“长线投资机会降临 成都高质量写字楼“泡沫中淘金””

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经记者杜兹乐出生于成都

“不仅要看供应量，还必须看市场的诉求。 目前，市场消化爆炸的库存需要时间，但有可能一两年就能消化。 ”九龙仓中国置业助理董事兼社长邵永官近日在接受媒体采访时表示。

虽然成都办公楼的供应量急剧增加，但他对市场抱有乐观的期待，也有不少人持与他相同的看法。 过去几个月，媒体不时提出“成都商业地产消泡”等观点，相关机构统计的成都几百万平方米写字楼库存除以当前市场月平均消化率，需要n年才能消化或年成都写字楼空可以放置的率

其实，情况没那么简单。 《每日经济信息》记者近日在成都的调查显示，目前国内经济引擎向西移动，特别是成都，广泛见于众多国内外基金会等，潜在的办公诉求非常大，市场消化可能只是早晚的问题。

许多业内人士表示，随着市场的乐观预期，对于喜欢高质量写字楼的买家来说，模仿市场的机会就在眼前，甚至某机构的拆迁师也直言“年一定要擦亮你的慧眼”。

区域集中度高/

和其他城市一样，城市综合体近两年席卷成都，十分壮观，但也引起了市场的担忧。

据四川地产联盟统计数据，截至去年11月底，成都开工建设、开业运营的城市综合体达到118家，体积超过1000万平方米。 四川地产联盟秘书长冉立春日前向媒体表示，成都的商业地产集中释放，但人气不足。

和城市综合体一样，成都除了大力营造的适宜居住的环境外，其适宜居住的环境近年来也在重点凸显，因此办公楼的扩展也很迅速异常。

据新闻报道，目前成都办公楼的分布主要集中在以天府广场为核心的中央商务区、东街、人民南路和天府新城等几个板块。

根据四川地产发布的年报，年成都写字楼市场供给达到294.55万平方米，环比上涨8.58%，成交面积164.01万平方米，比上个月上涨14.08%。 近年来，商业地产发展迅速，写字楼开发规模大，供应量已成为市场常态，新供给不断突破历史新高，但市场缺乏比较有效的诉求，成交量没有相应增加，保持了比较稳定的水平。

四川中原地产市场研究中心主任周觅对《每日经济信息》记者表示，近两年来，成都写字楼市场确实出现了结构过剩、地域过剩的现象。 根据上述年报，城南办公楼供应量170.60万平方米，与去年基本相同，继续领先其他方位，再次成为写字楼供应的主导区域。 市内办公楼供应21.50万平方米，因土地短缺限制新供应； 其他方位供应基本相当，新办公楼更集中在城南。

“年天府新城办公楼连续两年供应超过100万平方米，今年新增152.67万平方米，成交66.02万平方米，成交均价10889元/平方米。 ”上述研究报告被特别提及。

周求断，未来3年，天府新城新项目体积约250万~300万平方米。 “随着天府新城的崛起，这个区域将取代市中心的商业中心位置，成为未来成都的cbd。 ”

相关数据显示，成都出让商务金融用地1188亩，其中城南成功出让738亩，表明城南板块特别是天府新城的商业潜力得到市场认可。

一位房地产专家表示，目前城南找不到低于3000元/平方米的地价。 例如，大源集团年末新拍摄的地价达到6000元/平方米，高新技术产业开发区九峰肖家河一地块突破7000元/平方米。

成都日新伟业置业战术顾问中心总经理赖翰林也表示，目前成都办公楼开放量过多，区际快速发展也不平衡，供给方和诉求方不一致，暂时出现难以消化的问题。

根据世邦魏理市( cbre )的统计数据，年成都办公楼空的安装率上升到34.6%，比年增加8.8个百分点，为11个二线典型城市中最高。

逆市坚守长线投资/

空在写字楼供给多于安装率高的企业的背景下，成都的商业房地产泡沫论甚嚣尘上，尤其是城南板块更是被许多人诟病。

但全国房地产经理联盟四川分盟秘书长何良柩表示，成都商业房地产存在阶段性泡沫，但不应忽视成都高速发展带来的新机遇。 玉石混淆的产品供给中，大多关注企业品牌开发公司或地区特征明显的项目。

事实上，以城南天府大街中段两侧为例，这里集中了众多企业品牌开发商的高质量项目。 《每日经济信息》记者近日通过实地考察获悉，有新世纪全球中心、牛津广场、东方希望天祥广场、棕榈泉国际中心等高端商业房地产项目。

在采访中，不愿挂名的企业品牌房企内幕将成都金融城和新会展板块比作未来成都的陆家嘴，称目前城南这块板块情况类似于当时的上海陆家嘴，对市场较为乐观。

“十年前，陆家嘴每平方米8000多元，但现在没有6万元以上的东西是买不到的。 特别是商业更难。 新鸿基当时以700美元/平方米买的商业后来整体售价达到惊人的6万元/平方米。 》根据这些内部人士的例子，即使是顶级房价，2007年的平均单价也只有35000元左右，但每年上涨到12万元，超过了200%。

在商业房地产投资方面，周求也表示，任何投资收益都需要时间，像房地产这样比较稳定的房地产投资项目与其他投资产品相比，其收益周期较长是自然的，不仅仅要看3~5年，还要看5~10年左右的中长期

例如，关于与新会展中心隔街相望的东方希望天祥广场项目，据项目内幕透露，项目商品房一年滞后一年，但企业考虑到未来顾客的投资收益，出台了免除近两年月供的优惠措施等， 从项目年7月到年底，消化了1000多套公寓，至今只剩下100多套左右，其办公楼的一部分于年10月实现了合同销售，到12月为3亿元

“去年以公寓为中心，明年大力推进办公楼，从整体质量的观点来看，后期的私人游客将占一半。 ”上述项目相关人士表示，从性价比来看，项目市值接近价格，质量方面配备24台高速电梯，与世纪城市地铁入口紧密相连，这赶不上周边其他项目

据吉信行方圆置业年研报报道，城南办公楼月平均成交面积两极分化严重，东方希望天祥广场和中航国际广场月平均运量达到3000/平方米。

环球中心、东方希望天祥广场两个不同定位、不同性质的高端商业项目奇迹般地实现了10亿元以上的合约销售，一家房地产机构以其为典型案例进行了研究，发现在当前市场泡沫下，成都写字楼一半江山的城南板块的市场诉求实际上消失了，

城南机会/

业内人士认为，一个城市的经济总量和未来的快速发展空之间决定了办公楼的总量和未来的快速发展空，办公楼是经济的晴雨表。

“成都正在加快国际化大都市的步伐，预计5~6年将达到上海、北京的水平。 另外，据统计，成都甲级写字楼保有量100多万平方米，远远低于北京、上海，仍处于巨大的快速发展空之间。 ”。 吉行方圆置业说。

截至年12月底，在蓉定居的世界500强企业达233家，居西部首位。 其中，海外公司177家，国内公司56家。 另外根据相关机构的调查，这些实力公司的大部分选址将在城南cbd区。

今年6月，举世瞩目的全球《财富》论坛将在成都举行。 去年，这一盛会的举办权落到成都时，《财富》杂志的总苏安迪说，成都位于中国高速发展的西部地区的中心位置，对跨国公司来说，它已经成为了充满活力的磁铁，是高等教育的中心，从汽车、物流、技术到服务等多个领域的

年末，成都双流国际机场旅客吞吐量突破3000万人次，继续卫冕中国“航空第四城”。 业内人士表示，在当前中国经济向西发展的大背景下，成都作为西部地区的核心城市，将大大突破四川盆地等地域限制，实现与世界各地经济的频繁往来，明显加快国际化进程。

从成都自身来看，根据四川省经济新闻中心日前发布的《四川经济蓝皮书》，成都全年经济总量预计将突破8000亿元，今年将跨越万亿俱乐部，经济增长率达到13.6%。 即使在2005年，成都的经济总量也进入了全国主要城市的第10位，成为了第8位。

其中，位于城南的成都高新技术产业开发区全年实现工业总产值2230亿元，成为四川省首批超过2000亿元的工业园区，特别是去年新增重大项目44个，总投资391亿元，博世集团、德国联邦铁路、德国

目前，成都城南地区的跨越式快速发展，必须吸引越来越多的实力公司进入，从未来几年来看，这些公司将对城南高质量的写字楼形成强大的市场诉求。

“目前由乙级写字楼主导市场。 ”周求介绍，成都乙级写字楼供应量177.70万平方米，约占60%的比重，成为供给的主导类型，但乙级写字楼面临市场同质化严重的问题。

周奕还表示，成都甲级写字楼供应量12.49万平方米，仅占4%的市场份额，但由于甲级写字楼倾向于由开发商自行持有，新供应占比持续减少。 “高质量的办公大楼还在抢手。 这两个月的销售确实很好。 今年1月，高质量办公楼成交21万5000平方米，比去年同期增长362%。 其中，受到要点监控的13座高质量办公楼中，城南占了11座。 ”

目前，成都中心城区办公楼库存越来越紧缺，城南板块越来越成为高质量写字楼的供给主力，但供给较大，对比众多投资者持有货币购买的现实，何良声认为，就城南这样的价值最低点而言，当前的环境是其价值最低点。

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