“二手房交易“阴阳合同”缘何大行其道？”

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本网北京6月5日电(记者孔祥鑫、郭宇靖、任峰) )主管部门难以监管，房地产中介“热心”帮忙，交易双方乐在其中……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开秘密，业界熟知的“潜规则” 最近，我在我的房地产经纪有限公司协助签订《阴阳合同》被举报后，被房管部门处罚，《阴阳合同》的话题再次成为话题。

《阴阳合同》是领域的惯例，如果被举报说“我爱我的家”将受到惩罚

据了解，各地税务局、住建委等部门根据当地房地产交易情况和判断价格，明确二手房交易最低计税价格，申报价格高于最低计税价格的，按申报价格纳税，申报价格低于最低计税价格的，按最低计税价格纳税。

长期以来，监管力度不够，市场诉求旺盛，因此，客户在专业二手房中介机构的帮助下签订《阴阳合同》，以尽可能低廉的价格网签、交税成为行业通行做法。 特别是在北京严格按照《国五条》细则实施“按房屋购买所得的20%交税”的情况下，签订“阴阳合同”对交易双方来说更为轻松。 在税负经常转嫁给买方的情况下，买方因此可以节约“大钱”。

虽然《阴阳合同》已成为业界的“潜规则”，但“我爱我家”最近受到了房管部门的处罚。 据报道，因一起购房纠纷，房屋销售者黄先生的丈夫郭先生恶意透支房屋购买者“我爱我家”，在网签中，将同一房屋的原房价从291.5万元变更为200万元，给国家带来税收流失， 4月，朝阳区房管局对此作出行政处罚:“取消‘我爱我家’的网络合同资格，并处罚金3万元。”

对于处罚的情况，我不太想评价“我爱我家”，但他回答说“这件事已经过去很久了，罚款处罚确实存在，网络签名资格没有被取消。” 据北京市住建委介绍，朝阳区房管局将向市住建委提交相关情况，进一步讨论是否停止“我爱我家”的网签资格。

此事曝光后，记者以购房人身份咨询了北京多家中介机构，“交易双方签订《阴阳合同》避税”仍是这些中介的服务承诺。 很多房地产经纪人仍然以“熟练操作《阴阳合同》”的经验，解释服务的专业性。

《阴阳合同》为什么一直是“安全”的？

北京市两家高律师事务所的合伙人董正伟律师表示，随着一线城市房价的暴涨，阴阳两种不同合同的交易价格可能相差数百万元，纳税额也可能相差数十万元。 如果想办法避免国家税费的监管，就可以少花钱，这会“冒险”给客户和中介机构。

“目前，该地区二手房交易价格为每平方米3.9元左右，但最低计税价格为每平方米1.9万元左右。 以原100万元的100平方米房屋为例，前者的税费超过50万元，后者只有14万元左右。 ”。 北京南四环附近有名的中介机构经纪人程先生表示，由于巨大的优势受到诱惑，《阴阳合同》的方法很受人们欢迎。

逃避国家税，两个合同的交易价格相差如此之大，签订“阴阳合同”的方法真的没有风险吗？ “从整个领域来看，签订‘阴阳合同’一直是‘安全’。 ”一位资深房产中介工作人员表示:“《阴阳合同》很少由相关部门自主检查，如果这次不是有人举报，《我爱我家》不会受到处罚。”

“逃税一定要承担法律责任。 签订《阴阳合同》是违法犯罪行为。 ”董正伟为了不轻易追踪相关部门签订的“阴阳合同”，明确了客观原因。 一是双方的交易记录被销毁，不好找； 二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，那些部门来查，怎么追踪也难以确定。

“两个不同的合同肯定是违法的，但目前的现实情况是，只要住建委不处罚，税务局收钱后，法院的基本思路是只要通过网签，就认定交易有效。 ”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，在代理案件中会见诉讼人主张逃税合同无效，但法院不支持。

政策完整的法规已经确定，消除怪象需要“标本兼治”

记者了解到，由于房价上涨，北京市年底上调了迄今为止连续5年实行的二手房交易的最低计税价格。 当时最低征税额提高的原因是，最低征税额与实际成交额差距较大，《阴阳合同》极为盛行。

“由于最低计税价格较低，买卖双方、中介双方都倾向于以最低计税价格成交。 相关部门也上调过最低计税价格，但远远低于实际增长水平。 ”北京房地产经纪人指出，如果海外一点国家和地区的最低计税价格变化与市场实际变化一致，“阴阳合同”出现的概率将大幅降低。

专家表示，要完全消除“阴阳合同”，仅靠提高最低征税价格是无法实现的。 如果能在法规上确定《阴阳合同》的违法或无效，提高违法价格，有望遏制这种现象的发生，相关部门也应加大监督审查力度。

关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题，一种观点认为，“阳合同”以合法的形式掩盖非法目的，属于损害国家、集体、第三方的合法权益，该合同整体无效。 另一种观点认为，《阳合同》中，报低价的价格条款除了为偷税违法目的无效外，其他条款还应当反映当事人的真实意愿，依法成立和生效。 因此，法院在审判时有时会将合同是否比较有效强加给相关行政部门。 赵江涛认为，法院作为最后一道关口，应当全面衡量，切实履行职能，加大对《阴阳合同》的执法力度。

原文标题:本调查:二手房交易《阴阳合同》为什么要大行其道？

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