“绿城“隐形帝国”的挑战：能通过代建实现领域第一吗？”

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所有记者杨宠强、沙斐发均来自上海

截至年6月30日，绿城集团6个月累计销售面积约139万平方米，合同销售金额约294亿元。 但是，很少有人观察到这些销售额不是绿色城市上半年销售额的全部。 根据绿城物业建设管理有限企业(以下简称绿城建设)，上半年绿城建设取得的销售额将达到63亿元，加上这一部分，绿城上半年的销售额将达到357亿元。 虽然这些销售额比领域前五位的第一军团有不少差距，但很容易就超过了卢旺达，排在第六位。

对当时与万科争夺榜首的绿城中国董事长宋卫平来说，代建业务可能是绿城冲击行业龙头的最后希望。 但是，前车之鉴是，同样快速发展建设业务的宋都股份( 600077，sh )因建设项目老化而被拖欠资金，损害了企业品牌。

代办业务是三年前开始的/

7月中旬，一座名叫“绿城兰园”的松江大厦登场，成为上海楼市新的热点。 据悉，上述楼盘从设计、建设到销售均由绿色城市承担。

告示牌以此引起了人们的好奇心。 因为绿城、融创合资企业融创绿城(下称融绿)成立时，合资企业宣布，今后上海的项目将由该合资企业共同开发。 但是，上述的“绿城兰园”并不是融绿的。 绿城在上海又是一个人干的吗？

绿城兰园的开发商给出了答案，但这些项目实际上是由绿城代理的。

出乎意料的是，代建项目和绿城自行开发的楼盘都由绿城销售人员销售。 绿城建设文宣中心的董方表示，在大多数情况下，绿城的销售人员各自为代建项目，它们为绿城开发的楼盘。 很多情况下，建造的房子有可能比绿城自己的项目卖得更好。

说起绿城的代建业务，其诞生多少与当时宋卫平的“领域第一”梦想有关。 2009年，绿城实现企业历史上第一个500亿元销售额时，宋卫平计划在3年内超过800亿元，以万科老大的位置为目标。 但是，那时绿城的扩大是通过越来越多的高负债、高杠杆化来实现的。 上述扩大债务模式给绿色城市的财务带来很大的风险。 可能是从当时就意识到了风险，绿城希望在限购令发布的那一年马上开始代建业务，以此实现企业品牌市场份额的替代扩张。 特别是在绿城面临诸多障碍的年份，代建业务也是保存绿城队伍的“救命稻草”。 那时宋卫平表示，代建业务比较有效地稳定了绿城集团的核心人员。

之后，绿城逐渐摆脱了财务危机，但代建业务并未就此停止，规模反而变大了。 据《中国房地产报》报道，去年年底，绿城建设可销售额达到1300亿元。

宋卫平加大代工业务规模的原因是“现有的金融体系不能支持项目自我开发的资金诉求”。

代工模式有风险/

代建在绿城自有资本金少的情况下，有可能实现领域企业品牌市场份额第一的梦想，但风险总是伴随着机遇进行，代建项目也存在非常大的风险。

今年6月，《每日经济信息》显示，比绿城更早从事代建业务的宋都股份，由于代建项目阳光景台的“烂尾”，不仅无法收回超过1亿3000万元的代建资金，也对宋都企业品牌造成了伤害 同样，今年4月，在代建项目绿城财通中心出现的大规模退房，对绿城的企业品牌产生了负面影响。

绿城说，如果买家为绿城的企业品牌购买了代建项目，但最后这个项目因为自己的原因导致买家对绿城的企业品牌失去了信任，该怎么办？ 如果合作方不能接受绿色城市的理念，就不想按照绿色城市的要求，对产品的开发和建设进行高投资。 以高质量闻名的绿色城市企业品牌，声誉会不会受损？

面对行业担忧，绿城建设执行总裁许峰给出的处理方法非常简单，就是越来越多的时间对代理委托人进行考察和了解，与委托人进行深入的信息表达，达成开发理念的一致，更细致地约定协议，以确保业主的利益。

年，在房地产公司资金普遍紧张的时候，一点点的开发商为了处理资金问题，不惜大幅降价卖房，事后降低建材标准，以此来弥补前期大幅降价带来的损失。

如果市场再次出现类似年份的糟糕情况，绿城建设的委托方是否会为了自身利益迫使建筑企业降低价格，从而影响住宅的质量呢？ 如果发生这种情况，绿城怎么办？ 如果代建项目的周边有绿城独有的项目，两者能像现在这样错开竞争吗？ 绿城的营销平台能像现在这样，又能保证代建项目和绿城自身项目的销售速度吗？

涡轮增压据管理咨询企业合伙人薛迣文称，这种可能性还很低。 绿城熟知项目所有开发资金的必要性，相信在经历新年财务危机后，绿城将在委托协议中提前做好规划，以应对房地产市场的各种极端环境。

绿城建设相关负责人表示，即使出现了像今年这样极端的市场环境，在委托人和绿城有约定之前，代建项目也必须实现销售目标，这些与绿城专有项目完全相同。

宋卫平也用邮件回答了《每日经济信息》的记者。 据悉，无论代建项目价格高低，绿城都将认真进行所有建设。