“新富人群“异军突起”高端住宅多重价值裂变”

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改革开放30多年来，日益壮大的民营公司集团成为推动中国经济腾飞的重要力量。 随着《物权法》几年前正式颁布，私有产权受到了前所未有的保护和尊重，“充分冲击所有创造财富的源泉”这句来自国家层面的有力话语再次激发了广大民营公司家的创造热情。

《每日经济信息》记者年胡润富报告称，全国上千名富豪人数已超过105万人，其中企业广告主占一半江山，按地区分，北京18.4万人位居榜首，广东17.2万人、上海14.7万人、四川2.68万人。

根据前面的报告，近三年富豪投资方向的房地产仍然是首选，超过了60%。 随之，成都高端住宅市场也如雨后春笋般崛起，与一线城市相比留下了“野蛮生长”的印记。

经过多次市场清洗，成都高档住宅逐渐浮出水面，其产品的价值观也越来越“分裂”。 年，成都集中举办财富全球论坛、世界华商大会等国际高规格盛会，西部这一重镇受到国内外高端人士的欢迎。

地域价值篇

成都高级住宅暗中比拼各自的绝技难分“伯仲”

经记者杜兹乐出生于成都

从成都首座高档住宅崛起之日起，围绕高档住宅所在板块和地区的话题就能引起业界的热议。 高端住宅市场最先在城南特别是金融城市崛起，城西除浣花溪区外，随着金沙遗址的重大发现，围绕这一人文资源的现代城市生活人文高端住宅作品也随之崛起。

城东随着“腾笼换鸟”、“中产城东”等一系列历史变迁，特别是与被称为“中国西部华尔街”的东大街和延长线相连的攀成钢领(原成都老工业区)，因腾出广阔的高质量土地而火热起来，至今仍是企业品牌的住宅企业。

《每日经济信息》记者观察到，自去年底以来，城南地区除金融城市外，锦城湖板块价值再次被挖掘，随着西派国际、万科公园五号等高端住宅项目的出现，城市生态型高端住宅作品备受市场青睐。 随着成都各高档住宅板块的出现，各板块的开发商挥舞着旗帜，高档住宅板块似乎也在暗中争夺宠物。 但是，到底哪个板块是“高端住宅之王”，至今成都的房地产商还是头一片空白。

以财富的名义——金融城

年6月，“财富”全球论坛在象征着“中国新未来”的成都隆重召开，从那时起，传递出了“财富之城、成功之都”的城市形象。 截至目前，全球已有500多家公司在成都定居。

作为成都最具经济发展潜力的城南金融板块，以打造成都版“上海陆家嘴”为目标，成为吸引全球500强企业上传的核心区域之一。 世界顶级银行、金融类杂志《银行家》( thebanker )评价说:“成都金融城的整体计划案，使伦敦的金丝雀码头相形见绌。”

随着国际知名金融机构的大量上传和金融、it白领的凝聚，这里的城市高级住宅也如雨后春笋般迅速崛起。 目前，合景泰富地产打造的合景誉峰项目，从上市之初就被定位为“新中央政务区”的电梯高级住宅成为成都第一代高级住宅的标杆，至今成都业界人士对其褒贬不一。

除了合景誉峰之外，中海城南一号及其姐妹篇中海城南华府相继入市，为金融城市区域建立名副其实的高端住宅聚集区注入了央企房地产的基因。 此外，银泰集团打造的泰悦湾高端住宅项目和银泰中心高端整合项目也亮相金融城。

地区规划总面积达5平方公里的成都金融城，除了代表成都经济未来快速发展的新引擎外，也是财智人士日常工作、家庭生活的高端圈外。 这里不仅有为这些富人提供住房的高端住宅，还有中海国际中心、奥克斯国际广场、新世纪环球中心、布鲁明顿广场等高端商务、购物费用中心等业态。

以生态之名——锦城湖

今年以来，锦城湖板块因成都媒体热炒而开始出现山露，似乎也有打造高端住宅的野心。

据悉，锦城湖板块是成都排名第一的五个环湖生态区之一，位于城南三环至环城之间，广义上为南至环城高速、北至府城大道、西至剑南通大道、东至益州大道之间的方正区域，面积约2.5平方公里。

许多成都房地产机构总是预感成都下一个高端居住区一定是锦城湖。 他们给出了锦城湖离金融城很近，有一定的城市资源的理由。 随着桐林富裕区建筑老化，购买力转移到锦城湖； 湖泊生态资源非常缺乏。

成都万科相关负责人也表示，金融城市更商务，大源、华府更刚直，只有锦城湖板块，具备城市属性和生态属性，更宜居。 的项目，商业体积不大，中铁建、万科等项目几乎都是10%以下的商业，是比较纯粹的居住社区。

按照《成都市建筑规划设计导则(()》的要求，包括锦城湖在内的5个城市生态区包括:“临湖、湿地建筑以低层为主； 剩下的地区建筑形成了以低层、多层为主，中间低，周边高的整体形态。 ”

据《每日经济信息》记者调查，目前这里出现了万科公园5号、保利锦湖林语、中锦城湖以及中铁建设的西派国际、西派澜岸等高端低密度生态住宅，成为目前高端住宅的主力区域之一。

以商圈之名登山

早在2007年前后，新鸿基地产、九龙仓地产、恒基兆业地产、合景泰富地产、香港地、仁恒地、吉宝置业、绿地集团等国内外房企纷纷转战钢铁区，不惜巨额资金获得土地。

年以来，成都icc·天曜、绿地·锦天府、环球汇·天誉等高端项目相继进入市场，以钢铁为代表的城东地区从“中产时代”进入“高端时代”。

根据成都市相关规划，攀成钢区域总规划占地3000亩，位于黄金东二环外侧，紧邻号称要打造“中国西部华尔街”东街延长线的“东大路”，商业商务氛围浓厚，距离成都市中心天府广场直线距离仅有5千米。

今年以来，“世界500强”韩国乐天集团攀登钢铁板块建造的酒店、办公楼、购物中心、百货商店、大型超市、娱乐设施于一体的商业综合体项目，总建设面积超过57万平方米 成都业界认为，该项目建成后，攀登钢铁板块将成为名副其实的高端居住区。

以人文的名义——金沙

2001年，在成都市西郊的苏坡乡金沙村外，工人发掘战壕意外发现了沉睡数千年的遗迹。 金沙遗址的代表符号“太阳神鸟”，体现了远古时代人类对太阳和鸟的崇拜，表现了古代蜀人对生命和运动的讴歌，年成为成都城市的象征，成为这个城市“朝气蓬勃”的精神象征。

随着金沙遗址博物馆的落地，金沙区已经成为企业品牌房企争夺的地方，是实力开发商打造人文高档住宅的稀缺区域。 据《每日经济信息》记者调查，中海金沙府、华润金悦湾等企业品牌人文高档住宅旁空应运而生。

华润金悦湾项目相关负责人表示，以金悦湾为首的金沙高端住宅项目不仅有生活物质层面的终极追求，也有精神层面的建筑精神和内涵，承载着这座城市的居住梦想，承载着中国高端居住的快速发展方向。

成都某不愿出名的行业老手表示，城西可开发土地资源略少于其他地区，人文资源是城西的典型特征，随着金沙价值的重新发现，内外金沙区必将成为成都人文高档住宅比肩一线高档住宅的核心区。

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新富裕阶层“异军突起”高端住宅的多重价值核裂变(下) ) )。

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被称为“财富之城、成功之都”的成都，以其独特的魅力吸引着世界的目光。

合景泰富地产、中海地产、万科地产、华润地、绿地集团、星河湾集团……短短几年间，许多领域的领军公司的身影出现在成都的房地产市场。 他们的“目的”都是一致的。 那就是在成都这个二线城市，建造具有一线城市标准的高端住宅。

企业品牌住宅企业这个简单的四个字的背后，蕴涵着不同的文化、不同地区的特色、不同的管理标准。 如何在成都这座极具“包容性”的城市扎根，受到房企管理者的智慧的考验。

经过几年的调整，行业观点认为，高端住宅市场正在迎来寒冬，企业稳定态势明显。 目前成都高档住宅的状况被称为“一线质量、二线价格”，这一价值的最低点需要激活。

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企业品牌价值篇

成都高档住宅上演企业品牌争夺战的房地产运营至关重要

经记者杜兹乐出生于成都

目前，全世界的目光都集中在成都这个“快速发展”的新兴城市，成都要打造“筑巢引凤”，高端客群青睐的高端住宅是不可缺少的。

随着成都机遇的到来，一线企业品牌的房企纷纷进入。 《每日经济信息》记者了解到，目前，合景泰富地产、中海地产、万科地产、华润地、绿地集团、星河湾集团及中铁建设地产等企业品牌房企全部出席，各种高档住宅产品陆续上市。

此外，来自这些地区的企业品牌开发商纷纷推出自己的高端住宅作品，也带来了不同的高端住宅开发理念和不同的高端住宅城市地标。 由此，成都的高端住宅市场似乎也将迎来企业品牌战争。 然而，在高端客户群体更加重视房企品牌的背景下，企业品牌背后的高质量物业服务成为他们吸引眼球的关键。

一线房企纷纷进军成都

实际上，不同的开发者有不同的地域文化基因，在成都聚集交流，也与成都这座城市的“包容性”一致。

2007年7月，被称为“中国高级房地产运营商”的合景泰富地产( 01813，hk ) )登陆香港证券交易所后不久，首投豪掷36亿元进军成都，获得城南3地块，成为该企业战术布局大西南的第一站。

年，合景誉峰在成都隆重上市。 成都媒体报道称，誉峰成为高价高端的代名词，市场陶醉于其创新产品形象、奢华精致的装修风格，被推向成都跨时代高端产品的巅峰。

近日，许多接受《每日经济信息》记者采访的成都地产老手认为，誉峰这个高端住宅项目应该是成都高端住宅的先驱，成都人从此对高端住宅有了初步的概念和认知。

同年，在同一地区，央企房地产巨头中海房地产也推出“城南一号”高端住宅项目，使国际城南成为成都高端住宅居住区。

目前，除了合景泰富“峰”系、中海高端住宅系列外，还有华润·金悦湾、绿地·锦天府、万科top系、仁恒·滨河湾、信和·御龙山、白金雅苑等一线房企品牌项目来到成都。

业内人士认为，成都这几年的快速崛起与城市面貌改善和高端房地产开发密切相关，加快这些高端房地产开发的，是哪些有实力的房企品牌？

企业品牌物流管理增加顾客粘性

无论是高端住宅市场还是刚需市场，大部分购房者在选择产品时都倾向于企业品牌房企的产品。 因为其背后往往有开发产品的实力，也有经营房地产的能力。

“从我们的观点来说，成都是中国西部地区最好的城市。 所以，虽然高端住宅不怕买，但是必须选择正确的，买正确的。 考虑质量、运营管理、开发商是否有能力、是否建造过高端住宅、或者港资建造高端住宅的经验是否丰富。 ”。 第一太平戴维斯华西区助理理事罗元均告诉《每日经济信息》记者。

据悉，城东塔子山公园对面的“信和御龙山”高端住宅项目，是香港实力雄厚的高端住宅开发商信和集团开发的高端产品。 在香港，信和集团被誉为“世界第三大高速发展商”。

该项目占地近380亩，超过成都常规高档住宅占地面积，除高档住宅外，还包括办公楼、古典建筑商业会馆、国际五星级酒店、异国风情商业街、购物中心和商务公寓，项目本身齐全。 在物业管理方面，信和集团旗下的信和管理业获得了香港企业品牌快速发展局“年香港服务品牌选举”颁发的“香港卓越品牌”奖。

但是，除了香港类企业品牌外，大陆一线企业品牌房企的高档住宅产品也备受瞩目。 今年，成都万科成为万科集团试水top系列的“第三城”，其旗下有正在开发的五龙山、公园5号和天逸三大高级住宅项目。

成都万科营销策划部相关负责人介绍，目前万科公园5日发售房源61套，目前对外销售58套，预订金额约2.8亿元，销售率达95%。 “我们这个项目的卖点之一是企业品牌的特点、万科的企业品牌号召力、贴心的物业服务。 ”

购买公园5号的王姓老板对《每日经济信息》记者表示:“现在我的工作生活圈在城南，一年前购买了城南的高级住宅，现在入住了，但对这个产品不满意，周边环境很嘈杂，小区管理很混乱。 购买万科项目十分同意该地区，对万科产品设计、精装细节感到满意，万科物业服务更是放心。 ”

“目前伦敦城市高端住宅租金的收益率每年在10%以上，这不是资本增值的部分。 ”罗元均表示，伦敦高档住宅附加值如此之快的原因，在于他们以高租金补贴房地产运营，以更好的房地产服务收取更高租金的良性循环。

四川地产总经理何世胜表示，即使忽视城市快速发展水平，成都豪宅建设水平也不亚于一线豪宅，但房地产各方面的服务质量等方面都可以得到提高。

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产品价值篇

成都高端住宅产品加速分化不足和保值很重要

经记者杜兹乐出生于成都

几年前，成都高档住宅市场只出现了很少的项目，但现在集中出现了别墅、电梯高档住宅、地铁高档住宅等各种概念的高档住宅产品，成都高档住宅市场不仅经历了产品“量”的增长，还经历了“质”的飞跃。

一般来说，高端住宅产品注重“稀缺性”和“保值性”，这也是当今富人的诉求心理。 当然，成都的高端住宅开发商们也明白，在当前高端住宅市场“企业稳定回暖”的背景下，不会将巨大的高端住宅产品投资作为刚需产品进行销售。

高端住宅的分化强调“稀缺性”

几年前，就成都高端住宅产品的稀缺性来说，市场上的高端住宅产品应该很少，自然没有太多选择的余地。 目前，成都高档住宅进入集中开放期，港资、央企、一线房企和本土房企等房企品牌云集成都，其产品理念和建设风格差异很大。 许多迹象表明成都的高端住宅市场正在迎来分化格局。

被称为“西南第一高级住宅”的白金雅苑大幅促销，誉峰360平方米的房子型脱精装……今年以来，成都高级住宅原有“高”的市场态势下降，使得这个“野蛮生长”的高级市场经历了几年前的“供需两万美元”

第一太平戴维斯华西区助理国务卿罗元均对《每日经济信息》记者表示，成都高档住宅的支出市场确实已进入分化阶段，是面向金字塔顶端的“定制化”高档住宅，还是面向中产阶层的户型150~200平方米左右的经济型高档住宅？

罗元均提醒说，目前成都市场上，前者的才能真正意义上被称为高端住宅产品，无论是成为高端城市的大平层还是别墅。 这个产品刚在成都出现，第一，我开始意识到成都的开发商必须符合一线城市的高端住宅，甚至国际高端住宅标准。

现在城南的高级住宅很受欢迎，但背后存在着严重的同质化问题。 但是，成都万科开辟了新的道路，完成了万科公园5号的高端住宅项目，成为所在区域最纯粹的高端住宅产品。 目前，该项目只发售了61套，洋房占48套，主力户型171~218平方米，价格从400万元起上涨，在黄金这样的城南核心区，项目推出了独栋洋房产品，

成都万科市场营销部负责人表示，“近日，在北京落户的外企高管杨先生听朋友说，成都国际城南这边好，有完整的高端配套，他先后四次来到成都看房，城南许多高端住宅项目。 他觉得锦城湖板块居住环境非常好，另外像我们这样的低密洋房基本上是城南唯一的，所以看到很喜欢我们的9f洋房，最后买了171平方米的户型。 ”。

早，绿地锦天府高端住宅项目就隆重进军成都市场，是当时二环边唯一的高端住宅产品。 在整个钢铁领域，目前吉宝凌云峰阁、伊泰天骄、天誉等高档住宅项目相继进入市场。 但是关于产品的稀缺性，自从有了绿地锦天府高级住宅项目后，至今其他销售项目仍以该项目为推广卖点。

业内人士表示，富豪阶层通常对高端住宅的价格不敏感，目前市场上缺乏好的产品。 成都的高端住宅市场经过几年的粗放型增长，目前大量释放，产品参差不齐，但城市核心区现代高端住宅稀缺性逐渐凸显。

市场企业要牢牢巩固“保值性”

虽然新一轮房地产市场调控深度抑制了包括成都在内的许多高端住宅的诉求，但成都高端住宅市场在持续底部整治后，正迎来寒冬，企业呈现出稳定良好的态势。

事实上，高端住宅的耐下跌性和保值性在1997年的亚洲金融风暴中表现得最为明显。 根据相关机构的统计数据，1998年至2003年的6年间，香港房价下跌60%至70%，其中中低档房地产下跌65%至70%，高档房地产仅下跌45%。 危机过后，热钱撤出，香港房价迅速反弹，特别是高级房地产反弹最快。

目前，一线城市高端住宅市场回暖趋势明显。 据亚豪机构统计数据，3月，北京24个售价超过5万元/平方米的公寓高级住宅项目成交中，包括五矿万科如园、紫御华府、西山壹番院、红密封台等项目，共有16个项目

亚豪机构副总经理任启鑫认为，对卖方来说，高质量的项目地区难找，价格高，降价反而会降低项目企业的品牌价值，因此不太可能像高端项目那样轻易贱卖。 对买方来说，高净值高端住宅产品带来的稀缺复合资源和圈层特征不用担心贬值。 因此，即使出售运营商也不会受到领域趋势的影响，反而在整体领域经济指数下降的趋势下强调增值的避险能力，受到有钱人的欢迎。

和一线城市的高端住宅市场一样，成都的高端住宅市场也呈现出稳定快速的发展趋势。 目前，万科、中海、信和等高端住宅开发商不仅频繁集中测算，许多高端住宅项目的售价并未恶性下跌，但成交量却在加速回升。

目前，包括成都在内的全国各地楼市已经进入“差异化”市场调控的新阶段。 随着主城区可开发建设用地越来越少，成都企业品牌的高档住宅产品越来越凸显其稀缺价值，同时也显现出其“保值性”。

最近，成都高端市场的关注者注意到，随着成都高端住宅进入分化期，华润·金悦湾、绿地·锦天府、万科·公园5号、誉峰、天誉等具备城市和近郊稀缺资源的高端住宅产品，将在高端市场底部得到整治和复苏

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投资价值篇

成都高端住宅游戏需要市场投资价值最低点被激活

经记者杜兹乐出生于成都

在很多房地产商眼中，成都高档住宅的状况现在被称为“一线质量、二线价格”。 事实上，成都的高端住宅仍处于价值最低点。

受新一轮房地产市场调控的影响，成都高档住宅市场一度低迷，成都高档住宅难以与刚需市场匹敌。 再加上成都新富裕阶层的数量还需要一定的时间培养，投资氛围也还没有营造。

该咨询研究部总监张宏伟表示，由于楼市“限购”等因素的存在，高端住宅市场呈现阶段性成交低迷的状况，但由于市场长期利好、投资渠道不足、高端住宅房地产耐跌强度等原因，投资客户越来越看好。

为什么高端住宅的销售价格稳定？

根据吉信行·方圆置业发布的成都高级住宅市场研究报，以城市大平层为例，成都这几年的大平层成交面积基本集中在150~250平方米，成交均价也集中在1万~2万元/平方米。

为什么成都高档住宅的售价一直很稳定？ 锐理数据企业品牌中心总经理郭洁表示，成都高端住宅市场一直受到监管政策的影响。 从快速发展的历史来看，2007年成都高端住宅市场开始“崛起”，但遭遇2008年调控，2009年复苏，但遭遇年调控和年雅安地震，成都高端住宅市场一蹶不振。

更重要的是，成都总是需要市场，每年的供应量和交易量也极其惊人。 据四川地产统计，成都新建商品房市场供需齐升，市场迎来了继2009年后的另一个高峰。 一年商品住宅供应量为2462.3万平方米，比去年同期增长13.95%，成交2592.69万平方米，比去年同期增长24.03%。

最近，接受《每日经济信息》记者采访的成都高端市场资深研究人员大多表示，由于供应量过多，价格一直没有上涨，在一定程度上降低了成都高端住宅的售价。 像一线城市一样，虽然地价很高，但制作高端住宅产品的售价也急速上涨，成都高端住宅市场不同，地价高价格低。

现在，随着成都市场的“70后”一代迎来换房旺季，市场诉求也在悄然发生变化，过于强烈的“先改革”和“再改革”诉求爆炸性地涌向市场。 业内专家预测，根据成都住房诉求快速发展的各个阶段，未来高端住宅将会增加，为高端住宅市场奠定一定的基础。

现在有投资价值吗？

那么，目前成都的高端住宅值得投资吗？ 答案显然是肯定的，郭洁认为，目前成都的高档住宅除了为外人所期待的居住之外，投资价值刚刚得到了强调。

根据《每日经济信息》记者掌握的《成都中游收入家庭房地产调查报告()》，成都家庭房地产累计增长率14年来平均达到85.3%，其中住宅增长率高于上述数据2个百分点。 成都中产家庭平均财产123.5万元，房地产占家庭财富总额的67.5%。 发布该报告的成都市场研究有限企业总经理欧阳晓明认为，成都中产阶级家庭房地产投资占家庭总资产的比例高、投资渠道窄、投资品种少。

成都吸引了全球500强企业的一半以上的上传，以“产业成都”为支撑这座城市的西部经济崛起的强大动力，孕育了日益庞大的中产阶级，相反成为了推动成都经济快速发展的“永动机”和产生众多富豪阶层的天然土壤。

根据《年胡润财富报告》，该排行榜共有西部地区成都、西安、重庆3个城市，去年成都诞生了600万元级富豪2.6万人、千万富豪1.21万人、亿万富豪930人。 重庆出生600万元级富豪3万5500人，上千万富豪1万2800人，亿万富豪810人； 西安出生了600万级的1.37万人，上千名富豪5800人，亿万富豪430人。

事实上，从宜居、宜居、宜商三个维度来看，成都在西部地区遥遥领先，这也是众多外国富豪聚集成都的原因。 目前，成都高端住宅与一线高端住宅接轨的顶级标配、一线开发企业品牌、丰富的产品线、专业的设计理念，以及被低估的售价，作为理财投资产品，是今后成都高端市场发育成熟的必经阶段。

近日，四川花好月圆房地产有限公司董事长樊义波向《每日经济信息》记者表示，富豪投资高档住宅产品时，希望首先购买该房产，向银行等金融机构融资，但目前成都豪宅的上涨速度略慢于主流产品，融资杠杆率约为抵押物。