““股权+债权”投资频出手 云南城投向资本运营转型？”

本篇文章2704字，读完约7分钟

经记者杜冉乐从成都来

面对一级土地开发的困境，云南城投开始大力推进合作项目，投入巨额资金也在所不惜。

3月19日晚，云南城投资对外宣布，企业旗下安盛成立旅游产业投资合作公司(有限合作)收购新疆立兴企业所持云南温泉河谷60%的股份，收购价格为3亿8800万元。 另外，4000万元增资西安云城置业增资，拥有项目51%的控制权。

据《每日经济信息》粗略统计，安盛在兰州、西安、辽宁等地频繁以股权和债权形式联合开发房地产，股权和债权投资规模超过30亿元，这在过去是非常罕见的。 对此，业内人士非常关注，其中一些人认为这种方法可能是企业转型的强烈信号。

但云南城投内部人士表示，安盛创享是当初企业以信托形式设立的基金公司，首要是进行股票和债券投资，也是云南城投的业务板块，企业仍多次“两条腿”走。

自身资本投资的温度上升

股票的运营，让云南省的城市赚了不少钱。 但是，如果目前云南城投承包的一级土地开发不顺利，股权投资会再次映入眼帘吗？

两年前，云南城投仅半个月就转卖昆明申城100%的股份，赚了近2亿元。 但是，在此后的很长一段时间里，这种“逆来顺受”的绝好生意不会重演。 现在，市场再次暴露了这种端倪。

事实上，从去年开始，云南市就刷新了曾经遗留在外部的“一级土地”开发商的形象，开始频繁地在外地扩大项目。 其首要开发形式是股票和债权投资。

3月19日晚，云南城投宣布，企业子公司云南安盛成立旅游产业投资合作公司(有限合作)，以人民币3.88亿元收购新疆立兴股权投资管理企业所持云南温泉河谷60%的股份。 据初步测算，项目现有未开发土地405.9亩，为该405.9亩土地后续工程建设投资约10.73亿元。

收购完成后，双方股东根据项目需要，按照持股比例对投资项目进行债权投资，资金占用费年利率为15%。 按此计算，云南城投将向项目企业提供6.438亿元融资。 前几天，《每日经济信息》记者从昆明的房地产商那里得知，温泉山谷房地产老板以前是做中药的，借着“养生”的名义进入了旅游养生房地产开发，但开发情况并不乐观。

此外，安盛对自然人郑国成拟持股100%的西安云城置业增资4000万元以扩张投资项目股东资本金，企业持股51%。 此外，云南城投会还将为该投资项目融资1.388亿元，利率为15%。

据记者粗略统计，安盛在重庆、兰州、西安、辽宁海城等外地市场进行权益投资30亿元以上，其中与股权投资相关的近8亿元，但债权投资累计总规模超过22亿元，其贷款利率在14%-18%之间。

工商联房地产商会董事吴新向《每日经济信息》记者表示，投资股票和债券是未来房企快速发展的主流方向和核心业务，有利于资本运营和资本增值。 但是，股票利率高，支付价格高。 云南城投内部人士表示，企业将根据自身快速发展需求，在遇到高质量项目时继续增加权益投资。

“重置”驱动

云南城投内部人士表示，安盛享有的是云南城投当初以信托形式设立的基金企业，云南城投以信托形式参与房地产项目的权益投资。

其实，这是目前国内兴起的“reits”，也就是房地产投资信托基金，是通过发行收益证书的方法筹集特定多数投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 目前，安盛正在迅速推进房地产项目的权益投资，国内地产界乃至股票投资者对该公司的背景深感兴趣。

据悉，安盛创享旅游产业投资合作公司(有限合伙)成立于年12月13日，由普通合伙人云南安盛创享投资管理企业和有限合伙人“中航信托”(中航信托天启330号云南城投旅游产业投资集合资金信托计划下的信托资金)、云南水务产业投资企业共同出资设立。

其中，云南安盛投资管理企业出资2000万元，中航信托出资30亿元，云南水务产业投资企业出资1亿元。 业内人士表示，云南安盛设立投资管理企业担任基金管理人，云南城投在基金设立理事会中占多数席位，也是基金的实际管理人。

值得注意的是，云南安盛设立了投资管理企业，云南市与鼎新绿碳(天津)股权投资基金合作设立。 注册资本2000万元，其中云南市持有50%，鼎新绿碳)股权投资基金持有50%。 另外，中航信托设立的上述信托计划最初规模为30亿元，优先委托人向方正东亚信托认购信托资金20亿元，云南城投认购10亿元作为劣后委托人。

在谈到中国航空信托的上述信托计划时，云南城投曾经表示，这符合企业快速发展战术的需要，有助于企业建立非银行资金渠道，通过基金形式的投资扩大新项目，发挥金融手段的作用，增加投资收益，提高企业经营业绩

迫使模式转换？ [/s2/]

云南城投曾经承包了大量的毛料整理，很受资本市场欢迎，但是现在在转让环节上很多不顺都没有让这位昔日的明星那么耀眼。

东兴证券研究报称，云南省城投前受制于环湖东路一级开发土地出让，但未能启动，挤压了企业大量资金，给企业正常经营带来了巨大障碍。

“由于该项目的运营环境发生了一定的变化，该项目迟迟未能实现盈利，企业在项目内沉淀的资金逐年累积增长，截至年底，企业最初开发的1期4000亩土地，已经累计投入约60亿元 》据东兴证券研报报道。

年6月，云南城投入等待3年的1600多亩环湖东路一级整理土地，终于进入市场交易，结果仅成交5宗地块，共计182.7亩，交易金额仅为7.8亿元，其余均为转拍。

今年1月7日，云南城在环湖东路投放的995亩土地再次亮相交易市场，最终以300万元/亩的开盘价实现底价成交。 之后，云南城投于1月16日发售了环绕湖东路的835亩土地，最终以37万元/亩的价格转让，但该土地的所有者为控股股东云南城投集团的子公司。

解体官员向相关媒体表示，这些土地均由云南城投子企业开发建设，此后的收入确认时间难以保证。 而且，由于昆明市政府返还的收入滞后，收益按比例下降，云南市投入的资金回收期再次延长。

另外，更大的风险是，云南城投与昆明市政府于2008年5月30日签署的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》也将于年5月30日到期。 相关证券公司对是否更新表示担忧。

与一级土地整理的惨淡情况不同，云南省城市投资了许多项目的权益投资，但开展得如火如荼。 这意味着变革吗？ 吴新建表示，这是云南市进入公司经营结构性变革的强烈信号，经营行为已经涉及金融融资和资本运营业务范畴。

“在管制和土地价格高涨的情况下，住宅企业的经营必然发生结构性的变化，业务趋于多样化。 例如，开拓基金业务、在资本市场取得股票的回报、基金融资带来的资本收益等。 房地产开发作为实体企业存在。 ”吴新想。

但云南城投内部人士否认，企业表示将继续进行一级开发和二级开发，多次“两条腿”行走。