“国五条出台 方兴地产或需改变产品结构”

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经记者王杰从北京来

国家五条细则出台后，向展望中的开发商投掷了“深水炸弹”。

2月20日国务院常务会议公布的楼市调控“国五条”，重申反复执行以限购、限贷为核心的调控政策，不仅坚决打击投资投机购房，而且继年后再次要求各地出台全年房价调控目标。

北京美联房地产高级经理张磊表示，投资性诉求作为高档房地产的第一支撑力，在新政的作用下，必将受到重创。

新政策这双“靴子”落地后，以开发高档房地产为主、快速扩张的方兴地产( 00817，hk )，其产品结构会调整吗？

集中于高端产品会降低速动率

日前，方兴地产的单发马以35.3亿元收入包中北京亦庄两地块。 方兴地产今年以来在土地市场的表现，似乎意在继续写出高端房地产的好成绩。

2009年6月30日，北京广凉门地王诞生，方兴地产以40.6亿元的交易价格杀出一条血路，成就了后来的销售传说“金茂府”。 业内许多人表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，是成功的典范。

金茂府项目成功后，方兴地产趁热打铁，北京掀起“金茂热”。 去年10月底，金茂府兄弟企业品牌亚奥金府悦一期开盘，半天售罄，销售19亿元。 去年12月上旬，望京金茂府开盘，同样当天售罄，卖出11亿元。

据统计，去年，只有金茂系的3个产品为方兴地产回收了80多亿元资金。

金茂模式也在复制中。 目前，方兴地产旗下的金茂系列豪宅产品已有上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江金茂逸墅、青岛金茂湾、重庆金茂珉悦。 据说企业也计划在苏州制造金茂类产品。 这些都是高端产品。

拆解方兴地产的财务数据从其速动比率来看，年12月为1.25。 到了年12月，这个数值下降到了0.82。 年6月，数值为0.695的速动比率更是展现出了流动资产的“捉襟见肘”面。

事实上，从方兴地背负的债务中也可以看出这些。 以总债务项目/股东权益为例，年12月为0.789，该数值年同期、年6月分别为0.963、0.994。 从这个财务数值可以看出，方兴地产在利用财务杠杆作用时，有可能提高股东资本的风险。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，在楼市青睐中低端住宅的今天，方兴地产的高端产品也难逃控制的洗礼。 年12月，其库存周转率为3.012，该数值在年同期、年6月分别为0.626、0.376。 库存周转率呈现持续下降的局面。 这反映了目前的产品结构越来越“力所能及”。

或产品结构需要更改[/s2/]

除了大力发展高端住宅外，方兴地产还在积极拓展土地。 据粗略统计，方兴地产年土地超过70亿元，总资产只有100亿元，这也背负着很大的债务压力。 据那半年的报纸报道，企业期间的流动债务达到了245亿9千万港币。

上海易居房地产研究院研究员严跃进解体，方兴地产近期拿地，多以地价高的“震撼力”进行。 但是，在目前对高端住宅持续严格管理的基础上，这种土地持有方式带来了风险。

严跃进表示，首先，从产品的销路来看，一旦收紧管制，继续开发高端住宅的老路将被引向死胡同。 第二，从销售额回收金来看，没有资金回收力度，现金流困境会很大。 最后，资金困难会增加企业短期和长期的债务拖欠，增加股东风险。 因为，在公司产品市场受阻、股东利益受损的背景下，市场会通过股价下跌等方式做出反应。 这种恶性循环的逻辑，必须在当前迅速发展的过程中注意到。

对此，《每日经济信息》记者采访了方兴地产信息发言人飞走的消息，但在消息传出之前，还没有得到飞走的消息的回复。

国五条如剑，直逼以投资型客群为中心的高端市场。

严跃进认为，国家五条细则的制定，首要目标是惠及需求刚刚上升的购房人。 从产品来看，小户型、中低端级住宅仍是政策和市场的宠物对象。 在这种情况下，方兴地产开发高端住宅项目，根据政策细则肯定很难享受到各种各样的机会。

北京美联房地产高级经理张磊表示，对高级房企来说，第一客户群多为追求居住质量的改善型客户，这部分群体多为二级住房，新政最直接的影响是严格的差异化信贷政策。 细则要求各地区人民银行自行制定二套房首付标准和利率水平，从以前市场的传言来看，二套房首付7成，利率不是1.3倍。 空。 这个政策的制定直接影响顾客的支付能力，给高端项目的成交速度带来一定的滞后。

当然，作为专注于高端住宅项目开发的方兴地产，根据该公司的战术和现实情况来考虑，高端住宅开发商的作用是不可能转换的。 因此，对方兴地产来说，如何更具吸引力地设计自己的产品，防范政策风险，成为新的快速发展中需要观察的问题。