“开发商抢夺深圳“旧改”项目 价钱特点渐减”

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实习记者罗碧出生于深圳

近日，位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实由京基集团操作，目前已进入拆迁合同阶段。 但是，京基集团这个占地15万平方米的项目，与未来5年实现的814万平方米的“旧改革”计划相比，只是个小项目。 与拥有珠江三角洲范围内1210万平方米土地储备的佳兆业集团相比，京基集团的这一“旧改”体积也明显不大。

专注于深圳“旧改革”研究的第一太平戴维斯华南区投资部助理董事吴睿在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前参与深圳市更新项目的房企约30家，其中“旧改革”项目卷

“与两年前相比，目前参加‘旧改革’项目的房企积极性明显更高。 这是深圳土地市场的现状决定的——到今年为止，深圳只出让了1块住宅用地。 ”吴睿称。

但他表示，开发商积极性高涨，“旧改革”项目的价格特性逐渐减弱。 “例如，佳兆业的一些土地(旧改项目)认为价格很低，因为政府不填补地价。 但是，今年年初深圳“1+6”文件重新规定了基准地价，部分地方基准地价涨幅达到70%。 ”。 吴睿说。

开发者积极争夺“旧改革”项目/

最近，在第一太平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上，深圳市规划国土快速发展研究中心土地研究组组长赵新平介绍说，深圳建成区面积约900平方公里，其中约400平方公里掌握在原农村集体手中。 这部分土地大多出租给村里集体建设的工业厂房和住宅，配套极其不足。 赵新平说:“这部分土地在城市更新中有巨大的空之间。”

考虑到深圳年前可新增建设用地不足50平方公里，城市更新提供的空期间，为有意在深圳快速发展的开发商提供了难得的机会。 吴睿说，两年前，许多开发商对城市更新的积极性不高，但现在“大家都在抢”。

开发者进入城市更新项目的理由可以从以下数据中得到证实。 年，深圳共出让11块住宅用地，总成交面积128万平方米。 其中包括8套安居型商品房，只有3套纯商品房。 11地块全部以零溢价转让。 去年，深圳共发售住宅区11件，但发售面积50万平方米，比去年同期减少61%件，成交面积比去年同期减少68%。 截至今年，深圳仅在1月15日转让了住宅区。

在新用地供给不足的情况下，深圳市的更新在全国率先推进，开发商迅速转移到了这个行业。 年，央企中有华润地、保利地产、华侨城、招商地产、中航地产、中信地产、中食集团和远洋地产等进驻，从深圳起步的房地产民营企业如万科、金地、佳兆业、卓越、星河湾更加活跃。

据《每日经济信息》记者统计，今年上半年，深圳成交量排名前十的楼盘中，有一半是“老改革”项目。

“目前，参加深圳‘旧改革’项目的公司大致有30多家，核心公司有10家左右。 ’吴睿表示，从操作上讲，民营企业比央企灵活，熟悉当地市场，人脉也有特点。

“比如佳兆业，很多‘旧改革’项目，在拆迁合同上谈了四五年，很多公司不一定会这么长期。 ”吴睿说。

吴睿认为，从策划、谈判到产品设计，“旧改革”的过程很多，对开发者的综合能力要求很高。 对开发者来说，第一有两个难点。 一是干预的项目是否纳入“深圳市城市更新单元计划”，“因为政府认为目前城市更新项目太多，开始加以控制”。 另外，项目设立纳入计划后，开发商必须编制特别项目，其中涉及多少容积率、地价补货量、建设比例。 吴睿认为，这个特别项目要想与政府协商并得到政府的认可，长期是必要的，开发者的能力也会受到考验。

对目前活跃在深圳“旧改革”项目的几家公司，吴睿解体，佳兆业因进军时间长，团队综合能力强； 深业集团因自身土地众多，具有先天的资源特点； 样本年在工改工、产业地产方面表现突出； 京基和华润在商业地产上的特点很明显。

综合最近公布的数据，目前佳兆业与旧改革有关的面积最多。 在去年年底的中国旧城改造峰会上，佳兆业表示珠江三角洲地区已拥有旧城改造土地储备1200万平方米。 其中深圳占50%，东莞占20%，珠海占21%。

京基集团也在加快步伐。 今年5月，京基集团刚刚宣布将参加建筑面积达270万平方米的京基晶都旧改建项目，成为目前深圳查明的第二个“旧改建”项目的开发商。 本月初，有消息确认，京基集团获得深圳南山西丽长源村15万平方米的“旧改”项目。 京基相关负责人表示，未来5年，深圳地区“旧改革”建设总规模将达到814万平方米。

政策调整导致的价格上涨/

一方面，积极投身“旧改革”的房企迫于深圳存量用地稀少的现状，另一方面，也将目光投向了“旧改革”美丽的“钱景”。 佳业总裁金志刚在年度业绩报告会上表示，佳业在“旧改革”中的毛利率最高超过50%。 该集团全年净利润比去年同期增长15.9%，达到16.7亿元。

以年末投放市场的老改革项目佳兆业广场为例，项目地价3600元/平方米，实际售价1.7万~2.2万元/平方米，毛利率达50%以上。 另外，佳兆业“龙岗一号”大楼土地价格仅为6000元/平方米，毛利率在40%以上。

但是，吴睿说，根据他所知道的“旧改革”项目，光靠价格没有什么特点。 “例如，政府募集一块土地，该地区价格为7000元/平方米，如果按照城市更新运营，价格约为6000元，可能比政府转让的土地便宜1000元，但前者的开发周期比后者晚1~2年。 ”

而且，“旧改革”的价格特征随着政府政策的调整而下降。 “例如，佳兆业有些土地本来就认为价格很低。 因为政府不会弥补地价。 但是，目前“1+6”档正在调整基准地价，有些地方基准地价涨幅达到70%，价格将会上涨。 ”。 吴睿说。

“1+6”文件是指今年年初，深圳市出台的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业结构转换和高度化的意见》1号文件及6个配套文件。 其中，对深圳市2006年制定的基准地价进行了较大幅度的调整。 以福田区住宅用地为例，年新基准地价最高5317元/平方米，比2006年基准地价最高3500元/平方米上涨1817元。 最低1356元/平方米，比2006年最低942元/平方米高出414元。

在这个方法出台之前的年初，卓越集团总裁李晓平提出反对政府将基准地价的50%提高100%的计划。 在建议中，李晓平表示:“由于过低的收益率和巨大的执行风险，快速的发展商无法接受，参与城市更新的积极性降至冰点，城市更新项目困难重重，无法一步到位。”

除了政策调整导致的价格上涨外，银行信贷紧缩也给参与旧改革的房企带来压力。 “旧城改造需要的运营周期相对较长，公司对资金链要求很高。 ”吴睿说。

据悉，上述佳兆业城市广场项目于2008年初收购老厂房，年底前在本市完成，历时5年。 项目启动后，需要向五星级酒店、甲级办公楼等项目投入168亿元。

另外，由于新增用地供应不足，进入“旧改革”项目的开发商多，僧多粥少，竞争加剧，拿到高质量项目的价格也相应上涨。 去年，为了争夺深圳市中心高质量地理位置——南苑新村的开发权，佳兆业和万科竞相提高拆除比例，双方均将原定的1:1.3拆除比例提高到1:1.4。 该拆除比刷新了益田集团对罗湖木龙园区开发的1:1.3拆除比，为目前深圳已知的城市更新项目中最高的拆除比。

吴睿在谈到“旧改革”项目的利润时表示，“我认为50%的利润率今后不会太大。 旧城改造其实有很多隐藏的价格。 这部分价格不会出现在账上。 ”