“招商地产四季度销售反弹 中高端项目去化或成今年业绩关键”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

年招商房地产表现突出，已成为销售业绩增长最快的开发商之一。 上个月，招商房地产公布年销售业绩，年销售额达到364亿元，年激增100亿元以上。

销售增长的原因是去年上半年招商房地产积极调整产品结构，降价促销，加快了项目周转速度。

虽然业绩不错，但招商地产前后的销售数据表明，明年下半年，招商地产新推产品中的中高级项目销售遭遇去化困难问题。

此外，年招商地产在上海的联合开发项目佚山珐原别墅严重滞销，为此招商地产半年报报道，下跌价格超过2亿元。

实质上，披着央企外衣的招商房地产，近年来在与其他企业合作投资项目方面利润不高。 无论是珠海招商花城项目，还是佚山珐原项目，在招商房地产的合作项目中都处于亏损状态。

中高端项目“尾大不落”

年，招商地产改变了过去快速发展缓慢的风格，开始变得激进，拥有土地，在销售业绩方面引人注目。

公告称，全年招商房产累计合同销售面积247.52万平方米，年销售额363.86亿元，远远超过年销售额210亿元。

在拿地方面，招商地产年新增土地储备规划建设面390万平方米，同比增长37%，土地总地价156亿7300万元，超过前两年合计。

招商房地产销售业绩大幅增加，与积极降价促销，加快周转有关。 房地产市场的主导权刚需，去年2月，在管理层框架和营销团队调整后，招商房地产随着领域的变化，在全国掀起了降价促销潮。

由于降价促销，招商房地产的销售业绩大幅增加。 年二季度招商房地产合同销售面积68.93万平方米，销售金额103.15亿元，上半年销售额达到161.3亿元。

尽管如此，短期内适应市场的产品战略调整并不会带来结构性的变化。 据上半年报纸报道，招商房地产高级公寓、别墅等库存占有率超过50%，产品结构仍以中高级项目为主。

目前，市场仍以刚需为主，但招商房地产在去年下半年的新项目中中高端住宅所占比例增多，包括招商曦城五六期、招商伍兹公寓、漳州卡戴凯斯等项目，脱化速度开始下降。

去年9月中旬，位于深圳蛇口的高级豪宅招商伍兹公寓开业。 该项目首次介绍了150套房的货源，售价约6万元/平方米。 由于目前定价高、市场接受度低，开业半年来该项目仅售出约80套，去化率约为50%。

高端项目销售减速，招商房地产销售业绩也有所下降。

招商地产年第三季度，企业实现合同销售面积56万平方米，合同销售金额85.77亿元，同比销售额减少16.8%。

然后，招商房地产的库存也开始增加。 年末，已完成项目库存额从年初的24.35亿元增加到期末的51.01亿元。 年第三季度末，招商房地产整体库存达到583.14亿元，比年初增长13.36%。

但根据企业最近公布的销售简报，年第四季度，企业实现合同销售面积74.58万平方米，实现合同销售金额116.78亿元，比上季度反弹。

行业人员解体，偏重于高端、中高端商品招商房地产，格局和商品推进步伐形成“不落后”的局面，企业业绩发生较大波动。 中高端项目的撤出情况，将极大地影响全年招商房地产的业绩。

上海合作项目的销售受到阻碍/

房地产领域正在调整，为了降低本插件，近年来，大型开发商加强了联合开发项目，加快了转速，成为了领域的趋势。 例如，此前以畅快周转著称的万科年再次通过大规模联合开发扩大销售规模，创下1412亿元的销售记录。

但是，无论是直接出资联合开发还是收购其他项目企业，都存在一定的市场风险。 一位业内人士表示，招商引资房地产在对外合作开发方面缺乏相应的运营经验，风险控制能力较弱。

财报显示，招商房地产收入来源中，联合开发项目收入约占三分之一，但这些对外合作开发项目投资回报率不高或处于亏损状态。

据招商年三季度报纸报道，由于联合经营和合营项目减少，前三季度亏损达到182.9万元的合并损益表中，与其他开发商合作开发项目盈利情况的少数股东损益增长不大，其少数股东损益为6亿6100万元 这反映了招商房地产在此报告期内的合作开发项目经营业绩平平。 另外，招商房地产与其他企业合营或联合经营的11家公司中，5家在去年中出现亏损。

以招商在上海的联合开发项目——山珐原别墅项目为例。 年4月，招商房地产旗下的联合开发公司上海静园房地产有限企业成立，招商房地产持有55%，上海万科全资子公司上海朗达实业有限企业持有剩余45%的股权。

上海静园房地产开发的上海佚山珐原别墅项目全年遭遇严重滞销，据全年新闻报道，该项目销售比例不到1%，招商房地产为该项目降价准备达2.06亿元，至去年第三季度末没有回升迹象。

另外，招商房地产和华侨城设立的深圳招商华侨城房地产企业，将首要开发位于深圳的招华曦城别墅项目。 深圳业内人士表示，迄今为止，由于脱化速度缓慢，在具体市场战略和营销方法上，招商与华侨城的合作较为肮脏。

项目联合开发蕴含的市场投资风险也无处不在。 此前，招商房地产与珠海源丰房地产企业合作，以招商房地产的名义开发珠海招商花城项目，该项目招商房地产持有51%的股权。 年初，该项目因住宅质量问题延迟交房，被业主起诉。 据招商上半年新闻报道，该项目少数股东权益为-854.4万元，少数股东权益减少数股东损益金额达1246万元，按相应权益比率计算，意味着该项目企业上半年净亏损超过2500万元。

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