“一线城市房价趋势调查：“3月暴涨论”支撑不足”

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经记者尚希·徐学成为胡廷鸿·杨头巾，强烈发自北京、广州、深圳、上海

春节长假，任志强华远总裁再次抛出“3月暴涨论”。 他认为，由于全年土地呈现负增长状态，供求关系紧张，最终将于今年3月房价上涨。 任志强的发言引起了讨伐的呼声。 《人民日报》和一些房地产调查机构都反驳了“暴涨论”。

任志强的评价是对还是错？ 为了明确房价走势，《每日经济信息》记者将调查上海、北京、广州、深圳四个一线城市1月和2月的供应和成交情况，寻找房价未来的轨迹。

北京:

3月供应将大幅扩大楼市走向或看好“两会”

经记者尚希从北京出发

北京楼市年末的“翘尾”行情持续到了去年。 随着今年开幕，北京楼市很火，成交变得非常活跃。

根据连锁房地产提供的数据，1月，北京商品住宅(含保障房)交易量1.23万套，纯商品住宅成交1.09万套，较去年同期大幅上涨5.9倍。 1月份新建商品住宅成交价格平均为23281元/平方米，比上个月上涨9.4%。 另外，根据亚豪机构的数据，2月1~2月16日，北京市商品住宅成交2265套，成交面积25.73万平方米，成交均价21941元/平方米。

但是，随着下一个大量项目的开始，北京楼市将发生变化。

根据伟业我爱我家的市场研究院的监测数据，每年2~3月，北京将计划捐赠36个项目。 如果上述楼盘全部按计划上市，3月份新建住宅供应套数有可能超过14000套，为近4年同期供应量的最高值。

“增加市场比较有效的供应量，包括加快项目推送过程和增加前期土地供应量，可以缓解目前房价的上涨趋势。 ’伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖，在接受《每日经济信息》记者采访时说。

增加3月或14000套住房/

截至1月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米，比去年同期减少3.5%，比上个月减少1.7%。 这是自去年3月以来首次出现同比下跌。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济信息》记者，1月份20个城市新建商品住宅销售比例为8.7，即消化这些库存需要8.7个月，比年12月9.0的销售比例有所下降，库存去化周期正在缩短。

截至2月15日，北京只有12个项目取得预售许可证，共计4038套新建住宅。 其中，新增供应集中在1月，2月以来仅有2个楼盘取得销售证，共130套。

但值得观察的是，3月北京将迎来巨大的供应潮。 根据伟业我爱我家的市场研究院的监测数据，每年2~3月间，北京有计划地开设了36个项目。 如果上述楼盘全部按计划上市，3月份新建住宅供应套数有可能超过14000套，为近4年同期供应量的最高值。

“大楼市场的供给经过1、2月前的低迷期，3月份开发商进入市场的热情会明显增强吧。 ”亚豪机构副社长任启鑫告诉《每日经济信息》记者。

按价格兑换或告一段落/

在全球变暖行情下，去年各项常用的“以价换量”战略今年告一段落，涨价已经在计划之内。

《每日经济信息》记者在北京访问了许多楼盘，许多项目尚未公布公开售价，但销售员的话中明确了“上涨”的含义。 位于大兴区的楼盘销售工作人员告诉记者，3月入市价格达到30000元/平方米以上。 据了解，该楼盘去年7月首次投放市场售价25800元/平方米，10月第二次开盘时上涨至28000元/平方米。 另外，中国水电云立方和金融街融汇等地区系的许多销售项目，涨幅与此相似。

“中短期市场失衡带来的刚需项目备受欢迎，项目涨价触底。 ”任启鑫告诉《每日经济信息》记者，从计划3月进入市场的项目分布特点来看，中低端的刚需类产品占据市场主导地位。

“今年下半年以来，北京楼市逐渐由下而上，部分房企在这一年度取得了相当大的成绩，部分项目和地区市值也逐渐恢复到调控前的水平。 ”任启鑫表示，这一变化极大地刺激了市场主体的入市热情，去年，通过换价获得较大利润的项目有望在年内获得更大利润，而错过上次行情的房企计划在年内弥补亏损。

后市依然通过“两会”进行调整/

“市场预计明年将进行新的政策微调。 由于这家住宅企业不能做出长期的决定，所以只能根据最近的市场走势提出销售战略。 例如，如果有政策变更，就进行调整。 ”任启鑫对此表示。

值得注意的是，进入2月，北京楼市成交情况比较乐观。 据亚豪机构统计，今年2月上旬，北京商品住宅成交2115套，成交面积24.48万平方米，成交均价21995元/平方米。 成交面积比去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%，成交套数比去年同期上涨15%，成交均价也实现了13%的涨幅。

“北京房地产市场淡季不淡，供求旺盛，其背后的根本原因在于庞大的购买力支撑。 ”亚洲澳洲机构营销总监郭毅在接受《每日经济信息》采访时表示，北京外来人口每年增长是支撑楼市成交上涨的最大动力，加之近两年货币政策逐渐放宽，近期楼市走势良好 ”

关于楼市是否会出现任志强所说的“暴涨”，许多业内人士表示，两会将成为重要的风向标。

“影响全年房地产市场走势的最大因素在于调控政策。 ”郭毅部长表示，目前房地产市场有所回暖，但仍能听到风声。 如果决策层出台更严格的调整政策，如加强《限购令》、提高多套购房标准、制定差异化税收政策等，将会打击购房者的信心，制约购房者的销售额。

在郭毅看来，在目前限购的大背景下，购房者仍以刚需和改善型客群为主，一旦开发商过度抬高房价，超过这部分客群的购买力，楼市将再次陷入观望。

“两会后，新的房地产调控方向更加明确，将决定年楼市的最终走向。 ”郭毅说。

上海:

交易量的变化会带来价格的变化资金方面和产品或房价的大幅上涨

经记者杨宠从上海强发

去年第四季度以来，上海楼市成交持续增长的量已经带来了价格的变化。

中房信研究总导演薛建雄表示，今年1月，上海商品住宅成交量为100.1万平方米，去年12月以118.5万平方米的高度下跌，但均价上涨至23149元/平方米，较年12月的22285元和11月的21841元大幅下降。

2月，受春节长假影响，前17天成交量为22.4万平方米，预计全月成交量为30万平方米左右。 这个数字将会比去年1月的21.2万平方米的成交量更好。

《每日经济信息》通过市场调查表明，目前上海房价已有上涨迹象，但受资金、产品供需限制等因素的影响，未来房价走势仍难以大幅上涨。

房价上涨的征兆/

迄今为止，上海出现了房价上涨的迹象。

上海中原房地产顾问有限企业研究总导演宋会雍向记者表示，中原房地产调查了该企业在上海的多家门店，发现目前二手房出现价格跳跃现象的概率已经达到了五成。

上海21世纪房地产拆房师罗寅申报道说，至少有8成地区的二手房向上波动，幅度约为5%~10%。

另外，上海《地方产品》杂志1月对前期热门楼宇进行抽样调查，发现大部分打算上调售价。

根据克瑞最新的研究报告，许多城市今年1月交易量创2008年以来同期纪录，但各地新增供应量减少，其中北京供应量比年12月减少74%，上海跌幅达到68%，另外深圳和广州也分别减少43%和56%

据国家统计局统计数据，全年住宅新增开工面积177334万平方米，比去年同期减少7.3%，降幅比1~11月扩大0.1个百分点。 其中，住宅新开工面积130695万平方米，比去年同期减少11.2%。

中国房地产新闻集团研究中心总经理陈啸天表示，虽然一些地区的供需矛盾已经出现，但这种供给仍然是局部的，处于可控的范畴。 他说，目前热门的房源主要是120平方米以下的中小户型，120平方米以上的大型户型销售产品仍然非常困难。

薛建雄表示，目前上海市场整体供需基本平衡，诉求稍大于供给且诉求旺盛的是120平方米以下的小户型，120平方米以上的大户型依然滞销。 因为刚性诉求仍然是市场主力，价格承受能力有限，这个开发商的涨价没有市场基础。

在这样的背景下，刚性诉求的释放有可能促进整个房价的上涨，但价格涨幅非常有限。

住宅企业的资金面依然不宽松/

宋会雍对记者说，市场成交回暖，但开发商提高售价需要前提。 也就是说，是整体资金链的缓和。 但是，目前大部分分公司的资金方面仍然很紧张。

根据克瑞的研究报告，目前过得“滋润”的是大型领导公司，中小企业的资金警报还没有解除。 报告显示，中小房企业年第三季度现金短期债务比达到0.95。

《每日经济信息》记者在咨询中原房地产、克比瑞、21世纪房地产等多家机构后发现，目前房地产领域的开发贷款和贷款不如以前放松。 在这样的背景下，中小地产商的资金状况没有真正改善，一些房企还没有涨价的底气。

薛建雄表示，截至目前，他收到的涨价咨询数量非常少。 许多开发商要求在满足交易量后，再考虑是否提高售价。

与薛建雄透露的情况相似，宋会雍也告诉记者，目前开发公司上调售价时仍在犹豫，担心涨价会放缓。 因此，许多房地产企业目前只是取消或减少价格优惠，并没有大幅涨价。

此外，制约房企涨价的另一个重要因素是房企担心中央出台新的监管政策的可能性。

程天说，如果上海的房价超过2009年的最高水平，更严格的调控措施可能会继续下去。 如果没有政策，我认为今年的房价有可能突破2009年的最高点，但此时也不是今年3月。