“押宝土地备忘录 明发集团负债库存“双高”压顶”

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经记者杨宠从上海强发

发明集团( 00846，hk ) 3月19日公布年度业绩，展望年度时表示:“签署土地谅解备忘录可以为集团提供机会，与地方政府建立更紧密的战术和合作关系，符合本集团的长远利益。” 根据发明集团的观点，谅解备忘录对增加发明的土地储备和参与城市化建设有非常大的价值。

然而，商业地产大佬恒隆地产董事长陈启宗在谈《备忘录》时的态度与发明集团截然不同。 根据他的想法，即使有备忘录，如果地方政府不打算执行计划也是没有办法的。 “除非我们确实对项目有意思，否则我们不会在备忘录上签名”。

长期掌握土地的房地产领域的人们证实了陈启宗的上述看法，认为土地谅解备忘录意义不大。 由于土地备忘录不具有法律约束力，因此地价上涨时有无法兑现承诺的风险，地价下跌时有可能被迫进行强制交易。

反复提及备忘录的作用/

发明集团并非首次高调宣传企业签署的土地谅解备忘录。 去香港上市时，土地备忘录被大量提及。 当时，发明在招股证明书中表明，土地谅解备忘录对该企业土地收购具有重要意义。 这包括不同地区的重建项目和一二级土地的获得途径。

根据发明集团透露的消息，与政府签订土地谅解备忘录后，一旦获得土地，就可以得到地方政府的支持。 年报显示，本发明签署的土地谅解备忘录共有13项，其中年新签署的备忘录，涉及的土地总建筑面积超过200万平方米。

与这些谅解备忘录相关的土地储备，大大减轻了新的土地储备不足带来的发明压力。 年报显示，在全年预售面积增加近60万平方米的背景下，发明土地储备从年末的875万平方米增加到919万平方米，增加面积不过40多万平方米。

兰德咨询机构总裁宋延庆认为，在香港上市的内地房地产开发商公开这些土地谅解备忘录，是为了说明自己的可持续经营能力。 实际上，很多非上市公司的投资部门也在使用上述谅解备忘录向上司说明自己的业绩，但在年度中可能一块土地也没有。

备忘录有风险/

与发明对土地备忘录的重视不同，恒隆理事长在年报上指出，签署备忘录实际上没有意义。

陈启宗说:“地方政府经常要求签署交易备忘录，但实际上并不打算执行计划。 除非我们确实对项目有意思，否则我们不会签署备忘录。 我们不想承受地方政府改变主意要完成交易所的风险。 ”

针对陈启宗的表态，长期在一线拿地的百强房企投资总监督向《每日经济信息》记者证明，土地谅解备忘录不仅收效甚微，而且公司必须承担非常高的风险。

他告诉记者，许多土地谅解备忘录是公司在与政府达成一级土地开发时签署的。 由于财政压力，地方政府将邀请一点公司参与地方土地的前期整理，并承诺在公司获得开发用地方面得到一定的支持。 但实际上，这些承诺往往无法实现，特别是在地价大幅上涨的背景下。

由于备忘录没有法律约束力，即使签订土地备忘录，为了取得土地也需要采取招标、拍卖、挂牌的流程。 最终获得土地的地价并不比其他地块低，只是因为地块出让有特定的门槛，土地招商的激烈程度降低了。

参加土地拍卖最终未必成功，但地产商在签署备忘录后，必须投入大量资金进行土地前期整理。 虽然这些资金在拍摄后会回来，但地方政府会将土地募集中的部分收益作为补偿提供给开发商，但这些收益几乎可以忽略。

相反，如果土地市场下跌，地方政府根据土地备忘录要求开发商执行备忘录中签订的协议，开发商一旦执行，就会面临风险。

到目前为止，他很少听说参加土地级开发、获得丰厚利润的住宅企业，特别是地方政府下属与负责地方城市建设的国有开发企业签订谅解备忘录的公司，面临着前期开发投资无法收回的风险。

发明负债库存高的企业/

根据上述财务总监的介绍，在三四线城市，土地供应量巨大，因此地方政府要求公司落实谅解备忘录的意愿非常强烈，要求其尽早履行备忘录规定，参加土地征集和购买土地。

财报显示，发明集团全年未审合同销售额53.36亿元，比全年32.51亿元增长约64.15%，但企业财务状况没有完全改善。 年报显示，发明集团被银行抵押的限制性现金和现金等价物总额仅为11.38亿元，但应偿还的短期债务总额达149亿元，比年末增加43亿元，各类流动债务占总债务的近8成。

而且，明发明集团的库存周转速度在减慢。 年报显示，竣工待售房产价值达73亿元，约占发明集团流动资产的4成，远远超过全年53亿元的销售额。

在财务压力尚未完全解决的大背景下，如何兑现发明集团与地方政府签订的备忘录备受关注。 根据照明集团的年度报告和年度业绩公告，包括南京明发家具中心、南京明发滨江新城二区在内的多份土地谅解备忘录从《谅解备忘录及相关项目概要详情列》中消失。

本报记者采访了发明集团，询问了企业目前的财务状况，以及如果地方政府要求履行多项备忘录协定，发明将如何应对上述风险。 但是，在发出消息之前，后者没有回应。