严格监管的“商改住”项目恢复了。

最近，《每日经济信息》记者调查显示，今年以来，广州以商用公寓为代表的“商改住”产品大量涌入市场。 这类产品用地的性质多为商业用地，采用年限仅为40年，比住宅用地短30年，其交易环节的税费和水费也高于住宅产品，但仍受到住宅购房者的青睐。

业内人士表示，目前商业公寓在广州新建商品房中的销售比例达到20%，在挂牌出售商业楼宇现象盛行的背景下，反映出地方政府对土地出让压力和开发商之间利益的妥协。

住宅企业的重点转移到商业不动产上/

“我们的项目没有限购，没有贷款限制，价格比周边住宅便宜，自住购房者和投资者都很喜欢我们宣传的产品。 ”在广州南沙区的南沙创鸿汇营销中心，销售员这样告诉《每日经济信息》记者。

上述项目主要推商住loft公寓，户型包括50平方米和70平方米的1-2房间，折后存量均价约14000元/平方米。 其用地性质为商业用地，采用年限只有40年，首付最低5成，但开业当天销售了近9成。

这些项目的热销只是近年来商业公寓的缩影，随着住宅市场受到限购、限贷、限售、限签的影响，以商业公寓形式普及的“商改住”产品大量流行。

根据记者对中介新闻的不完全统计，广州范围内有10多套正在销售或即将上市的商业公寓产品，分布在天河、萝岗、番禺、南沙等区域，总量超过千套。 其中，敏捷房地产可以说是广州商业公寓的供给者。 已经开设的项目有4个，即将开设的项目有3个。

中原地产项目部总经理黄骅向记者估算，目前商业公寓在广州新建商品房销售中所占比例达到20%，在珠江新城等核心区域占更高比例。

“商业公寓受欢迎的背景是，广州的办公室和住宅的价格长时间下跌。 另一方面，商业公寓不受限购和双重合同的影响，而且价格比住宅产品低，对于初次工作的年轻人来说负担轻，水电费用高，可以弥补不足之处。 ”合富荣耀首席市场解体师黎文江认为。

以“变态”为目标出售住宅/

年1月，北京全面停止“商改住”项目，“商改住”项目要求不得用“公寓”、“住宅”、“loft”、“商住两用”等含蓄住宅居住功能的词语普及，而是“无限制购买”

之后，广州将跟进。 那年2月，广州市规划局下令位于广州环市东路的正佳东方国际广场不得以公寓的名义出售。 此后，广州市国土房管局根据预售批准调查了9个未对外销售的项目，其中多与“商改住”有关。

广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟对《每日经济信息》记者表示，建设申报和房产证申报没有公寓的概念，只有住宅、办公和商业三种确定的用途，公寓是打“边球”的概念，其背后是住宅企业将商业用地

黄韬表示，地方政府承担着土地出让任务，近年来广州为了促进商业快速发展，规划了许多新型商务和金融地区，加大了商业用地出让力度。

以近年来政府大力推进的广州南站商务区为例，记者发现，在被定位为“现代商务、商贸服务业新城”的这个区域，最早推出的项目奥园越时代的主要产品仍然是商业公寓。

“过多的商业公寓不利于推动当地商业氛围的提升，即使将广州南站与未来的国际金融城进行比较，政府也希望广州有更纯粹的商业区。 但是对公司来说，办公楼的开发周期太长，除非政府能给地价更大的优惠，否则矛盾很难调和。 ”黄韬想。