“黄其森详解泰禾疯狂略地：打区域间支付时间差”

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经记者尚希从北京出发

134亿元，这是泰福集团今年1~8月取得的土地“战绩”。 在这个领域不知名的企业，今年凭借“肆虐”买入土地，甩开招商、绿城等标杆企业，进入土地前十名。 一年前，在房地产公司近20名的位置上，也看不到泰禾集团( 000732，sz )的身影。

“(拿地) )指标用完后可以重新认可。 我们一定在110亿元以上，还会增加。 ”这是泰禾集团董事长黄其森8月初接受《每日经济信息》记者采访时，就频繁增长的土地收购额做出的回答。

一年的攻城略被泰禾迷住，频繁受到质疑。 泰禾一直强调的非常安全的资金链真的像金汤吗？ 高速旋转的路线能顺利进行吗？ 那个超越卢旺达的口号能实现吗？ 这是泰禾留给业界的悬念。

对于这个悬念，黄其森做出了回答。 “除北京外，泰索在其他地区的土地价款支付期限可以达到半年或一年。 这就是泰森，所以敢于疯狂地攫取土地的理由”。 值得注意的是，泰禾今年在北京的采购总额达到了64亿元。 泰禾巧妙地利用各地区土地支付期限的差异，迅速开发销售北京的项目以赚取收入，能否支付北京以外地区土地的货款，在某种意义上决定最终的成败。

区域时间差/

8月27日，福建厦门海沧马銮湾hp304地块万科、恒大、碧桂园、泰禾等30多个开发商全部到场，最终泰禾以40.52亿元、楼面价10834.22元/平方米及185%的溢价率，将该地块收入囊中

这也是泰禾今年6月27日与北京华澜恒泰房地产开发有限企业共同以14.3亿元获得北京石景山商务区k地块后，再次高调获得土地。 超过40亿元的单一地块总价值成为泰禾迄今为止最大的手笔。

“首先想到北京和福建。 ”。 关于今后的土地取得计划，黄其森告诉《每日经济信息》记者，今年长江三角洲、广东等市场也将从战术上进行考虑。 “但是，我们一定要去经济发达的地方和能够适应泰索文化的城市。 ”

拿地战略反映了泰禾目前的整体运营战略，黄其森坦率地说，泰禾将组建一家深耕福建和北京的区域开发公司。

沿着区域深耕路线，泰禾在北京夺取了许多地块，其中也有台湖、孙河等热点。 据《每日经济信息》记者粗略统计，今年1~8月泰国禾共获得9块地块，总占地面积超过1090亩，总建筑面积超过158万平方米，总额达134亿元。

这绝不是终点。 进入今年以来，泰禾曾两次上调土地收购额。 “上市公司有一定的许可证，所以指标用完后只能重新授权，根据阶段进行调整。 ”黄其森说。

需要观察的是，仅厦门海沧地块的总额就超过了泰禾去年的35.99亿元的总额。 关于近100亿的土地资金，黄其森告诉《每日经济信息》记者，其中约三分之一是自有资金。

“今年泰禾可能多与信托、金融机构合作，但在福建没有这样的问题。 但是，北京的土地支付只有一个月。 这是资金的障碍很高。 ”黄其森表示，在福建和其他地区，土地价款的支付可长达半年或一年，“有越来越多的洄游空间”。

泰禾集团今年上半年业绩报告显示，今年上半年预付款达到61.7亿元，去年为16.92亿元，增长264.49%。 财务报告说明了第一个原因是本期预付款的增加。 熟悉房地产会计的财务人员告诉《每日经济信息》记者，土地将在全部土地出让金支付完毕后交付，因此上述土地预付款实际上是企业购买的土地出让金的支付情况。 服从财产

报纸，泰禾下半段

年应支付的土地黄金越来越多在北京以外的地区。 据《每日经济信息》记者统计，泰禾今年在北京取得土地的金额达到64亿元，其中支付了相当多的土地出让金。

今年上半年，前十大房地产企业的土地收购额和收入差距不大。 例如保利、万科收购额分别为384亿元和316亿元，收入分别为305亿元和419亿元。 金地、华润土地持有额为152亿元和145亿元，其收入分别为87亿元和157亿元。

相比之下，泰禾上半年21亿元的营业收入略显单薄。 泰禾集团财报显示，上年上半年营业收入同比增长380.89% (绝对额度增长17.09亿元)，首要原因是报告期房地产项目可结转销售收入的增长。 但是，随着销售额的增加，泰禾短期贷款和一年内到期的非流动负债分别增长了680.29%和491.20%。

银河证券研究报告显示，扣除预收款增长的影响，泰禾的资产负债率为60%； 负债率之所以高，主要是因为企业上半年积极扩张，但考虑到土地价款偿还一些，下半年地力减弱，销售项目的快速消除可以有效缓解短期贷款的压力。

高周转补助资金回收/

快速增长的土地储备帮助泰禾在北京扩展疆土，同样考验企业的周转力。

8月8日，泰禾夺取的孙河地块以“北京庭”之名问世，黄其森为象征皇室尊贵地位的太庙选择了登场仪式。 “孙河之战”从最初的人们看的空到现在备受称赞。 “眼睛很重要。 ”黄其森淡淡地说。 “当时大家都觉得2万9千日元的楼价很高，我只向投资部问了一个问题。 有比那个位置更好密度更低的地方吗？ 不，那一定要果断拿走。 ”

与“运河花园”达到近十年的消化周期不同，同样是高端产品“北京花园”，黄其森显然是“高转速”路线。

“90%的项目必须上升周转路线，保证项目在取得土地7~8个月后开始。 这是我们和所有队伍坚决决定的任务。 ’黄其森指出，北京花园这个项目要求一年半内全部清理干净，半年内收回大部分资金。 “即使项目的利润略有下降，也许也可以在同一时间增加几个项目。 这样计算也不错。 ”

但是，高周转并不意味着销售速度加快，对项目本身的销售营销能力有很大的考验。

据悉，泰禾地产目前已将设计研发部门和企业品牌部门转移到北京，招商部门转移到上海。 因为商业地产是支撑泰禾快速发展的重要力量。 值得注意的是，泰国浩从去年开始大规模吸引商业地产人才，目前团队200多人分别来自中粮、万达、龙湖、凯德等多家知名企业。

控制风险，尝试资金链/

泰禾资金问题备受各界关注。 业绩报告显示，泰禾集团对外投资东兴证券和福州农村商业银行。 另外，黄其森作为福建海峡银行的董事，泰禾控股股东福建泰禾投资有限企业也是福建海峡银行的第二大股东。

“资金压力没有问题的是，我们的账上有20亿元，还有30亿元没有回收。 ”黄其森说。

《每日经济信息》记者根据年上半年财报显示，31.57亿元短期贷款中新增23亿元银行贷款和3.5亿元信托，去年仅有4亿元左右的非金融机构贷款。 可以看出，今年以来，黄其森越来越多地使用金融杠杆融资。

黄其森坦白地说，是否与以前在银行工作有关，风险管理非常严格，“泰富的底线告诉我们不要走民间高利贷这条路。 ”

“从短期来看，泰禾近两年的偿债压力不大。 ”兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，泰富在一年内到期的流动负债与负债总额相比只有12%，“这个比例还十分安全”。

“令人担心的是，虽然可以交付土地费，但土地费只占投资整体的30%，今后开始项目大约有20%的投资。 》一位房地产领域咨询管理专家告诉《每日经济信息》记者，启动资金占项目总投资额的比例、投资高峰、投资收入平衡、股东投资回收时间4个指标是衡量开发商现金流的重要指标。 要在规定的时间内完成各步骤，不断补充现金是很重要的。 “这要求开发者根据项目情况依次按时进行，以稳定公司的现金流。 ”