“应对调控压力 房企项目并购升温”

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经记者杨宠强实习记者顾晟从上海出发

3月，北京、上海等地再现“土地盛宴”，交易额超过100亿元。 但是，这个土地市场的行情可能会暂时告一段落。 3月，在香港和内地举行的多家房屋公司的考绩会上，许多高管表示，今年在土地市场出手将会很谨慎。 其中包括去年下半年土地市场多次惊人的变通、越秀、恒大等房企。 《每日经济信息》记者表示，这些企业开始将观察力从土地市场转移到房企项目的收购上。

抓地力变弱/

年，融创仅在上海一地，就与绿城一起消费了40多亿元的资金购买了高质量的土地。 根据以往的统计数据，融创去年收购土地和项目超过百亿元。 中国执行董事兼执行总裁汪孟德表示，今年企业的土地持有战略将非常谨慎。 “宁可不把几百亿元的资金存入银行使用，也可以取走土地。 ”

融创中国董事长孙宏斌进一步表示，今年将越来越关注项目收购机会。 在土地上，只有在上海、无锡等少数地区才能涉足的其他地区，如北京的土地市场已经过热，暂不考虑。

在土地上去年肆虐的不仅仅是越秀。 去年越秀的土地计划达到了54亿元，而今年只有34亿元。 此外，新城控股公司此前也表示，今年土地持有额将超过28亿元。 这对新城控股公司来说并不多，去年上海嘉定区获得的三块地块总额达到17.48亿元。

另外，相关人士表示，今年恒大土地战略也将更加谨慎，选择更高质量的地块购买。

根据克瑞研究中心提供的数据，今年3月万科、绿地等典型房企土地保有量大幅缩小，同环比均有下跌。 截至3月24日，房企土地保有面积共计350.73万平方米，环比下降63%，同比下降65%，土地保有额128.04亿元，环比下降65%，同比下降29%。 除了保利土地规模超过100万平方米外，以往取得猛地的万科仅新增1块，远洋、金地、恒大等前期土地取得规模较小的公司补充了少量土地储备，7家典型房企未取得土地。

3月多个住宅企业公告项目收购/

事实上，大部分开发商现在的钱不够买土地。 以融资为例，截至年末，融资带动的中国货币资金为112.63亿元，比去年同期增长191%。 合作伙伴绿城截止到去年末，银行余额和现金超过61亿元，资产负债率降至49.0%，比去年末约148.7%有较大改善。 保利、恒大、万科、中海等10家典型房企净负债率大幅下降，平均达到21.56个百分点。 这表明公司在感受到对资金链的监管压力后，希望通过降低债务水平来缓解运营压力。

根据克瑞的研究报告，开发者之所以谨慎从事，是因为在宏观调控长时间存在的状态下，预计未来公司的土地保有将成为以合理性为中心的基调。

相比于市场的谨慎，开发商在收购其他房企项目时毫不犹豫。 3月上旬与中国共同设立绿城房地产并发布公告，拟投资90亿1900万元收购企业股，认购位于上海市黄浦区的9个房地产项目“丰皇朝”。 这也是香港富豪郑裕彤女婿、新世界中国副主席杜惠驰在上海的民间项目。

此外，中体产业、华发股、广东宏远等房地产企业3月通过收购的方法增加了土地储备。 仅3月26日~30日，上市公司发表的项目并购案例有4个，但同期在土地公开市场上鲜有新增土地储备的公告。

孙宏斌表示，与土地公开市场相比，目前通过并购获得项目的机会有所增加。 事实上，融创收购的丰富皇朝项目折合单价不足2万元/平方米，目前该项目销售的公寓售价已达到6万元/平方米。

一些房企去库存的压力加大/

据悉，目前不少地产商希望出售项目。

瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道在年度业绩电话会议上表示，内地楼市政策确实影响地产商，企业部分项目也并非面向刚需。 为了避免继续面临不同的楼市周期，企业希望如果成本合适，能够尽快覆盖包括拆解销售和整体销售在内的房地产项目。

瑞安建业公共关系部向《每日经济信息》记者表示，出售资产的规模和进度因市场情况而异，考虑投标额最高、最可靠的交易对象，为股东创造最大利益。

瑞安建筑业全年业绩公告显示，截至去年12月31日，企业建设待售房地产总额从4.28亿元上升到18.96亿元。 企业扣除预售款后的短期负债为67亿元，各类现金加起来也只有30亿元。 在这种背景下，转让项目以减轻销售压力显然成为瑞安建筑业最明智的做法。

瑞安建业2月28日宣布，企业全资附属企业建裕兴计划以3亿元转让年购入的广州番禺项目。

虽然房地产企业的财务状况比去年普遍改善，但缺钱同时项目销售乏力的房地产企业依然不少。 例如，根据共生创展年的业绩，企业竣工的未出售不动产账面价值比上年增加28亿元，超过20%。

即使是被认为财务比较稳定的招商不动产，其库存中被归类为开发产品的竣工不动产也从年12月31日的24亿元激增至年末的112亿元。

事实上，竣工的房地产滞销现象屡见不鲜。 以丰皇朝为例，尽管年开始销售，但迄今为止的销售率不到1/3。

兰德咨询有限公司总裁宋延庆表示，在楼盘滞销的背景下，低价转让项目给其他开发公司，可能是解决滞销楼盘的最佳途径。

另外，已完成但未消化的库存大量存在，对一些房企来说成为了非常头疼的问题。 瑞安建业在发表年报时，确定整体转让或折价出售一批。