“易宪容：“交易环节重税”难遏投机投资”

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易宪容(中国社会科学院金融所研究员)。

新《国五条》各地细则逐步落地，宗旨和目标是抑制住房投机投资，引导以投资投机为主导的市场转变为以费用为主导的市场，释放居民住房费用诉求。 但是，从《国五条》及其细则制定的方法和程序、大致情况和文案等方面来看，整个房地产宏观调控政策并没有根本性的转变。

年“国十条”后，政府看到了房地产宏观调控的核心。 当时，《国十条》抑制房地产投资投机的工具很多，相关地方职能部门只能有选择地采用，甚至连最有效的经济杠杆工具也不能使用，因此中央政府不得不采取限购、限价等行政措施。 这些政策对投机性投资的抑制有限，是抑制房价上涨的根源。

可以看出，《国五条》在文案中不仅与几年前的宏观调控政策相比没有多少新的文案，政策的出台方式也是一样的。 无论是强调信用政策的差别化，还是征收20%的住宅交易所得税，其实都是古老的政策。 之所以对征收房屋交易所得税20%的市场反应如此强烈，是因为几年前各地政府没有严格征收，现在要严格执行，所以引起了反响。

从文案来看，要抑制住房投资投机，发达市场的经济阻滞中有成熟有效的经济杠杆(如信贷政策和税收政策)，但“国五条”并未退出限购、限价等行政手段，相反，进一步强化了国内住房 要知道，只要购买住房就能获利，有了房屋交易赚钱的功能，投资投机者就可以通过各种方式解除这种限制。

“国五条”宏观调控的表面宗旨是坚决遏制房地产投机投资的诉求，鼓励住房费的诉求。 但是，要想使国内住宅市场的性质真正转向费用导向，就必须去除住宅市场的赚钱功能，用经济杠杆进行抑制是很有效的。 只有通过严格的事件和事后的税收限制，才能区分住宅的投资投机和费用。 但是，《国五条》这方面的文案非常少，起到限制住房投机投资的作用非常有限。 一些地方出台了细则，模糊了几年前就应该实施的住房交易所得税20%政策，要解除住房的赚钱功能，让住房投机投资退出市场是不可能的。

在目前的控制下，为了抑制住房投资的投机，消除住房赚钱的功能、住房性质的转换并不重要，因此对于目前的高房价，也希望通过供求关系来稳定房价，从而稳定高房价，实现合理性 这样的政策假设目前的住房市场是费用驱动的，但目前的住房市场仍然是投机投资驱动的。 由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制和供求关系完全不同，《国五条》试图用处理住房费市场的方法来解决目前国内住房的矛盾，效果恐怕有限。 如果说国内的住宅市场没有从性格上改变，那么投机依然很旺，住宅供给再多也无法应对高房价问题。

总之，就目前的国内住宅市场而言，要健康持续快速发展，最核心的问题就是要摆脱住宅赚钱的功能，推出住宅投资投机的诉求，使住宅市场真正成为费用驱动。 这样可以释放大多数居民的住房费用诉求，改善大多数人的住房条件。

要达到这些，必须全面反思当前房地产宏观调控政策，而不是走前十年的老路。 在此基础上，用公共决策的方法，制定保护大多数人利益的《住房法》，用事前政策(信用)、事中及事后)税收政策)全面限制住房投资投机，真正将住房的赚钱功能撤出市场。 否则，现有的宏观调控将不利于真正的住房顾客，也无法释放居民的住房费索赔。

专题:《国五条》细则落地》