“教授称楼市屡调屡涨是事实 但不调后果严重”

本篇文章3862字，读完约10分钟

国五条公布引起热议，本报采访了清华大学房地产研究中心主任刘洪玉

如何看待现行的房地产调控

房价的上涨持续了多久，是否有复杂的原因，这十年如果没有控制，结果是难以想象的

本报记者王炜

核心阅读

最近，国务院出台了新的楼市调控政策，在媒体和公众中引起热议。 为什么要采取这样的政策路径，卖掉住宅征收20%的税，如何避免误伤，房产税的扩大有那些影响？

采访了清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉。

【热点1】出售住宅征收20%的税，转嫁给买家吗？

取决于各地的供求情况

必须尽快颁布征收管理细则

记者:在热点城市，个人转让住房征收20%差额的个人所得税有可能转嫁给购房者。 受这种情绪的影响，最近资本市场和个人住房交易也发生了较大的波动。 有上述可能性吗？ 有没有不产生这种政策负面效果的手段？

刘洪玉(此次《国五条》要求转让“依法应严格按照转让所得的20%征税”的税款，实际上是个人所得税法和相关法规的立法初衷——合理共享房地产增值收益，合理调整居民收入分配，促进社会公平，

新的房屋转让个人所得税计税方法无疑会增加房屋交易价格，特别是过去房价上涨过快的一些热点城市。 目前，社会各界担心这笔税收是否会转嫁给购房者，是否会推高房价。 在我看来，如果当地市场是卖方市场，税的大部分会被转嫁，如果是买方市场，则几乎不会转嫁。

很多人担心这会伤害无辜。 也就是说，是居民的基本住房诉求和“刚需”。 我认为在制定执行细则的时候，应该尽可能不让其发生可能性。 现行政策中有规定“对个人进行5年以上的个人转让，同时对家庭唯一的生活住房所得，免征个人所得税”。 并要求“不折不扣地执行上述优惠政策，确保纳税人的合法权益”。

对个人住房转让所得征税也是国际普遍的做法，只是征收方法、税率设定、减免条件等有所不同。 英、美、德、法等国对个人住房转让征收资本利得税( capital gains tax )，但有多条宽免规定，其基本思路是，为支持住房改善和住房变更的需要，对主要个人住房转让征收全部或全部税额， 因此，在我看来，我国在制定征收和管理细则时，必须参照国际上的这些经验，使这项政策能够在不伤害无辜者、保护弱者的同时，打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平 建议尽快制定征管细则，尽量缩短政策衔接过渡期，消除社会疑虑，促进市场稳定。

【热点2】改善型和投资型的诉求如何区分？

要快速而简单地进行区分并不容易

要点不能抑制不出租的类型

记者:限购政策实施以来，投资投机型的诉求得到了比较有效的抑制，客观上也“误记”了部分住房互换带来的改善型诉求。 八大提出为了使人民的居住条件更加舒适，应该保护刚需和合理改善性的诉求。 应该用什么样的手段合理区分改善型和投资型诉求？

刘洪玉:住宅具有自住和投资的双重属性，所以快速、简便、比较有效地区分改善型诉求和投资型诉求不太容易。 从这个意义上说，要达到抑制投资投机型诉求的目的，无论提出什么样的短期政策都不容易十全十美。

从目前的政策方向来说，还是支持基本的住房诉求、首次购房诉求，是“住的地方”目标能否实现的关键。 对于追求“更舒适的居住环境”的改善型诉求，政策取向是中性的，或者短期不鼓励，这是从当前住宅市场供需现状的事实出发的。

由于全面建设小康社会中长期快速发展目标的要求，未来必须对改善型诉求采取支持性政策。 当然，如果把购买投资型住宅定义为购买住宅用于出租的话，我认为政策也应该保持中性。 因为这样的投资有助于形成租赁市场上的住房供应，快速发展租赁市场，满足租赁诉求。 房市真正需要打击和遏制的，是投机购房，也就是购房的目的不是自住，也不是租房，而是长时间放置，等待涨价转卖利润。 这种投机性购房不仅会抬高房价，还会造成宝贵的住房资源浪费，是要紧扣打击的对象。

【热点3】10年间房地产调控的效果，如何评价？

投机性投资行为受到抑制

基本住房诉诸主流

记者:这是中国十年来第九次出台全面的房地产调控政策。 回顾住房改革以来我国房地产调控的历史，许多人称之为“十年九次调整、多次调整”的历史。 请问房价持续上涨的内在原因是什么？ 应该如何看待房地产调控的效果？

刘洪玉:中国房地产市场的快速发展经历了1992—1998年“开始”、1999—2004年“量的增长”、2005—年“价格上涨”三个阶段，市场的这些快速发展变化，政府政策的一些变化和调整具有重要意义

以2002年原建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康快速发展的若干意见》的发布为近10年房地产市场调控的出发点，10年来2008年受国际金融危机影响，房价明显下降，全年住房 为什么这么说呢，因为说“十年九调，多次上升”是对客观事实的描绘。

但是，大家可能忽略了一个问题。 这意味着“十年不控制意味着什么？ ”。 相信这个结果，大家都无法想象。

房价频繁上涨的原因，至少有以下几点。 第一，中国作为新兴经济体，经济高速增长，城镇人口和居民可支配收入持续快速增长，这是增加住房诉求、推动房价上涨的根本动力。 第二，耕地保护的压力，特别是特殊土地都采用制度安排，抑制了土地比较有效的供给。 第三，由于住房市场联系着经济民生，经济民生又是相互依存的关系，房地产市场调控是一项多而复杂的系统工程，容易失去对手； 四、在国际上也几乎找不到房地产市场调控的成功经验，相反很多国际一流学者关注中国的房地产市场调控经验，本国金融体系为何在次贷危机发生之前大量发放次贷，不像中国那样紧缩对非自有住房的融资

从近两年房地产市场的抑制效应来说，客观来看，住房投机和投资行为受到抑制，合理的基本住房诉求成为市场主流，房价涨幅稳步下跌，冷却效果显著。

从房价来看，据中国40个主要城市商品住宅价格统计，其上涨速度已分别为2009年12月和去年同期上涨27.74%、27.26%，较年12月和去年同期上涨3.64%、5.97%，调控效果较为明显。

另外，住房交易统计数据显示，北京市新建商品住房复盖面平均建筑面积从2009年的115.4平方米降至年的109.1平方米，同期90平方米以下的复盖率从45.2%上升至50.6%。 这意味着，即使在相同的建筑面积规模下，可供给住房的数量和市场住房机会也增加了5.8%，在增加的住房机会中，集中于诉诸居民基本住房的中小规模住房。 市场供给结构的转换也应视为房地产调控的效果。

【热点4】为什么要采取偏向诉求抑制的规制构想？

只是呼吁效果是不可取的

今后必须通过各种渠道增加供给

记者:近年来，我们的房地产调控政策偏向于从诉求方入手，但增加供给的手段很少，实际效果不明显。 为什么要采取这种偏重诉求抑制的控制思路呢？ 如何增加有效的供给？

刘洪玉:回顾我国住房市场调控的历史，年以前基本上是为了防止开发投资过热而对供给侧实施的调控，在住房诉求持续快速增长的大背景下，用房价表现来评价调控效果并不令人满意。 例如，收紧“地根”、“银根”、土地供应方法改革等将抑制供应。 从另一个角度来看，公司并不一定有执行政府管制政策的觉悟。 例如，缩短开发建设周期、不囤地、增加中小户型普通商品的住宅供给、抑制供给价格上涨速度等。

因此，从2007年开始将管制政策的要点变更为诉求管理，变更管制构想后的效果应该是有目共睹的。 但诉求管理并不意味着放松供给管理，从年末开始，热点城市住房市场的供需关系再次出现了无法满足需求的状况。 因此，今后的调控不仅要进行更严格的诉求管理，还需要通过各种渠道增加商品住宅用地供给，加强土地转让合同中对开发周期条款的执行力度等，改善住宅市场上的供给紧张状况。

【热点5】房地产税试点扩大应该观察什么？

不应该看作是短期的控制工具

交易环节税种要探索合并

记者:新政策提出扩大房地产税试点范围。 从目前重庆上海的考试效果来看，围城应该观察什么？ 如果要增加房地产税这样的持有环节的税收，并且应该考虑降低交易环节的税收吗？

刘洪玉: 2003年以来，中国积极探索和推进房地产税制改革。 其总体思路是建立以房地产持有环节税收为核心的房地产税制，推进地方财税收入体制改革，调节个人财富分配和贫富差距，促进资源优化配置和比较有效利用，建立提高房地产市场运行效率和稳定性的长时间制度。

因此，按照住房价值在持有环节征收“房地产税”或“房地产税”的改革，是该制度建设的重要副本，目前社会上过分重视影响房价的效果，将其视为住房市场调控的短期政策工具是不完整的。

从增加持有环节税收、基本稳定社会整体税负的要求出发，应该简化交易环节税收制度，减轻交易环节税负。 重庆和上海从年初开始对部分个人住房征收房产税是我国房地产税改革历程中的重要进展，两城市房地产税改革试点，在吸引住房合理支出、抑制投资投机型住房购买方面发挥了积极作用，为个人住房行业从价格上征收房产税探索了经验。

此次“国五条”提出扩大试点范围，在扩大过程中，务必尽快就改革目标和实施路径达成共识，并据此提出全国统一的房产税改革方案，以推进各地房产税改革，降低改革价格，并为未来正式实施房产税奠定基础

我所理解的与个人住宅相关的房地产税改革的理想目标是:首先，在住宅转让环节征收契税和个人所得税，根据住宅属性和交易特征设计阶梯税率。 其中，契税由现有契税、印花税、营业税合并，个人所得税由现有个人所得税和土地增值税合并。 其次，在持有环节从价格上征收了房地产税或物业税，合并了现有的房地产税和城镇土地征收税。