“金隅多项目涉嫌“商改住”被指处罚太轻政策存盲点”

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经过记者王杰从北京出发

前几天，金隅ⅰ立方项目“商改住”被报道后，《每日经济信息》记者还调查了金隅多个项目涉嫌“商改住”，目前仍有一个项目在出售。

值得注意的是，“商改住”并非金隅地产家，据业内人士在《每日经济信息》中提供的不完整统计数据显示，目前北京市场的“商改住”项目多达20、30个。

在业内人士看来，“商住改住”违法价格之小，即使已经有禁令，也难以形成实质性的威慑力量，政策完全迫在眉睫。

北京的许多项目被“商改居住”

《每日经济信息》记者深入调查后发现，除金隅ⅰ立方项目外，金隅旗下另一个涉嫌“商改住”的项目“自由筑”仍在销售。

通过与该楼盘销售人员的信息表达，记者了解到“自由构筑”的销售方法与“I立方”基本相同。 销售用语都是“办公室性质、存储室、4.2米高的loft户型，同时确保了上下的水和烟道”。

除了销售项目外，网上信息显示，金隅可乐这个退出销售项目也是“商改住”的，但是这个项目是2008年的，当时北京没有制定停止商改住的规定。

金隅不是案例，北京美联房地产高级经理张磊表示，据不完全统计，目前北京市场上，正在销售的“商改住”项目仍达二三十个。 据《每日经济信息》综合媒体报道，在北京市场上市的北京方糖、北京城建·n乘、soco公社、林肯公园、共生世界村、万年生态城园博府等项目涉嫌商改居住，提出了“无限购买”的推广词。

北京市住建委等五部门于年6月1日发出的《关于加强部门联动，完善商业事务类项目管理的通知》规定，商业立项项目不得按住宅设计设计，由开发公司擅自改变项目规划用途，风靡首都

虽然“商住改革”存在投资风险，但在“限购”后投资机会减少的情况下，投资诉求较大，引起了商住市场的快速热度。

据国家统计局数据，全年住宅开发投资总额44308亿元，比去年同期增长30.2%，商业营业用住宅投资7370亿元，比住宅增长30.5%。 住宅施工面积比去年同期增长23.4%，商业营业用住宅施工面积比去年同期增长26.1%，住宅新建开工面积比去年同期增长12.9%，商业营业用住宅增长18.3%。

随着限购政策继续紧缩，全年商业地产发展迅速，居住房领先地位。 当时，住宅开发投资比去年同期增长11.4%，商业营业用住宅比去年同期增长25.4%。 住宅建设面积比去年同期增长10.6%，商业营业面积比去年同期增长17.6%，住宅新增开工面积比去年同期下降11.2%，商业营业用住宅新增开工面积比去年同期增加6.2%。

“住房企业在限购政策后，蜂拥而至进行商业房地产开发，填补了泡沫形成中隐藏的风险。 ”。 亚太城市快速发展研究会房地产分会会长陈宝存说。

低价格和高利润的诱惑

“通常，该区域内的“商改住”项目的价格比住宅项目便宜10 %~15 %左右。 ’北京美联房地产高级经理张磊认为，这将吸引决策所需的运营商人群。 并且，“商改住”的项目可以在办公室登记，具有住宅的形态，很受中小企业的欢迎。 核心商业区办公楼租金略有上涨，也是刺激“商改住”项目火爆的原因。

一些受访的行业人士认为，越来越多的“商改居住”对开发者有好处。 不愿具名的拆迁师认为，依赖对外租赁将减慢整个商业盈利周期。 更重要的是，商业地块的土地收购价格相对较低。 “由于土地价格便宜，商改住项目的利润率比住宅高10%到20%。 ”张磊说。

上述拆迁师根据《每日经济信息》的记载，总体来说，区间、同区域内、同面积的商业区划比住宅区划便宜40 %~60 %。

“土地的价格要看市场的调节，供给量越多，价格自然就越低。 这几年，办公楼的价格一直没有大的变动。 由于住宅价格持续上涨，住宅区供给不足，所以价格必须比商业区高。 ”原北京市计划委员会副总建筑师谢远骏在接受《每日经济信息》采访时这样说道。

谢远骏透露，城市住宅与商业的配比是在可控性详细规划中安排的。 不能因为形势的一些变化而随意改变土地采用的性质。 由于变更计划时必须办理手续，难度较高，因此开发者的私改计划“擦边球”频繁出现。

律师说开发商的违法价格很低

“商住被禁止的根本原因是开发商违法价格低。 》秦兵房地产律师团队律师徐斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，违法价格在行政处罚和民事诉讼两个行业最为突出。 前者法律规定的违法价格是不处理产权和比较琐碎的罚款。

违反《北京市城市规划条例》行政处罚办法》的规定，未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将被处以3万元以上10万元以下的罚款，6个月至2年内，不得在北京承担相关业务。

“这意味着开发商擅自换房，最多只需罚款10万元，对财富多的开发商来说可以忽略不计。 ”徐斌认为，即使不能办理产权，对开发商也没有什么影响。 由于房屋交易中业主要先支付购房款，因此无法办理房贷的风险实际上由购房人承担。 “如果发生这种情况，普通购房人打官司最多只能得到回购房贷和比较琐碎的补偿，不足以对抗房贷上涨的趋势，开发商即使违约也可以受益。 ”

徐斌还认为，年6月1日起施行的《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，经营者并未完全变更项目，对于确保上下水管、烟道，仍是政策盲点。

记者在I立方的调查中发现，开发者交房时是库存品，但上下的水管和烟道已被确保。

徐斌建议，政府应加强立法，尽快采取相应措施。 例如，如果发现业主留下上下水道的道口自行切断，政府可以吊销开发商的营业执照。

谢远骥更加重视执行的重要性。 既然是市建委等五部门共同出台的政策，五部门应当共同执法或者集中在某个部门具体管理。 “规定和法律固然重要，但法律的执行更重要”。