“无锡项目销售缓慢 红星地产恐难复制万达模式”

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据记者调查，道坤发源于江苏无锡

未来8年加快商业地产投资，以京津塘、长江三角洲、西南、东北为4个战术区域，以每年在全国建设100家爱琴海购物中心红星地产为目标，面临着“增长烦恼”。

《每日经济信息》记者观察到，去年10月，开业共839家住宅销售的无锡红星国际广场，经过7个月的销售，到今年5月已销售其中5成，销售进度缓慢。

领域分析人士认为，像红星国际广场这样的城市综合体项目通常通过出售住宅回收资金来开发和持有同一地块的商业部分。 住宅销售的延误，将对同一地块国际广场的商业开发和持有项目的资金来源造成压力。 在全国商业地产隐含泡沫的大背景下，红星地产能否成功复制万达商业地产模式仍是一个大问号。

无锡项目8天内只成交了8套/

5月21日，《每日经济信息》记者驱车前往无锡红星国际广场。 项目总体地理位置非常好，记者在现场看到周围的配套也非常完整。 在销售部的现场，记者看到了几座正在建设中的楼房被关闭。

但是，在这样地理位置好、周围配套齐全的地区，这个项目的销售部非常冷清。 记者进入售楼部，大楼现场没有其他买家，负责销售的几位运营商员工也分别进行了交谈。 我看到记者进来，一位职业顾问来接我，向记者介绍了项目的情况。

此前报道称，无锡红星国际广场将于5月推出楼盘5号楼王项目。 对此，售楼部某运营商顾问向《每日经济信息》记者表示，5号楼共有32层，包括122平方米、137平方米2户型，均价约9000元/平方米，但该项目5月开业 “5号楼于去年10月公开发售，目前正在发售中。 另外，与5号楼一起出售的是4号楼，该楼将于今年3月对外出售，4号楼和5号楼将于今年年底交货。 ”

值得注意的是，销售部的工作人员向记者介绍说，5号楼已经从去年开始对外销售，到现在也没有停止销售，“5号楼的销售情况是整个项目销售缓慢的缩影”。 无锡当地的房地产工作人员对记者说。

正如上面有人所说，从无锡红星国际广场的销售数据也可以看出这个项目的销售情况不好。 数据显示，该项目入网总套数为839套，从4月16日至4月23日，该项目8天成交量仅为8套。 熟悉某项目的业内人士对《每日经济信息》记者表示，截至5月下旬，整个项目也减半。

需要证明的是，位于同一区域的楼盘不仅有无锡红星国际广场，其对面还有红星人民路9号项目。 记者在当地调查发现，虽然与红星国际广场相距甚远，但价格比红星国际广场高出每平方米500元至1000元，但其销售情况优于红星国际。 据统计，小豆·人民路九号的入网总套数为560套，但4个月成交套数为284套，成交率为50.7%。

关于为什么人民路9号项目的价格比红星国际高，销售比红星国际好的原因，无锡当地房地产领域的业内人士告诉记者，第一，人民路9号项目离主干道人民路很近，红星国际广场的价格也一直被推到人民路9号。 “红星国际广场不仅红星国际位置稍差，红星国际广场还是一个综合体项目，通常与部分商业综合体相比，商业部分所占比例较大

单模式或难以复制/

据《每日经济信息》记者介绍，红星地产已经在北京、天津、上海、重庆、福州、昆明等21个城市进行了27个综合体项目开发。 名义上是建立商业地产，但决定项目成败的关键是可出售的住宅或非商业用途的部分。

知情人士表示，红星房地产近期购买的地块中，可用于销售的住宅或非商业用途部分占项目整体的至少4成，大部分地块可销售的房地产超过总建设面的6成。

此前，红星商业地产副会长张华容在接受媒体采访时表示，我们目前在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来3~5年将有近50个城市综合体项目与大家见面

红星美凯龙旗下红星地产总裁谭俊宇表示，红星城市整合项目涵盖了“购物中心、红星太平洋工作室、国际高尔夫俱乐部、婚庆世界、明星酒店、高级商场等业态，为单一业态 但值得注意的是，红星美凯龙的城市综合体除了增加家庭卖场外，项目组合完全复制了仙境模式。 对此，观俊宇表示:“红星的商业模式与卢旺达的模式基本相同。”

相关人士表示，红星地产选择万达模式的根本原因是以开发综合体的名义，在地方上获得了较为廉价的高质量土地资源。 一方面可以为房地产开发工作提供高利润，另一方面可以将开发收益的相当大一部分用于商业项目的持有，从而大大减轻这些购物中心持有带来的资金压力。

红星国际广场住宅销售缓慢，将对同一地块的国际广场商业开发和持有项目的资金来源造成压力。 南京房地产领域的一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，“红星房地产的快速扩张主要是靠大量抵押贷款维持业绩，大量贷款主要用作持续围堵地，以土地为抵押购买土地导致资金链紧张。”

而且，根据大多数银行的规定，住房销售收入是向银行申请抵押贷款时的主要还款来源。 在房屋销售不顺利的情况下，项目能否及时偿还抵押贷款也是个疑问。

为此，记者就此问题采访了该公司的企业品牌部经理，但后者并不知道，也未能提供负责上述项目的相关人员的联系方法。 另外，记者还打电话采访了无锡红星广场的卖场，卖场的销售人员也以无法提供联系方法为理由拒绝了采访。

商业地产的泡沫担忧/

在房地产领域，像红星房地产这样大规模参与城市综合体开发的房地产企业数量巨大。 但是，除了卢旺达等少数公司外，多数并不成功。

国内某房地产领域协会负责人向《每日经济信息》记者表示，目前我国商业房地产市场已经呈现较为严重的泡沫，首要原因首先是开发销售环节。 库存高，潜在供应量巨大。 其次招商环节:招商难，空安装率高。 第三，作为经营环节，商店经营困难，开发商收益率低。 “许多开发商进入商业地产后，由于缺乏人才储备、运营经验，后期运营风险迅速提高，3~5年内，许多商业项目面临关闭、重组、并购的命运，或要求专业伙伴共同经营管理。”

调查报告显示，从年到年，全国20个主要城市的新城综合体总量超过1亿6千万平方米。

针对当前我国商业房地产形势，全国工商联商业房地产专业委员会主任朱凌波表示，开发商在开发城市综合体时追求快速发展，同质化、恶性竞争非常严重。 千店一面、千城一面是当前城市综合体迅速发展的弊端，最后很多城市综合体项目处于空的状态。 ”。

另外，兰德咨询的调查数据显示，我国上市住房企业的商业房地产持有性房地产租赁收入通常占其全年营业总收入的3%~5%，但经营利润基本为负，特别是刚开业、处于培育期的商业房地产，有8成以上处于赤字。 “红星美凯龙表示8年内将在60个城市建设100个购物中心，但我认为三分之一完成就可以了。 我在预料之中”国内某房地产领域协会的负责人对《每日经济信息》记者说。