“国五条细则执行将满月 房贷无折扣成大势所趋”

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随着全国各地房地产调控政策细则和调控目标于3月底集中落地，4月份全国房地产市场的变化备受关注。 各地调控细则实施满月时，全国房地产市场出现新变化，影响楼市走向的市场、政策、资金三个维度的走向如何？

市场的新变化:规制力决定市场热

虽然全国房地产数据尚未公布，但以北京为首的个别一线城市房地产市场的变化明显摆在人们面前。

3月底，北京本着国务院常务会议调控房地产市场的精神出台了一系列调控细则。 复印件包括禁止单身人士购买套房，严格执行20%的所得税政策等。 随着北京地方细则的全面执行，北京房地产市场发生了180度的转折性变化。

据连锁房地产市场研究部统计，截至27日，北京市新建商品住宅(含保障房)成交量为7188套，比上个月下降62.9%，与去年同期基本持平。 除去保障房的纯商品住宅成交量为4412套，比上个月下降约58.9%，比上年下降15.8%。

“二手房市场方面，年一季度重启的北京二手房交易有所复苏，但买卖双方再次回到了深度展望。 新增客户数量均大幅减少，其中住宅降幅更为明显。 ”连锁房地产市场研究部研究员张旭说。

在地方法规细则最初制定的广东省，楼市的一些变化也同样显著。 访问现场发现，与一季度相比，广州许多卖场相当冷清，价格还没有明显调整，但成交数开始下降。

据搜房网统计，4月上旬广州新建的商品房上网本不到3000套，比上个月7600套总量超过20%。

随着“国五条”各项要求在全国范围内凸显出来，去年中期以来持续回升的楼市出现了预期的转折性变化。 但是，具体到每个城市，执行《国五条》的细则不同，力量不同，所以基本上出现了“调控力量决定市场热度”的典型变化。 除了少数严格制定和执行细则的一线城市外，全国其他各主要城市的房地产市场并未立即发生有效的“大转折”。

政策的新变化:《细则》的粗细不同

根据国务院的规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(拉萨除外)应当在一季度公布管制细则和价格管制目标。 3月底，全国20多个城市相继公布了自己的调控细则和房价调控目标，但大多数城市只是用极少数篇幅简要概述了自己的调控目标，对如何实现目标并不熟悉，因此饱受“细则精细”的质疑。

尽管如此，4月份仍有些许政策变化引起市场强烈关注，其中许多国家已经出台了监管细则城市监管措施的升级。

7日，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房贷款政策的通知》，规定北京各银行“对办理贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得在70%以上”。

10日，北京市住建委主任杨斌表示:“新建楼盘在申请预售资格时，开发商正在寻求报价。 报价不得明显高于此前的成交价格，也不得明显高于周边同类质量楼盘。 住建部门诱惑和指导报价”。 这一表态被视为北京楼市“限价令”的确定提交。

从24日开始，广州将全面实行商品房分价制的网上申报制度，公司要销售住房，必须进行分价制的网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。 广州成为继北京之后第二个表明要指导房价的城市。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，房价限制、二手房交易税上涨等政策的出现，明显体现了调控的新思路。

“重新分配房地产业利润率的长效调控机制已经形成。 张大伟说:“通过限价政策，自住购房者可以低价获得住房，转让住房时必须与政府共享溢价。 这样明显可以更好地保障低收入群体的居住诉求。 ”

资金的新变化:住房贷款或再见优惠时代

随着调控政策的落地，房地产市场的资金面特别是个人住房贷款也开始出现新的变化。

4月末在武汉市调查发现，许多银行最初的住房贷款已经开始执行基准利率，但在此之前许多银行可以申请9折优惠。 个别银行没有确定停止优惠，但是申请非常严格。 关于套房套房，实施首付6成、利率上浮10%的政策。

关于住房贷款，深圳大部分银行采用首套房首付的3成、贷款的7成，享受8.5折的贷款利率优惠； 套房首付6成，贷款4成，贷款利率根据基准利率上涨10%。 长达三套以上，停止发放贷款。 一些银行首套房的房贷利率最低9折。 也有银行取消套房贷款的利率优惠，像华夏银行这样执行基准利率。

业内分析人士表示，房贷告别“折扣时代”已经是大势所趋，对于想要实现住房梦想的刚需者来说，购房价格可能会更高。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，调整住房贷款利率是银行出于风险和收益的平衡而谨慎行事。 “金融政策也是房地产调控政策的重要组成部分之一，对房地产市场产生巨大影响。 ’张东建议，在控制房地产市场时，观察考虑刚需的要求和承受力，不要好心做坏事，不要误伤刚需。