“凯德集团北京地安门项目易主 万科接盘延续高端路线”

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经记者尚希从北京出发

5月6日晚，万科公布了企业年4月的销售和近期项目新增情况简报。 《每日经济信息》记者看到，近期新增的11个项目大部分位于郑州、昆明等二三线城市，北京新增的项目(御府)位于东城区地安门这一核心位置，将支付地租6.92亿元。

公告中“御府”项目原是新加坡凯德集团所有的住宅项目，上一个案件名为“御府77”，该项目体量少，占地面积仅0.4万平方米，但与景山公园相邻，因此很少见。

“此次出售项目获得的收益将用于新项目，加强现有的业务运营能力。 》凯德集团相关负责人6日就项目出售一事回答了《每日经济信息》记者。 这是集团正常的资产战略考虑，也符合凯德一贯重复的本地收入用于本地投入的大致情况。 根据凯德方面公布的信息，该项目转让获得的利润为4600万美元，折合人民币2.3亿元。

万科6.92亿元的接战

对黄金一样的北京来说，五环以内的土地已经让开发商期待着秋水，更别说二环以里、天安门、景山公园那样的超黄金地带了。 “在该地区评估，项目最终进入市场的价格至少为8万~10万元/平方米。 ”亚豪机构市场研究负责人郭毅说。

但从这个市场的预期来看，万科这次的买卖非常“划算”。 公告复印件显示，该项目位于北京市东城区地安门，项目东至北河沿道，西至嵩祝院西巷，南至沙滩北街，北至嵩祝院。 项目占地约0.4万平方米，容积率3.5，容积率总建筑面积约1.4万平方米。 万科拥有这个项目90%的权益，必须支付地租总额6.92亿元。

据此计算，该项目收购价格约为4.9万元/平方米。 高周转，主要是做必要的万科，高端项目屈指可数，就像现在卖的园项目一样，每平方米5万元的均价也和这个项目的收购底价一样。

“这个项目一旦包装好，将成为北京顶级豪宅的另一个新标杆。 ”郭毅说。 但是，项目的具体产品无论如何都将决定万科此次收购的成败。 “项目的户型、面积大小等目前万科无法决定，之后的市场接受度也要看如何。”

据观察，此次并购并非万科全面持有该项目，只持有90%的权益，其余10%的权益为知名投资企业。

这次万科的联合经营者是北京弘华伟业投资有限企业，为什么要联合收购呢？ 万科集团副总裁毛大庆公开表示:“这家投资企业没有资格操作光盘，我们委托万科，首先提供智力支持。”

此后，通过北京市公司信用新闻网调查，北京弘华伟业投资有限企业注册资金6250万元，成立于2008年，注册地在北京市怀柔区，首要经营范围为项目投资、投资管理、资产管理、投资咨询等。

“实际上，凯德从来没有和万科进行过谈判，而是通过这家第三方投资企业进行项目转让谈判。 在万科发布公告之前，凯德方面就知道自己被万科拿走了。”接近这个项目的一位情报家向《每日经济信息》记者透露。

凯德被称为现金流

过去，商业见长的凯德在住宅方面有点平淡。 据其官网消息，目前凯德集团在北京的住宅项目共有6个。 销售的只有凯德锦绣这个项目，企业层面强调凯德在住宅和商业方面的开发投资为50:50，但在国内住宅市场，凯德的特征并不明显。

“对凯德来说，他并不特别了解北京住宅产品的趋势，但他首先在商用房地产方面有很强的管理能力，而且他们很重视每年的净利润率。 对这种销售型产品来说，占用现金流，也会影响净利润的附加值。 ”一位解体者在《每日经济信息》中指出。

但是，据记者采访，凯德方面表示，出售项目是集团正常资产战略的考虑，希望将资金用于新项目，加强业务运营能力。 与该项目相近的情报官员向记者透露，凯德抛售该项目的意图是更快地收回现金流，希望在北京取得土地。 “目前，该项目在转让前已进入装修阶段，当时，该成本收购方认为合适，凯德也因此转出。 ”

据悉，万科将对该项目进行改造，负责销售，并持有部分。

“对万科来说，虽然初期通过制造比周边该地区产品稍高的产品取得了成功，但这几年一直在通过高周转的路线快速回收资金。 不难看出万科有意拓展高端产品线，但这也是不小的挑战。 ”上述分解者指出。