“新政致改善性诉求萎缩 京二手房交易减八成”

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经过记者胡健从北京出发

最新统计数据显示，新的楼市调控效果开始显现。

在新的房地产调控中，力度最大的是二手房交易调控，随着各地严格征收房地产交易差额个人所得税，许多行业人士认为，对新建住宅市场可能有好处。 但是，在各地制定细则后的10天中，这一评价未能实现。

中原地产研究中心统计数据显示，截至4月11日，4月54个城市新建住宅成交951万平方米，比上个月同期下跌3.5%，比3月全月成交平均下降12%。

中原地产研究部总监张大伟分析说，虽然各地《国五条》细则力量不同，但一线城市从目前的影响看，新建住房市场受到的影响超过二手房市场。 第一个地方城市和部分地方城市在限制新建住宅的分房价格方面都面临着苛刻的条件，短期内分房项目明显减少。

“比新政前的楼市全面火热。 4月楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他改善型诉求均受到不同力量的影响。 ”张大伟说。 与3月相比，各地售价涨幅减缓，南京等城市推出限价房以抑制房价。 目前，本轮调控的影响非常不均衡，一线城市明显有可能回春降温，二线城市目前有可能继续稳定快速发展。

张大伟分析认为，目前二手房市场活跃的城市首要是二线发达市场，因此在这些城市中，改善型诉求已经成为市场主力。 一般来说，这些购房者需要通过出售更新换代来实现住房升级，但二手交易价格上涨会影响这部分诉求的释放。

“而且，目前各地的二手房市场集中在中心城市，新建住宅的供给集中在郊区，两者之间没有完全的替代关系。 ”张大伟进一步说道。

北京是房价调控的标杆城市，中原地产研究部的统计数据显示，4月8日北京上网本恢复近1周，共有上网本1709套，而且这也包括上网本暂停期间积压的量

3月创下月上网本43780套历史最高纪录后，北京二手房市场明显下跌，与3月日成交1412套相比，4月上网本回升后成交量达到8成。

在房价方面，张大伟表示，目前有受税费影响的房源，买卖双方基本停滞。 税收影响比较小的购房人认为购房人自己的购房人会出于稀缺的意愿提高报价，但购房人目前还没有被接受。

根据连锁市场研究部的数据，新政后首周90平方米的小户型成交率达到74%，比3月增长约18个百分点。 受这一结构性因素的影响，4月第一周二手房成交均价为26533元/平方米，比3月下降约3%。

张大伟表示，目前，北京新建住宅预售证明监管十分严格，所有项目都不允许超过以前或本地区的价格。 新建住房的诉求依然存在，但可售住房价格明显减少，少数可售住房价格较以前持平，也影响了二手房的价格。

中原地产评估预计，监管期超过2个月，不仅会受到顾客诉求变化的影响，各房企的资金压力也会明显增大。 这是因为在一两个月的市场游戏之后，一些项目很可能会加速预售。 目前，房价3个月内上涨到零的可能性非常高，北京楼市调控的效果可以说是全国最明显的。