“上海自贸区资本项目可兑换 或引人民币回流房地产领域”

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经记者沙菲出生于上海

商务部近日通报国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易区，是上海房地产行业近期的热门话题。 这意味着人民币自由兑换和流动的试点将取得实质性进展。

在8月23~25日举行的“第三届中国价值地产年会”上，众多房企对自由贸易区落地表示关注。 财经评论家叶檀对此表示，人民币资本项目的可兑换开放将促使大量境外人民币回流房地产市场，导致房价上涨。 然而，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，近几年来，流入国内的外资占房地产市场的比重连续多年下降。 这是因为即使上海自贸区开放人民币自由兑换，通过自贸区流入的资金也没有那么多。

人民币自由兑换进一步前进

此前，《中国(上海)自贸区总体方案》申报稿确定，希望自贸区率先在人民币资本项目下开放，实现可自由兑换等金融创新。

根据商务部通报的最新情况，为加快上海自贸区政府职能转变，探索外商投资负面清单管理，创新对外开放模式，国务院已经提请全国人大常委会审议和决定试验区部分法律规定的行政审查和若干事项。 《中国(上海)自由贸易区总体方案》将在完成相关法律手续后公布。

作为未来“人民币资本项目可兑换操作方案”的具体步骤之一，上海自贸区试水人民币自由兑换的流动，不仅可以使公司出于直接投资目的自由兑换人民币，方便资本跨境投融资，更重要的是，这样的开头

2009年首次公布跨境贸易人民币结算试点以来，随着海外市场对人民币认识和接受度的提高，人民币结算的全球采用率和展望不断扩大。

叶檀表示，自由贸易区的设立是否会导致热钱流向房地产市场，具体取决于自由贸易区的金融如何开放。 “但首先，必须承认人民币资本项目的可兑换开放将导致资金量的增加，境外人民币将回流上海自由贸易区。 ’叶檀指出，人民币资本项目开放力度较大，资本项目下基本放开后，国外大量资金将通过该渠道窗口进入自由贸易区，同时转移到其他地方。

业内人士还预测，如果上海自贸区试点成功，理论上，资金将如流水般充斥房地产市场，整体房价将上涨。 即使开放的步伐不是很快，至少每年也能吸引国外数千亿元人民币回流自由贸易区。

今年年初，深圳前海跨境人民币贷款首次下单，标志着人民币回流渠道不断扩大，资本账户挤兑也向前迈进了一步，而此次上海自贸区的批准，意味着人民币资本项目下的开放进程比想象中要快。

地区内的房价有可能上升

上海自由贸易区作为内陆第一个自由区，有望为上海带来十年的快速发展红利。 随着项目的批准和后续政策的落实，地区内的房地产价格也将大幅上涨。

叶檀认为，在一定可控的情况下，如上海自贸区迅速发展到一定规模，人民币资本项目下将有一定程度的开放，如区域内土地储备较大的地方，如临港新城，将形成新的卫星城市，房价也将上涨。

必须注意的是，当前自贸区房价行情上涨是由于热点效应，第一是市场炒作，但之后的上涨动力必须依赖于当地经济的快速发展。

由于上海自由贸易区是改革的一部分，公司需要进军以利润增长拉动当地经济。 也就是说，自由贸易区每平方公里的gdp产量有多少决定了未来地区内房价的高低。 如果业内人士解体，产量高，随着富裕人口的增加，房价也会水涨船高。

但总体而言，上海自贸区无疑是未来房地产市场新的亮点，同时也已经启动。 叶檀说:“我认为开放的步伐会比我们想象的要快。 ”。

利润程度还得注意

上海自贸区要开展与人民币自由兑换的流动，拉动房地产价格，面临大量热钱流入的可能性。

到目前为止，人民币一直保持着升值的态势。 今年6月7日，人民币兑美元基准值6.1620首次跌破6.17关口，大量热钱流入给国内带来巨大压力。 但是，一位经济学家预测，随着人民币升值过快的负面影响浮现，以及中国经济基本面的出现，该轮人民币升值趋势已接近尾声，美元升值可能很快就会到来。

美元升值后，人民币资本项目的可兑换试点可能会面临热钱快速流出的考验。 今年5月，联邦储备系统理事会老板伯克南首次含蓄地表示要退出量化宽松政策( qe )。 如果美国退出qe，人民币可以自由兑换，因此热钱有可能自由回流美国，对国内金融市场和实体经济阻滞造成一定的冲击。

此前，深圳前海一直将人民币资本项目自由兑换作为金融创新的重要目标，目前试点跨境贷款等是人民币资本项目下开放的尝试。 但截至目前，深圳前海尚未实现人民币自由兑换的完全突破。 专家认为，上海自贸区也很可能逐步推行人民币可自由兑换的方式，如率先推进国内资本海外投资和海外融资。

无论如何，人民币资本项目可兑换开放带来的机遇与挑战并存。 业内有观点认为，加快资本项目开放未必能稳定人民币汇率，但为支持上海建设国际金融中心，有关方面仍让上海自贸区在人民币自由兑换流动方面反复进行大胆试水。

但是钟伟认为，这几年房地产市场外资资金占比很少。 因为开放人民币兑换不一定会引起大量热钱的流入。

另一家参加价值房地产年会的公司表示，上海自由贸易区的设立对上海确实有好处，但其利润有多大，还需要进一步注意。