“明发京沪两项目“停摆”资金及商业模式两大难题待解”

本篇文章2119字，读完约5分钟

经记者杨宠强王杰上海、北京摄影报道

在高端商业地产制造商恒隆地产( 00101，hk )年的年报中，陈启宗会长谈到了将大陆的商场分成“小型”的商店进行销售的风险。 百货商店变得难以管理，经营恶化。 没有人能控制隔壁商店卖什么样的商品。 项目从开业第一天开始就恶化了。

目前，和以开发商业地产为主的发明集团( 00846，hk )一样，厦门和南京两个商业广场常年开放，但仍然设有许多商店/(/k0/)的现象，可以为陈启宗的上述观点找到脚注。 除了上述开业项目面临困难外，发明集团在京沪的“停牌”，也标志着发明集团资金紧张、商业模式艰难。

据发明集团上半年报纸报道，年前6个月，发明商业项目销售面积占集团总销售面积的一半以上。

但是，《每日经济信息》记者日前调查发现，发明集团在上海和北京的商业房地产项目中遭遇“停业”。 虽然已经接近开工的最终规定日期，但是到现在为止上述项目还没有得到计划施工的许可。

这些商业地产项目长时间停运，从侧面反映了明显的集团发展模式和资金链问题。 半年报显示，发明集团现金仅有9亿元，应偿还债务达130多亿元，其拆店回笼资金的销售模式也遇到了强烈的政策阻力。

上海:商业广场项目停止了/

《每日经济信息》记者3月14日到上海发明商业广场项目工地查询，全区除上海宜公路附近有明发明集团布置的户外广告外，整个工地不见人影，空多人没有驾驶的起重机和挖掘机

据上海市城乡建设和交通委员会建设项目新闻报道，去年6月，发明集团上海实业有限企业报告了这些项目的建设，但至今未取得施工许可证。

与发明上海项目相反，周边地块都是大面积施工的。 由于各工地聚集了众多建筑工人，在高台路附近甚至形成了农民工的道路贸易市场。

为了弄清上海项目“中止”的原因，“每日经济信息”记者向明发集团位于香港的投资者关系部发送了采访传真，询问是什么原因导致项目中止，但在发布消息之前没有回复。

记者以“发明集团上海实业有限企业”为开发建设单位，通过上海市规划和国土资源局网站查询其建设工程规划许可证，但未找到取得上述证书的记录。

北京:“明发明广场”还没有开工/

上海的项目被“中止”，北京的发明广场也没有顺利开工。 北京的明发明广场的土地取得时间是每年的1月5日。 当时，发明集团经过64次现场竞价，在当地价格达到10亿元上限后，以10亿元的价格建成租赁房屋面积8820平方米，成功获得年初地块。

但是，令人毛骨悚然的是，今年3月16日，记者根据新源大街和永兴路交汇的北京明发明广场招牌找到上述地块时，发现地块目前只有北侧的一部分建造了简易工作区。

记者从正在施工的工人那里进一步了解到，上述简易车间不是为明发明广场开工而建的，而是为东边另一个工地工人建造的临时住宅。 关于发明广场的开工时间，这些工人表示“不清楚”。 记者以“发明集团北京房地产开发有限企业”为建设单位，通过北京市住房城乡建设委员会网站查询项目施工许可证情况，未能找到该项目获得施工建设许可的记录。

对发明集团来说，北京项目是否启动，将直接影响企业未来的业绩。

从2007年7月1日起，国土资源部新修订通过的《闲置土地处理办法》正式实施。 根据《办法》，未开工、一年以上未开发的闲置土地，按照土地出让或价款的20%征收土地闲置费。 开工未满2年的，市、县国土资源主管部门经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地的聘用权。 但是，上述项目取得施工许可证了吗？ 又正式开工了吗？ 记者向明发明集团发送了采访邮件，但也没有回应。

商业模式遇到政策阻力/

目前，《每日经济信息》记者还不能确认发明集团京沪项目未取得建设许可证的真正原因，但各种迹象表明，这两个项目的“停止”与集团的资金链、商业模式有一定的关系

据半年报报道，发明集团头6月资金链紧张。 在融资性现金流不及上年的情况下，显然去年上半年的扩张势头超过了上年。 据此，截至去年6月底，现有现金只有9亿3200万元，但应偿还的各种流动负债总额达130多亿元，其中90天内应支付的应付账款比上年增加12亿元。 另一个明显反映财务压力的指标是抵押资产额，年上半年抵押资产总额从86亿元增加到96亿元。

开发项目需要大量资金，而且各地规划部门对商业广场产权分割进行了收紧审查，也给商业房地产行业的发明快速发展带来了压力。

涡轮增压器管理咨询董事社长雪迥文告诉《每日经济信息》记者，地方政府目前对商业地产的产权分割明显比以往更为严厉。 土地转让时如果有不可分割的条件，计划上不批准产权分割。 即使允许分割，我也不同意在一个项目中过度分割产权。

不允许开发商分批出售产权的趋势，对像发明集团这样分散商店回收资金的地产商来说无疑是致命的。 半年报显示，明显持有的商业房地产占商业广场开发总量的30 %~50 %，但持有商业广场的利润甚微。 投资房产租金总收入8645.8万平方米，持有的各类投资房产总面积达98万多平方米，每平方米日租金收入仅0.5元多，与京沪等城市的车位或仓库租金基本一致。

短期内，发明的租金收入不太容易大幅增加。 半年报显示，商业广场项目大多租赁期达8~15年，无锡、合肥等发明商业广场租赁期更是达20年。