“54家房企参与“上海第一拍”溢价65%低于预期”

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经记者杨薏强顾晟绐从上海出发

昨天( 4月10日)，继“国五条”之后的上海土地第一摄影(浦东唐镇新市镇12万平d-05-01住宅区，经过336场激烈竞争，被浦发置业以37.75亿元拍摄，折合地价18199元/平方米，溢价65%。

业内预测，日前，由于保利、中海等54家地产商参与竞争，拍卖将沿袭北京土地市场的火爆势头，溢价率将超过100%。

“上海第一拍”溢价65%

在该地块开标之前，中国克而瑞上海地区总经理李振宇通过微信做了预言。 根据他的揭露，54家公司收到了投标书，8家公司提交了申请。 其中还包括绿城、融创、九龙仓联合体、中海、保利、旭辉、招商、建设。 他说业内很多人都在看这个地块，地板价格超过2万元，本人也认为至少超过18500元/平方米。 因为年9月仁恒购买的周边地块单价为16102元/平方米。

但昨天( 4月10日(经过336轮激烈竞争，该地块被浦发置业以37.75亿元拍摄，折合地板价格18199元/平方米，溢价率仅为65%。

中房信老分解师薛建雄说，这个价格并不算高，他预测这个地块的出让价将达到2万元/平方米。 “此前被九龙仓拿下的周浦《地王》地板价格达到13335元/平方米，该《地王》附近项目售价约1.7万元/平方米。 唐镇区域内还存在绿城玉兰花园这样单价在4万元/平方米以上的产品，所以只要朝这个方向做，开发商一定能赚钱。 ”

薛建雄表示，《国五条》细则在上海落实后，近期市场环境冷淡。 因为这个开发商对拿地也很小心。 这是一个比较稀缺的地块，溢价只有65%，可见开发者是合理的。

上海中原地产咨询研究负责人宋会雍有不同的意见，他认为成交价格高了。 “唐镇板内只有一个地铁站，区域内多个项目难以衔接，项目无法齐心协力。 此外，除绿城玉兰花园外，区域内其他项目的售价也只有2万多个/平方米。 ”。

地产商的土地库存很少

在这些地块出让的前一天，在中房信组织的年第一季度房地产金融会议上，中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克比瑞新闻集团公司战术部社长陈啸天透露，参与拍摄的房地产企业近期对拿地非常犹豫。 这些企业社长告诉了他在这样的环境下投资土地该怎么办。 这家企业去年年末得出的增长预期不过是45%，但最后一个季度的企业销售额同比增长了166%。

事实上，不仅是上述企业，中海、保利、融创，几乎所有参加昨天土地拍卖的房地产企业一季度的销售额都大幅增加。 根据中房信一季度销售排名，中海销售299万平方米，保利销售284万平方米，大部分企业销售额较上年大幅增长。

在这种背景下，地产商的库存有点吃不消。 以保利为例，其年报显示，拟建设项目184个，其中拟开发项目4278万平方米。 根据今年第一季度的销售额，现有的土地储备只能维持三年。 根据企业公开的消息，目前只有约9%的土地储备位于一线城市。 同样，截至去年年底，中国外快速发展的预计建设面积共有3510万平方米。

陈啸天说，保利、万科、绿地等公司经常拿地，但是即使他们以现在这样的速度拿地，土地库存也不够。 如果减少一点超级土地，这些主要开发公司的土地可以开发两三年。

开发商土地存量少在一线城市表现得更为明显。 薛建雄告诉《每日经济信息》记者，在上海市场，目前开发商手头库存很少。 土地对开发商来说，意味着未来的快速发展速度，和进入一线房地产企业的空之间。 陈啸鸣表示，今年中海取得如此迅速的增长，与全年中海利用调控契机进行布局和土地调整有着非常大的关系。 事实上，2008年保利地产也依靠合适的时间获得了低价土地，迅速增长。

房地产领域的拆迁师苏雪晶认为，土地储备的质量和地域特征直接决定了未来的格局。 金科、荣盛这些老字号企业跑不过阳光城。 最简单的理由是阳光城的区位选择决定了未来的格局和水平。 阳光城去年的土地储备位置都是二线省会城市的核心地带和价值区域。 但金科、荣盛的快速发展仍是围绕三四线的操作思路，阳光城卖一套房子时，金科和荣盛的快速发展需要卖两套房子，最终结果是在资源投入量和企业快速发展上相对放缓增长速度。