“博鳌新风向：地产业深度变革转型价值创造”

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经记者杨宠从三亚强发

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博鳌房地产论坛进入次日，与上次相比，此次嘉宾关注的焦点不再局限于楼市政策和房价走势分析。 开发者话题转换的背后，是领域快速发展主题的深刻变革。 过去十年积累了足够资金的开发商们现在有更多的时间研究如何提高开发收益率和资产增值水平。 目前，它给用户、股东和城市带来了价值，取代了对销售规模绝对增长的追求，成为领域的新趋势。 中国的房地产开始向价值创造前进。

在上一次博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一的演讲主题集中在拆解监管和房价趋势上，今年的主题演讲以房价和监管话题为最后，以房地产业产品的开发、市场机会、产业方向为要点。

《每日经济信息》记者在论坛的其他演讲中也发现，许多嘉宾的话题集中在机会、管理、增长模式、产品方面，几乎没有涉及到新时期政府对房地产采取什么样的新管制政策。 甚至喜欢预测房价的任志强，也对拆解市场趋势失去了兴趣，只继续强调今年房地产政策的变化。

另外，被称为“见天吃饭”的地产商们开始研究如何利用大数据有效地向买家提供最具诉求的产品。

高速成长为过去式

万科总裁郁亮今年7月发表了“天花板”理论，认为房地产领域的开发将在10年后迎来第一个天花板。 这一观点已被广泛接受——在人口增长率下降和人口迁移带来的影响下，房地产市场的绝对诉求越来越有限，高速扩张的公司逐渐陷入瓶颈。

房地产执行负责人张远说，过去十年是领域高速增长的时代，但这个时代一去不复返了。

“我认为下一个房地产市场应该走向充分竞争的时代。 这是正常阶段，体现了充分的竞争、充分的市场化。 无论政策干预力度有多大，市场化的大趋势都无法改变。 面对这个现实，蜜月期过去了，现在就得过日子。 ”金融街控股集团副社长王志刚对此印象深刻。

随着领域增长速度逐渐放缓，规模对房企已经没有了决策意义。 龙湖地产博鳌论坛现场有关人士表示，大部分房企销售规模维持百亿元规模即可，未来值得关注的是收益率水平和资产增值水平。

《每日经济信息》记者在采访出席博鳌房地产论坛的开发商代表时发现，许多地产商目前正从粗放的规模转向创造价值。

宝龙地产的许华芳向《每日经济信息》记者介绍说，目前宝龙的目标是基于宝龙购物广场的电子商务、客户数据和商学院，更好地提高租户的销售收入，为宝龙带来更好的租金收益和资产附加值

王志刚提到金融街深圳惠州东部的旅游房地产项目，希望通过整个地区的配套和开发，将整个地区建成具有欧洲风情特色的旅游小镇，让人们来此度假很久，提升楼盘的销售价值。

目前开发数千平方米规模大厦的中天城投执行副总裁李俊也在考虑如何提高房地产开发的收益率。 他以贵阳当地的超大规模楼盘为例，说这个楼盘既是好的典型，也是坏的典型。 说“好”确实是因为规模大，说“不好”是因为质量差，被贴上了“低价低质量”的标签。 他认为，开发几千平方米的大盘，实际上就是建造城市，在这个过程中，应该完善整个新城的许多配套，增加住户的舒适度。

政策的变化促进房地产的变革

开发商选择改变增长模式，从重视规模到创造价值，都与不明确的房地产政策有关。

“我们对后续政策不乐观。 ”今年在h股市场获得巨额融资的开发者是这么说的。 该开发商在获得巨额融资后，没有投资对象，同行因这种好奇心而有中原因。

这些开发者昨天告诉《每日经济信息》记者，真正的原因是对后续政策的不安。 事实上，对房价走势发表大胆言论的任志强，现在还不能轻易评估后续调控政策会变成什么样，也很少预言之后的市场会发生什么样的变化。

在这种情况下，开发者会变得保守。 “政策越稳定，我就越知道该怎么办； 看不到政策的调整方法，就不知道该怎么办。 ”张远说。

因此，开发者的下一步倾向于通过价值创造而不是规模来获利。

探索房地产大数据的应用

大数据是当今it领域的热门词汇。 通过使用大数据更有效地把握顾客的诉求，推出更合适的产品，是很多领域都在探索的事情。 在接受《每日经济信息》记者采访时，大多数地产商目前没有实施房地产大数据采集，但在实践中，部分房地产企业已经建立了大数据供应平台。

以宝龙地产为例，目前企业正在试点为宝龙商业广场服务的电子商务。

虽然没有公布大数据系统的确立，但是利用大数据的是金融街。 王志刚说，经过20年的开发，他们很清楚金融客户的许多诉求和可以接受的价格，现在他们的产品正在根据这些客户的诉求进行开发。

在住宅行业，如何利用大数据也已经在探索中。 龙湖地产的一位人士表示，在重庆成功开展了几次团购活动，掌握了第一手业主诉求数据。

之前的《每日经济信息》报道称，万科、金地、绿地等房企纷纷推出云服务、智慧城市等平台，迅速发展房地产“淘宝”，建立了业主的费用诉求数据库。

要建立基于顾客诉求的大数据平台，开发者还有很长的路要走。 根据前述龙湖地产商的说法，“大数据管理”不仅仅是一个端口，它包括多个端口，只有这些端口集体发挥作用，才能建设数据库。

但是，业界依然广泛认为“房地产大数据”会给地产商带来新的收益和新的增长模式。 当市场天花板实际出现，房地产政策发生新变化时，包括“房地产大数据”在内的新的价值创造方法，可能会帮助开发商度过危机，突破增长瓶颈。

观点

朱中一:新型城市化需要产品的三次升级

(中国房地产业协会副会长)

“新型城市化为房地产业的快速发展提供了巨大的空区间。 ”。 在接受《每日经济信息》记者采访时，朱中详细解读了以人为中心的新型城市化和城市化快速发展给房地产公司带来的机遇，如下:

“要使农民工真正市民化，考虑到将农民宅基地和宅基地的房屋转为资产纳入城市，既可以解决宅基地浪费问题，也可以解决土地问题。 ’朱中一提出了自己的意见。

关于城市化对房地产公司的机遇，朱中一指出:“为什么要说以人为本的城市化，非常重要的是要关心人在想什么，人在诉说什么。” 对此，朱中一提到产品三次升级，表示:“第一代产品强调质量，第二代强调环境，目前第三代强调人性化服务。 ”。

单伟豹:半年内将在北京土地上停运

(路劲集团董事会主席)

“北京的地价太高了。 即使今后半年内地价不动，我们也不需要。 ”在年博鳌房地产论坛上，路劲集团董事会主席单伟豹在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“不赚钱就不抢。 他强调说:“不仅收益率高、资金回收快(项目)，而且优先选择我们有项目的地方，进入新的地方价格高，不确定因素多。”

“没有出台任何政策也是新闻”，单伟豹认为，中国目前的运行以不干涉为主，市场能在上下线中自由运行是个好现象。

(每次经记者尚希从三亚出发) ) )。