“京高端楼盘遭遇限价令 方兴地产多项目“中枪””

本篇文章3204字，读完约8分钟

经过记者王杰从北京出发

今年1月31日，当高调获得亦庄地块时，方兴地产应该没有料到当前的烦恼。

在严格征收“20%税”、加强商品房限制、提高两套住房贷款后，4月10日，北京市住建委主任杨斌宣布，将实施该市新建楼宇的限价政策，增加地块供应。 “在新盘取得预售资格时进行报价。 报价不得明显高于该楼以往的交易价格，也不得明显高于周边同类质量商社的价格”。

《每日经济信息》记者观察到，方兴地产此前“比较改善与自住型诉求的高端房地产受《新国五条》影响较小”的说法，在新政面前显得有些乏力。

业内人士表示，在北京走高端路线的方兴地产无法逃脱下行轨迹。 其理由有三。 一是因为与现行政策的压迫有关，如果高端大厦在这个时候抬起头来，就必须被政策严密监视。 第二，与市场在高端楼宇市场挂牌有关，高端楼宇必须以高价换取上市资格。 三、与市场接受程度有关，投资投机型、二级以上运营商的市场准入受到阻碍，投资者对高价楼盘的心理抵制会影响整个市场的产品定价。

亦庄地块价格很高/

由于地处经济技术开发区，亦庄住宅用地供应极其短缺，该地区也是许多住宅企业的逐鹿之地。

方兴获得的两块地块分别为北京经济技术开发区河西区x85r1地块和x88r1地块，规划建筑面积共约29.9万平方米，但共需建设8.9万平方米的公租房，回购价格为4000元/平方米。 扣除公租房部分后，房屋企业家认为方兴地产大楼价格超过16800元/平方米。 这个楼价比以往地区的楼价上升了51%。

专家给《每日经济信息》记者记了帐。 通常，项目开发价为土地价、建安价、装修价、财务价、营销价(约1 )、税收价)营业税为销售价的5.56% )，公司所得税为销售价的5 )，以及1%%~2%的土地增值税

这些常规价格还没有管理费和人力价格，方兴地产亦庄项目的开发价格达到了每平方米8000元到10000元。 换言之，加上土地价格，亦庄项目的价格从每平方米24800元达到268000元。

其实在2月底，亦庄地区的楼盘迎来了涨价潮，很多楼盘通过取消贷款优惠、减少礼品面积等方式改变了涨价。 根据机构统计数据，今年第八周，北京楼市成交主力再次回到五六环之间，成交数环比上涨，达到全市总成交量的57.13%，亦庄地区正好在五六环之间。

“新国五条”出现后，似乎也没有影响这些楼盘的销售。 而且，随着北京新南城计划的2900亿元投资计划出炉，开发商对亦庄地区也非常期待。

但是，上海易居研究院研究员严跃进，亦庄地区多家房企集体涨价的动机，符合房企利润最大化的常识。 但是，面对政策的预期失误，却改变了我们定位方兴地产这一高端项目房企的命运。 新房限价令对相关公司在未来产品定位和战术变革等方面提出了新的考验。

根据北京市住建委的数据，远洋天到年11月4日取得的预售证显示，最高预定售价为46228元/平方米，但最高成交均价为29884元/平方米，是大兴地区目前可查的最高价格。 其余项目，金融街金色漫香林目前最高预售均价31000元/平方米，最高成交均价27405元/平方米； 中信新城目前的预售均价为23988元/平方米，成交均价为22063元/平方米华润·公元九里目前预售均价为39273元/平方米，成交均价为28168元/平方米。

根据市场相关人士的分析，最高预定售价和最高交易价格之间的差距如此之大，可以看出市场不太受该地区楼盘的欢迎。 因为这可能会面临积压的困境。 “价格的下跌情况与目前市场上可以接受的最高售价的心理价格有很大关系。 如果市场热度低于房企的预期，房企将积极促使降价。 ”。

方兴地产相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，亦庄项目土地取得仅2个多月，项目业态、价格、规划、后期报价等目前尚不明确。

迄今为止的好成绩可能难以持续/

事实上，开发高价土地的能力在业界是有目共睹的。

2009年6月30日，北京广渠胡同王诞生，方兴地产以40.6亿元的交易价格杀出一条血路，成就了后来的销售传说——金茂府。 许多业内人士表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，都是成功的典范。

除了广渠地王之外，方兴地产在其他地区也有开发高价地的经验。

时间每年4月17日回来。 金茂府一期开业，当天发售3、9、10号楼共240个套房。 平均价格为每平方米4万5000元，不到两个小时就全部售完了。 年9月25日，平均价格每平方米上涨0.5万元的金茂府第二期启用，3小时超过15亿美元。

一年后，楼市政策继续收紧，金茂府再次逆势开市，本期售价5.6万元至5.98万元/平方米，较去年9月二期开盘价上涨近1万元/平方米。

年，金茂府开盘3次，3次售罄。 那年年底，金茂府以超过50亿元的年销售额连续获得北京市的单独销售冠军。

金茂府成功后，方兴地产趁热打铁，北京掀起“金茂热”。 去年10月底，阿奥金茂悦一期公开赛半天售罄，销售19亿元。 12月上旬，望京金茂府开盘，同样当天售罄，卖出11亿元。

金茂府的成功让方兴地产尝到了甜头，项目“低调提速、持续涨价”也成为方兴地产的特定销售模式。

但是，地王项目最终是“高处不胜寒”。 公开信息显示，目前北京对高端项目预售证书的发放管理非常严格，特别是平均价格在6万元/平方米以上的高端项目，北京市住建委已经开始签订分期合同。

4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建的楼盘实施限价政策，增加“房价限制、竞价地”地块的供应。 “在新盘取得预售资格时进行报价，但不能明显高于其楼盘以前的交易价格。 ”

据观点地产网报道，3月，亚奥金茂悦新一期取证房源因要求涨价被住建委驳回。 下半年即将上市的亚奥金茂悦三期、望京金茂府三期及广渠金茂府楼王产品或神话难以继续销售。

高端项目面临着政策压力/

根据亚洲房屋机构的统计数据，上周北京商品住宅共成交1860套，成交面积17.32万平方米，比上个月分别减少34.6%、44.6%。 然后，上周北京商品住宅的成交价格平均为22492元/平方米，和上一周差不多。

上周成交量暴跌证明，北京版《国五条》细则逐渐开始发挥威力。 据亚豪机构副总经理高姗解体消息，北京版细则公布后，4月第一周暂停网签，交易量为零，第二周交易量也未大幅波动，第三周开始显现政策威力，市场成交锐减。

高姗表示，4月本来是新的销售周期中供应量逐渐开始爆发的阶段，但由于《国五条》的出台和北京版细则的落地，直接打击了项目上市的积极性，4月破天荒迎来了断供旺季，全月开市数在20左右 随着《限价令》以后项目取证资格的限制，后续开放项目的价格将逐渐稳定。

“北京的调控政策最严格，目前北京楼市调控政策压力最大的不是二手房市场，而是新建住宅市场。 》中原地产市场研究部总监张大伟表示，监管时间超过2个月后，各房企不仅受到顾客诉求变化的影响，资金压力也明显增大。 因此，经过一两个月的市场游戏，预计一些项目将加速预售，短期房价很可能上涨至零。

根据房网数据检测中心公布的“年北京房企商品房销售金额排行榜”，全年销售额为134亿港币的方兴地产，在北京地区的销售收入已达到人民币68.26亿元( 85.75亿港币)，占商品房销售总额的一半以上。

日前，摩根在其研究报告中指出，过去的方兴地产缺乏足够的记录来体现其执行力，目前只有长沙和北京项目能够表现其快速资产周转战略。

上海易居研究院研究员严格跃进，在亦庄高溢价率拿地，符合高端项目的定位，但在楼市调控越来越严格的情况下，这些项目面临的政策压力越来越大。

另外，在地方政府严格审查高端项目预售证书发放的情况下，方兴地产的开发模式将受到各种阻力。 从市场来看，需求盘在政策支持下挤压高端盘的市场份额。 从政策来看，高端项目面临的监管增加，房企向政府咨询的可能性也增加，可能影响可销量和销售回款，资金状况恶化。 “方兴地产的困境，正好是楼市调控政策主导的必然。 ”。 严跃进指出。