“台湖镇地块溢价112% “北京第二拍”房企再掀抢地潮”

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经过记者王杰从北京出发

“国五条”各地实施细则落地后，土地市场的“第一拍”备受瞩目，业内人士试图根据土地市场的表现预测未来楼市和房价的走向。 4月9日，北京石景山区鲁谷路c2商业金融用地以楼价21311元/平方米出让，溢价率达到174%，市场一片哗然。

昨天，上海“第一拍”、北京“第二拍”相继发布，两市土地均出现溢价。 根据以往的市场预期，“国五条”很可能对二手房市场起到抑制作用，但在新建住宅市场中，土地价格往往是决定房价的主要因素之一。 因此，土地价格的一些变化最终如何传到新房市场，值得关注。

“国五条”北京版实施细则的落地，并未扑灭北京房企心中的火焰，他们攫取土地的热情依然高涨。

昨天( 4月10日)上午，在北京市通州区台湖镇地区招标中，京城房企再现了“抢地潮”。 此前，《国五条》北京版实施细则落地后的“第一拍”震惊了市场人士。 4月9日，在132次激烈竞争后，石景山区鲁谷路c2商业金融用地新能(北京)国际房地产开发有限企业成功获得11亿6500万元，溢价率为174%，楼面价为21311元/平方米。

昨日，细则落地后的“第二拍”开始招标，根据现场招标情况，台湖镇地块底价9.1亿元，福州泰禾房地产开发有限企业以19.3亿元的最高价格排名第一。 按现场最高投标价计算，该地块地板价格达到1.18万元/平方米，该地块溢价率达112%。

北京土地市场的热度不会下降/

北京市通州区台湖镇地区名称为:北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地区f3其他多功能用地4-1-022地区f2公设混合住宅用地； 东为亦庄东石东二路(计划支五路)、东南为站前街南五路)、西南为东石南东斜路)、西为通道路、北为站前街南三路) )计划支十一路)； 建设用地11.09万平方米，建筑控制规模16.35万平方米。

根据投标情况，台湖镇地块底价9.1亿元，福州泰禾房地产开发有限企业以19.3亿元的最高价格排名第一。 数据显示，北京城建报价17.35亿元，万科首个股权众筹报价13.17亿元，旭辉控股报价13.1亿元，绿地集团报价12亿元。 根据最高报价，该地块的地板价格达到1.18万元/平方米。 以现场最高投标价计算，该地块的溢价率达到112%。

上海易居研究院研究员严跃进表示，北京土地市场热度不减，是因为土地稀缺性日益凸显。 这种稀缺性正以较强的扩张动力渗透到更郊区的土地市场。

年3月，北京市国土局发布《北京市—年国有建设用地供应规划》，规划“十二五”期间，三环内住宅用地新增供应基本消失，四环内集中建设的经济住宅项目用地新增供应基本消失。

对比台湖地块的情况，中原地产市场研究部总监张大伟分析，各地《国五条》细则落地后，尤其是一线城市商品房市场依然火热。 “从报价情况看，房企竞争比政策出台前激烈。 不仅两家公司的报价高，其他的报价都在13亿左右。 ”

在“商住联动”模式下开发/

泰禾集团土地投资快速发展总导演余敦成向《每日经济信息》记者透露，上述台湖地块只有2万多平方米，其余约14万平方米均为商业用地。 报告了19亿3000万元的价格，和通常的开发模式不同。

关于约14万平方米的商业地块，余敦成表示将开发成约50栋独立的办公别墅，主力户型在3000平方米至4000平方米之间，每平方米售价在3万元以上。 对于2万平方米以上的住宅区，建设小户型，卖给进入独立办公别墅的公司高管。

余敦成表示，泰禾集团拥有矿业、金融、医药、化工等多方面的公司资源，在开发前与多家公司进行了信息表达，相关公司也表示赞同。 这既符合政策计划，又保证了利益。

余敦成在接受《每日经济信息》记者采访时表示，通常开发商采取该地块，将商业地块开发成住宅进行销售，违反了北京市“商改居住”的禁令。 同时，该开发模式利润不高，该区域内的“商改居住”在每平方米1.7万元至1.8万元之间。 根据商业地块开发成“商改住”出售，如果土地价格在14亿元至15亿元之间，就没有利润空之间了。

上海易居研究院研究员严跃进表示，建设泰禾这家公司办公别墅的模式，如果脱离政策考虑，将是标准的“商住联动”模式。 他以日本的“六本木”新城为例，认为该模式如果成功运营，将有很大的经济效益和社会效益。 “泰禾在通州这个价值最低点开发了这个项目，初衷是肯定的。 ”

但是，严跃进又表达了他的担忧。 他指出，目前北京新建商品房销售价格将严格接受政府指导，对于未来开发的项目，价格空之间将大幅收窄。 泰禾这个模式，实际上会面临越来越多的政策变量。 包括高级别墅在内的产品，在地价已经接近高额的情况下，如何确保利润率呢，“3万多个报价能否通过建设委员会的审查是个疑问。 ”