“楼市注意：单一政策效果欠佳 退烧应综合治理”

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今年以来，全国房地产市场持续“高温”，特别是北上广深等一线城市房地产价格“高烧不退”，房地产市场调控效果受到市场广泛质疑，社会对房地产市场调控政策转变的呼声也随之而起。 专家认为，调控政策这一“一招一扶”不足以抑制房价暴涨，房地产市场退热需要对症下药，推出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳，有效结合短期调控和长效机制。

单一政策的效果不佳

今年2月，《新国五条》的出台被视为史上最严格的调控政策，但房地产市场经历了“先抑后高”的趋势。 目前，近半年的时间过去了，全国房价曲线已经持续上涨到历史新高，部分二线城市楼市成交量不断创新，土地市场更是地王频发。

在市场上公认监管执行细则最严格的北京，房价上涨势头依然难以遏止。 据连锁房地产市场研究统计，北京7月份纯商品住宅成交均价25138元/平方米，比上个月上涨9%，比去年同期上涨21.6%。 这个成交均价超过了年2月的每平方米24459元，创历史新高。 和北京一样，上海、广州、深圳等一线城市的房价今年以来也多次创新性上涨。

尽管楼市调控政策已经非常严格，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经到了极致。 但是，调控没有达到预期的效果，房价也没有得到比较有效的抑制。

建部政策研究中心主任秦虹认为，过去的行政调控政策在抑制投资投机诉求方面取得了明显的成效，但目前的房地产市场已经发生了变化，目前的市场诉求主体是刚性和改善性诉求。 处理这一部分的指控，需要从长期、周边的改革着手。

供需矛盾主导房价上涨

专家认为，房地产市场调控之所以不能击中房价上涨的要害，是因为房地产市场是一个综合复杂的巨大市场，它是支撑经济快速发展的重要动力，也是关系人民民生的系统工程。 要动摇楼市过热房价过高的根源，就是要处理目前一线城市楼市供不应求的难题。

“北上广深房价集体上涨的根本原因在于供不应求。 ’亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，另一方面，一线城市土地供应连续3年未能完成，导致新商品房供应下降。 限价、限售、限签、监管商品房预售款、提高商品房预售条件、收紧房地产开发贷款等措施严重影响市场供给。 另一方面，在城市化、城市扩大和新的人口急剧增加的背景下，住宅的诉求量倍增。 显然市场供需矛盾被政府控制的行政手段扩大，不宜为供给而要求涨价的房企和楼盘层出不穷。

“对于高房价，没有一吃就见效的降火妙药。 是多方面的，既有市场快速发展中的问题，也有系统性的原因。 ”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产调控难的原因有以下几点。 一是旺盛的刚性诉求，从2006年到2006年，全国商品住宅销售面积达到36亿平方米，供给面积不过26亿平方米，供给不足是房价上涨的首要原因。 二是宽松的货币环境。三是供应地制度和管理缺陷，土地价格过高。四是居民投资渠道不足。五是保障房资金不足，管理方面还有漏洞。

房地产税很难“一针之灵”

面对楼市调控政策效力的下降，逐步宣传市场调控思路转变，特别是房地产税等长效机制的呼声日益高涨。 对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，过去10年的房地产调控富有成效，也存在失误，调控政策已到了需要重新评估的阶段。 在建立与市场长期快速发展相适应的长效机制的过程中，房产税试点的推进是一个重要方面。

“征收房地产税可以在指导房地产供需双方行为合理化方面形成规范的经济参数和税负约束。 ”财政科学研究所所长贾康表示，在房地产税调整下，不仅可以提高住房市场的中小规模诉求，有利于土地集约利用，促进城市化快速发展和经济增长方式的转变，还可以减少已建成住房的空安置率， 也有利于提高社会整体房地产资源配置效率，促使房地产投资、投机行为收敛，削弱房价暴涨和市场大跌的可能性

但是，房地产税不能成为抑制房地产价格上涨的“一针之灵”。 “作为一种长期的性调节工具，房地产税对房市的疗效犹如中药，药性宽松、见效慢，限购、限贷等行政手段并不及时有效。 ”陈国强认为，即使在市场机制成熟的欧美国家，房产税的下调与房价的下调也没有直接的关联性。

专家认为，扩大房地产税试点和在此基础上全面推进、个人住房新闻系统全国网络化、健全房地产统一登记制度三个方面将为新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。